武汉后湖花园完整可行性研究报告.docx

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江岸区区后湖乡,属属于武汉市市“十五”计划确定定的三大住住宅新区之之一。本文文通过对江江岸区后湖湖乡石桥村村125..59亩的的一国有拍拍卖地块的的开发经营营环境的市市场调查分分析,以及及周边主要要同类竞争争物业的比比较后,依依据江岸区区后湖乡当当地的目前前市场状况况和对未来来的预测,对对项目的可可行性与开开发经营策策划提出初初步意见,并并结合项目目的特点优优势,对项项目进行了了投资分析析、财务评评价和风险险分析,以以期探讨该该地块进行行住宅开发发经营的可可能性。依依据本文的的方案,,。,%,因此此项目在经经济上具有有较强的可可行性。
[关键字]]后湖花园园项项目投资开发经经营
ABSTRRACT
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目录
第一章前前言
一、报告编编制目的
二、报告编编制依据
三、项目概概况
第二章项项目开发经经营环境分分析
一、20000年国内内经济及房房地产市场场回眸
二、武汉市市房地产市市场分析
三、有利投投资经济形形势成因分分析
第三章项项目周边物物业市场调调查分析
一、投资地地块的地理理环境
二、后湖地地区区域分分析
三、项目周周边主要物物业分析
四、后湖乡乡消费者调调查分析
第四章项项目开发经经营优势点点与机会点点分析
一、房地产产投资项目目开发经营营机会形成成模式
二、项目开开发经营优优势点
三、项目开开发经营机机会点
第五章项目定位位
一、目标市市场定位
二、产品定定位
第六章项目规划划、建筑设设计建议
一、项目总总体规划建建议
二、住宅建建筑设计建建议
三、小区配配套设施建建议
四、环境艺艺术设计建建议
第七章项项目开发经经营策略及及投资估算算
一、项目开开发经营策策略
二、项目投投资估算
三、项目实实施进度安安排
四、项目投投资与筹资资计划
第八章项项目开发经经营状况分分析
一、项目销销售计划
二、项目销销售收入估估算
三、项目经经营成本估估算
四、项目利利润估算
五、项目现现金流量、财财务净现值值及财务内内部收益率率
第九章项项目开发经经营风险分分析
一一、项目盈盈亏平衡分分析
二二、项目敏敏感性分析析
三三、项目开开发经营主主要风险及及对策分析析
第十章结结论与建议议
第十一章结束语
第十二章附录及主主要参考文文献
第一章前前言
一、报告编编制目的
1、在对对项目开发发经营环境境进行详细细分析的基基础上,结结合项目所所处的区位位环境,对对该地块的的市场价值值进行合理理的评估。
2、对项项目的可行行性与开发发经营策划划提出初步步意见,并并对项目的的规划设计计、建筑方方案设计、环环境艺术设设计提出相相应的建议议。
3、结合合公司的状状况和项目目的特点,探探索项目开开发经营的的可行方式式。
4、对项项目进行投投资分析和和风险分析析。
5、对项目目决策及其其实施的优优化提出建建议。
二、报告编编制依据
1、武汉汉市规划局局规划方案案;
2、亿房房网站);;
3、国家家建设部及及武汉市颁颁布的与房房地产相关关法律与政政策;
4、武武汉市20000房地地产年鉴;;
5、现场勘勘察和实地地调研所得得资料。
6、武汉市市新洪泰中中介代理公公司提供的的资料
三、项目概概况
该地块位于于江岸区后后湖乡石桥桥村,,属于于武汉市“十五”计划确定定的三大住住宅新区之之一——后湖乡乡居住组团团,对于新新型住宅开开发有极其其重要意义义。根据武武汉市规划划局的要求求,该地块块已经基本本平整通水水通电,经经市人民政政府武政土土字[20001]22号文批准准同意,且且可以免收收城市基础础配套费。并并确定该地地块的主要要用途是住住宅用地,,建筑密密度22..5%,绿绿化率不低低于40%%。主要建建筑形式为为多层,建建筑限高一一般在244米以下,,也也允许建高高层(400米以下),
但但比例不得得超过200%。
根据调查分分析及以上上资料,项项目产品定定位为中等等档次的住住宅新区。建建筑形式采采用组合式式:多层660%,小小高层400%,并初初步确定项项目主要技技术指标如如下:
①总用地面面积:8..37公顷顷,。
②容积率::
③总建筑面面积:
其中::多层住宅宅:
小小高层住宅宅及别墅::
公建建面积:
④建筑密度度:22..5%
⑤绿化率::40%
(以上数据据是依据周周边物业的的指标参考考提出的,该该方案仅为为初步方案案,在很多多方面还有有待于进一一步优化)
第二章项目开开发经营环环境分析
一、20000年国内内经济及房房地产市场场回眸
投资机会孕孕育于经营营环境之中中,作为基基础性、先先导性的房房地产业更更是如此。因因此,对宏宏观经济、社社会与政策策环境的把把握是每一一个开发决决策者所关关注的首要要问题。
2000年年根据经济济发展的要要求,我国国坚持扩大大内需的方方针,继续续实行积极极的财政政政策和稳健健的货币政政策,大力力推进经济济结构调整整,加强农农业基础,加加大国有企企业改革和和脱困的力力度,实施施西部大开开发战略,采采取多种措措施扩大出出口,这些些重大措施施的实施,使使得我国国国民经济保保持了较快快的发展势势头,呈现现出积极变变化。投资资,消费和和出口增长长加快,社社会需求进进一步回升升,结构调调整稳步推推进,基础础设施建设设得到加强强,经济体体制改革取取得新的进进展,企业业效益和财财政收入大大幅增加,经经济运行质质量进一步步提高。(《新新华文摘》2001’5)
同时全国房房地产开工工,竣工面面积增势不不减,据国国家统计局局固定资产产投资统计计局提供资资料显示,22000年年“国房景气气指数”,,保持了了快速上升升的发展趋趋势,房地地产开发呈呈现以下特特点:房地地产开发投投资与到位位资金持续续快速增长长;商品房房销售面积积与销售收收入增势强强劲;商品品房平均销销售价格稳稳中趋升;;商品房施施工总量不不断扩大;;新开工项项目快速增增加(如下下表),各各级政府
消消化空置面面积的努力力初见成效效,商品房房空置面积积出现大幅幅度回落,房房地产市场场呈现出产产销两旺的的局面。随随着国家经经济形势的的好转和相相关政策的的出台,投投向房地产产的资金明明显增加,投投资结构进进一步改善善,房地产产业呈现强强劲的增长长势头,(《中中国统计》CChinaaStaatisttics20011’5),房房地产市场场也呈现出出以下主要要特征:
全国房地产产开发及销销售情况表表
2000年年实际比比上年同期期+%
住宅投资(亿亿元)33318..
商品房新开开工面积(万万平方米)
商品房竣工工面积(万万平方米)
商品房销售售建筑面积积(万平方方米)
商品房销售售额(亿元元)..1
其中:销售售给个人(亿亿元)22840..
占总销售额额的比重(%%)---
,投投资结构趋趋于合理。22000年年全国房地地产开发完完成投资44901..73亿元元,%,%。其其中:,与上上年同比增增长25..8%。
,销销售总量逐逐年上升。22000年年,,%,。
,消消费信贷不不断扩大。22000年年商品房每每平方米平平均售价22105元元,较上年年上涨5..98%,商商品住宅平平均售价11951..6元,%,办办公写字用用房平均售售价44337元,%,,%。个人人住房贷款款逐年翻番番。四家商商业银行个个人住房贷贷款余额三三年累计增增长17..4倍。其其中建设银银行20000年末个个人住房贷贷款余额达达13900亿元,占占该行全部部贷款余额额的10..6%,当当年新增个个人住房贷贷款占该行行当年全部部贷款新增增额的400%。
,租租赁市场渐渐成气候。现现已形成新新建商品房房增量市场场、二手房房交易市场场和房屋租租赁市场三三分天下的的局面,带带来了房地地产市场的的繁荣。
,市市场供求呈呈现多样。从从各城市反反映的情况况看,随着着个人买房房的兴起,面面积不大,设设计合理,功功能齐全的的中套型住住房(900平方米左左右)总
体体好销,环环境,绿化化,配套,物物业管理的的好坏越来来越为购房房者重视,住住宅产品的的创新加快快,品牌意意识得到加加强,品牌牌楼盘受到到青睐。(《中中国房地产产信息》22001’’5ReealEEstatteInnformmatioonoffChiina谢谢家瑾)
以上资料表表明,国家家宏观经济济形势是良良好的,房房地产市场场也在稳步步发展,加加之相关政政策法规的的出台,进进行住宅投投资是适宜宜的,是和和国家形势势相一致的的。
二、武汉市市房地产市市场分析

20000年武汉汉市的房地地产市场形形势是总体体上处于稳稳步攀升,逐逐渐走高的的态势。一一是全市房房地产开发发总投资达达101..29亿元元,较19999年增增长11..07%;;全市总开开工面积11343万万平方米,%%;,比11999年年增长2%%;,%%,%;,其其中住宅为为244万万平方米,%,;空置置商品房从从19999年的1550万平方方米下降为为115万万平方米。二二是在房地地产租赁市市场上,全全市房屋租租赁总户数数为194481户,比比19999年增长111%,租租赁总面积积为80..15万平平方米,比比19999年增长117%,,比比19999年增长552%。三三是在房地地产抵押方方面,全市市房地产抵抵押总户数数为216647户,%,说明明个人购房房贷款正迅迅速地增长长。以上情情况表明::武汉市22000年年房地产宏宏观经济指指标开始回回暖,房地地产市场开开始步入了了成长期,正正朝着新的的繁荣上升升期转变。
(1)个人人购买率进进一步增加加。商品房房个人购买买率是反映映地区房地地产市场购购买力水平平的重要指指标,20000年第第四季度商商品房销售售额为8亿亿元,,个个人购买率率为86..43%。从从图中可以以看出:22000年年武汉市商商品房个人人购买率是是持续上升升,%%的水平,个个人购买率率的不断上上升,也从从一个侧面面表明房地地产市场发发育良好,房房地产消费费已经启动动并且持续续增长,为为房地产市市场的持续续快速发展展提供了条条件。
(2)房地地产投资进进一步加大大,投资结结构更趋合合理。,在在上季度的的基础上进进一步增长长,从左左图看出::20000年各季度度武汉市房房地产投资资增长非常常迅速,增增幅很大,表表明房地产产业新的增增长周期已已经到来,
同同时也可以以看出房地地产需求对对投资强有有力的拉动动作用。
价格指数数
一季度11941..810000

三季度22003..9311031..9
四季度22021..6611041..03
(3)截止止20000年11月月份,,%%,,%。其中中住宅类物物业价格指指数具体见见下表:
各季度武汉汉市住宅加加权平均价价格水平与与价格指数数变化如下下图所示::
通过下图可可以看出,第第四季度住住宅价格继继续上涨,但但涨幅小于于上季度,原原因是二季季度的住宅宅价格基数数相对较低低,导致三三季度住宅宅价格增幅幅较大,第第四季度在在三季度住住宅价格基基数相对较较高的基础础上难以继继续保持较较大的增幅幅,但总的的趋势是住住宅价格保保持攀升。

:〈亿房房〉
,为为房地产市市场的发展展提供了动动力。20000年,武武汉市正式式步入住宅宅的商品时时代。自11998年年12月331日延续续了近500多年的福福利分配住住房制度退退出历史舞舞台,货币币分房制度度取而代之之,住宅的的商品属性性逐渐被还还原出来。经经过19999年的过过度转换,从从20000年开始,实实物分房已已完全停止止,居民“等、靠、要要”的福利性性住房观念念已经开始始向商品化化转变。22000年年6月300日以前,凡凡购买公房房一次性付付款的,可可享受200%的折扣扣优惠;22000年年岁末,购购买现住公公房一次性性付款享受受10%优优惠也全部部结束,从从今年元旦旦开始则实实行“零折扣”。住宅这这个人们生生活消费中中占用资金金量最大的的商品在22000年年完全纳入入了市场经经济轨道。
。20000年武汉汉房地产市市场的销售售情况趋暖暖,市场容容量扩大,除除可吸纳上上市的商品品房外,还还消化一部部分往年的的空置商品品房。19999年武武汉市空置置商品房为为150万万平方米,22000年年新增9万万平方米,到到20000年底还剩剩115万万平方米,因因此在20000年共共消化了444万平方方米。
。22000年年武汉市不不断推进和和完善经济济适用住房房建设。
全全年经济适适用房施工工面积为1195万平平方米,竣竣工面积为为65万平平方米,%%,全年销销(预)售售115..14万平平方米,,销售率率超过1000%,解解决了1万万余户居民民的住房问问题,先后后开发了百百步亭花园园,华锦城城花园等几几个规模大大、环境好好的重点经经济适用房房小区。
、三三级市场联联动效应初初步显现。22000年年武汉市房房地产市场场结构趋于于合理,存存量房交易易明显放大大,二手房房市场活跃跃程度较高高。根据房房地产发达达地区的经经验,二手手房市场的的活跃会直直接刺激住住宅一级市市场的发展展,存量房房买卖的增增加并不意意味着增量量房市场的的萎缩,而而是带动增增量房市场场的增长。广广州、深圳圳存量房交交易大大超超过了增量量房的交易易,而武汉汉市现在存存量房的交交易确小于于增量房的的交易,因因此利用二二手房交易易拉动住宅宅一级市场场的操作空空间很大。22000年年武汉市增增量房市场场交易300010起起,交易的的建筑面积积达2444万平方米米,而存量量房市场交交易达到2271300起,。存量量房交易的的兴起和已已售公房的的上市交易易,大大推推动了武汉汉房地产市市场的梯级级消费需求求。
住房一级市市场(增量量房)住住房二级市市场(存量量房)住住宅总量
起数300010起起271130起571440起

。银行行方面:已已经把个人人住房贷款款作为房地地产贷款业业务的主体体,部分银银行将个人人贷款的上上限提至“8成300年”的期限。,。公积金金方面:公公积金贷款款购房面积积占全年总总销(预)售售面积的11/4强。,%。共批批准发放个个人住房贷贷款90119户,,%%;,。(上上图)
。20000年房地地产抵押总总户数为2216477起,%%,说明抵抵押的户数数增多,个个人购房选选择银行贷贷款按揭的的增多,公公积金小额额度贷款的的增多。同同时银行加加快了放款款速度和放放款条件,为为市场资金金融通起到到非常重要要的作用。11999年年底成立了了武汉市住住房担保公公司,20000年全全年办理担担保业务3300起,发发放贷款44000万万元,其中中50%为为购买新建建商品房的的贷款,550%为住住房抵押融融资。
、三三级市场的的启动发挥挥了积极作作用。20000年武武汉市围绕绕加快启动动住房二级级市场开展展的各项住住房消费服服务十分活活跃,住房房消费的中中介服务领领域有了很很大拓展,为为房地产市市场的繁荣荣起到了重重要推动作作用。截止止20000年,共有有218家家中介企业业遍布全市市,形成了了中介服务务的有形网网络。与此此同时20000年88月底举办办了“百家房地地产中介机机构承诺提提供放心中中介联合宣宣言活动”,年底又又开展了打打击非法中中介的整治治工作,不不仅规范了了武汉市中中介市场的的服务行为为,而且带带动了整个个行业的规规范和自律律,为活跃跃武汉市二二、三级市市场起到了了十分重要要的作用。
8、房交交会为活跃跃房地产市市场提供了了重要的舞舞台。20000年武武汉市各区区联动举办办“房交会”,进一步步了活跃住住房市场。66月和111月举办了了两次全市市规模的大大型房交会会,同时各各城区不失失时机地举举办了区级级房交会,既既促进了增增量房市场场的发展,而而且也活跃跃了存量房房的交易。据据统计,22000年年全市的房房交会,共共销售商品品房56662套,,成交金金额13亿亿元;二手手房成交11681起起,成交面面积15万万平方米,;办理权权证18776起;办办理抵押、按按揭2455起。

,城市周周边地区由由于前几年年政府的基基础配套设设施完善,环环境、道路路情况都得得到了较大大的改善,使使周边地区区的投资和和销售量均均高于中心心地区。从从销售情况况看最旺的的是徐东和和洪山光谷谷,20000年在徐徐东路上纵纵横不下110个楼盘盘发售,十十分旺销,形形成了扎堆堆效应。徐徐东作为武武昌的新区区,在桥梁梁经济的影影响下已成成为武昌最最具生气的的区域,成成为武昌居居民购房的的首选。同同样光谷也也是20000年的亮亮点,不仅仅汇集了大大量楼盘,人人文环境一一流,而且且20000年华工科科技的成功功上市,光光谷地区经经济捷报频频传,其购购买力的强强劲推动都都是光谷房房地产迅速速发展的原原因。随着着我市大力力发展光谷谷的战略决决策的落实实,这一带带的房价还还在不断地地攀升。
,砖砖混结构的的楼盘已逐逐步退出历历史的舞台台,目前市市场上的结结构主要是是框架结构构。户型设设计方面,随随着市民生生活质量的的提高,三三室两厅两两卫的户型型逐步取代代了两室两两厅户型的的市场主力力地位,受受市场的青青睐。而面面积大都在在90-1120平方方米之间。
,小高层层楼盘的销销售开始启启动,改变变了多层楼楼盘占主导导地位的格格局。这主主要是由于于小高层的的楼盘带电电梯,避免免了多层要要上楼的麻麻烦,同时时跟高层