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顺驰天津静海项目整体定位报告
顺驰静海项目整体定位报告
(项目定位与建议)
2004年6月28日
北京世纪华夏资产管理有限公司
BeijingCenturyChinaAssetManagementCo.,Ltd.
第一章本篇要点归纳
1上篇分析结论回顾

项目区域未来前景优势
项目的政策支持优势
开发商的知名度优势
顾问方商业专业优势

项目现有与近期内的客流不足劣势
项目目前规划体量超大的风险劣势
项目距离老城区绝对距离远的劣势
项目现阶段部分规划的不合理劣势
项目现有的交通设施不完善的劣势
项目现有规划调改的诸多限制劣势

项目区域现状缺乏商业设施,但是在可以预计的将来,待周边居民入住后对于商业设施的需求又会十分强烈。
商业地产的先发优势,指的是在一个相对饱和的商圈范围内,如果已经有正在经营或者已经确定将要经营的商业,那么后来者更多会选择回避竞争,另行选址开店。

天津市区商业对于本项目商业的剥夺作用
老城区现有和拟开业项目相对于本项目更加强势的吸引力
本区域其他规划商业对本项目的分流作用
2本篇结论要点
首先,通过对项目原规划的分析,结合我们上篇对市场的判断,依据“华夏商业规模五算法”,我们认为项目在中短期内最适合的商业总规模在3-5万平米,而这种理想情况下本商业项目的合理定位应该是:社区型为基础的区域性商业中心。
但是,经过顺驰与我方的共同努力,得到确认:政府已经认可的商业规划难以进行大规模调改,而项目目前规划存在的主要问题在于商业街长、宽、高及总规模均超出商业规律与中短期内的市场消化能力。因此我们特别提醒:目前难以大规模调改的商业规划将使本项目存在极大的市场风险,并且影响到未来商业的经营成活,同时因此对顺驰品牌带来的负面影响也将难以弥补。
为此,在目前的商业规划难以调改的情况下,结合本项目整体商业规划都由顺驰进行的特点,我们提出的项目整体定位规划将以弥补性策略为指导,尽量减少项目目前存在的风险,增加项目成活机率。我们提出的弥补性定位为:城市新商业中心,重点体现政务、商务、文化教育、休闲娱乐、购物餐饮等功能。期望通过本定位,达到两个主要目的:第一:最大限度地增加功能,使得项
目吸引力增强;第二,最大限度地通过功能增加后的“一站式消费”吸引人流。最终达到积聚人气,养活商业的目的。
当然,顺驰事实上对本项目拥有的商业面积只占到一半。考虑到另一半的开发商的实力、开发速度及其它因素,我们将重点介绍顺驰拥有的近6万平米的商业如何定位与开发的问题。
世纪华夏认为,顺驰商业部分在定位上应以前面提到的理想的“社区型为基础的区域性商业中心”为基本定位,在功能上体现购物、餐饮、休闲娱乐等主要方面,业态上突出主力业态与非主力业态、主力商家与一般商家等的区分。
在商业开发上,建议分两期进行开发。
定价上,以“低价出击、迅速套现”为原则出售小型商铺,对大体量商铺则立即启动招商,短期内可租可售,并通过大型商铺的招商宣传,带动小型商铺的发售。
最后,针对本项目目前的条件,世纪华夏提出对交通、商业限制、政策支持等多方面建议,供顺驰在项目操作过程中参考,以促进本项目的成活。
第二章项目自身规划方案分析及建议
对于项目现有规划方案的分析主要是分析其是否与商圈情况相匹配,以探求此方案的可行性。研究其布置方式和建筑形式能否满足商业经营需要,是否有利租售,为开发商进行整体布局和建筑形式上的调整提供依据。

通过政府会议批准的项目规划设计方案图如下:
此规划方案基本数值如下,街长800米,宽190米,中间绿化带宽约70米左右。主要经济指标如下表一:
表一
指标名称
数值单位
规划用地面积
90296M2
总建筑面积
111000M2
商铺建筑面积
110500M2
配套建筑面积
500M2
基底面积
48000M2
建筑密度
53%
容积率

绿地率
40%
室外停车位
380辆
此方案设计的出发点在于充分考虑政府对于景观效果的要求,因此采用了以“S形”绿化带作为景观核心,在景观带两侧分别布置大型商业和步行街的方式,整体建筑南北方向大体呈中心对称布置,以中间的喷泉广场为中心点,北侧1、2号地块将大体量商业布置在绿化带西侧,小体量商业在绿化带东侧;而在南侧3、4号地块则将小体量商业布置在西侧,将大体量商业布置在东侧。
从商业街的纵向布置来看,此方案由北向南布置了三个高潮点,在每个高潮点分别设计景观广场以达到商气延续的目的。这三个高潮点在事实上将步行街分成了两段,每一段步行街都是一条步行街和一组大型商业的组合,在步行街和大型商业之间有绿化带阻隔。,最窄处41米,纵贯整个步行街南北,对于整个景观起连接作用,但是对于分布在两侧的商业起明显的阻隔作用。

结合项目地段分析和市场情况分析,我们认为此规划方案的主要问题如下: