知名地产开发报建操作流程解析(1).docx

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知名地产开发报建操作流程解析(1)
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知名地产开发报建操作流程解析(1)
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集团开发报建如何操作?
开发报建业务是房地产开发项目得以顺利开展的重要环节,在开发报建业务工作上做到“精心策划,狠抓落实,办事高效”,能有效降低开发成本,缩短开发周期,为公司创造更大的经济效益。为规范集团系统各地产公司的开发报建工作,使开发报建工作更上一个台阶,集团开发中心特根据开发报建的基本流程制定此操作指引,供各地区地产公司参考。
一、总体策划
1、企业发展中心取得建设用地后,各地区地产公司应召开地产项目开发建设综合策划会,制定开发建设计划,按照每期工程开发建设20万平方米建筑面积的规模,确定取得各种重要证照的时间节点。
知名地产开发报建操作流程解析(1)
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知名地产开发报建操作流程解析(1)
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2、各期工程应根据开发建设节点要求以及当地的开发报建流程,制定详细的开发报建计划,该计划应报集团计划管理中心和开发中心备案。
3、根据开发报建计划,制定图纸需求计划报总工室。
4、各地区地产公司应尽快取得《资质证书》。
二、关于建设用地类证照
1、《建设用地批准书》
▲通过招拍挂公开出让取得的土地,办理《建设用地批准书》时,须市土地开发中心或国土局提供已征地拆迁结案的函。要特别注意,国土部门公开出让的土地,与国土局签订了《国有土地使用权出让合同》后,在缴交土地出让金之前,务必要到国土部门弄清该土地是否已全部完成征地拆迁结案,避免国土部门拿来出让的土地还存在着局部未完成征地或拆迁结案,给《建设用地批准书》的办理带来很大的麻烦甚至影响整个项目的开发报建计划。
知名地产开发报建操作流程解析(1)
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▲注意《建设用地批准书》的有效期及批准的建设工期,建设项目逾期施工的,注意要提前向发证机关申请延期。
2、国有土地使用证
①股权转让或土地转让项目:应及时办理《国有土地使用证》的移交或过户。
②通过招拍挂取得项目:在签订《国有土地使用权出让合同》时应在付款条款上列明分期交纳。分期办理《国有土地使用证》。
知名地产开发报建操作流程解析(1)
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③如所取得的临时证照,应按规定办理变更,否则到期应办理延期手续。
▲《国有土地使用证》核发的使用权面积是净用地面积、不含市政道路用地面积和公共绿地面积。
▲为便于项目融资,一个用地面积较大的项目在办理国土证时根据资金计划的要求能争取分证则尽量办理分证。如不能分期办理国土证,在土地抵押贷款环节应将国土证附图分成几块分别办理他项权利证,可分块分别在不同银行抵押贷款。
3、《建设用地规划许可证》
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▲办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大,应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。
▲核发的用地面积是总用地面积(包括净用地面积、道路面积、绿化面积)。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围,但属于该项目的建设用地范围,因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。
▲该证的附件有:,
▲注意附加说明事项,防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。
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4、规划设计条件
▲规划设计条件是建设用地规划许可证的附件,规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据,直接影响项目开发建设的效益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施,在申领规划设计条件时争取最优的指标。
▲容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制,在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持,取得最大限度的突破。
▲公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规模要求。
知名地产开发报建操作流程解析(1)
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▲拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。
▲非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点:尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。
三、关于规划建设类证照
1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复
▲取得规划设计条件之后,根据当地的开发报建流程争取与《建设用地规划许可证》同步办理。
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▲在详规报批之前,开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求,争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通,充分了解哪些重要指标必须按规定报批,哪些指标有灵活性,以便于项目的方案设计能顺利通过审批,减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。
▲详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项:
①所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致;
②综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求(主要指标包括:规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数);
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③建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求;
④公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求,应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。
▲详规报批阶段还要调查了解小区排水、煤气、垃圾处理等问题,以便于在详规方案报批阶段综合考虑及方便下一步综合管线的设计及报批。例如:小区雨水、污水怎么排放,小区是否要建污水处理站;周边市政道路有无通管道煤气,是否需要自建煤气瓶组站;小区生活垃圾怎么收集处理,是否要配垃圾压缩站。