戴德梁行 合肥高速 滨湖时代广场项目定位营销报告 130P XXXX.ppt

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居民存款及社会消费
合肥市历年城乡居民存款余额及其增长率
合肥市历年社会消费品零售总额及其增长率
除2007年外,合肥近年来居民存款余额增长率均高于20%,可支配收入的持续增长,将极大刺激改善型住宅消费。
同时,社会消费品零售总额在近年来稳步增长,商业市场潜在需求明显。商业市场存在较大的发展空间。
城市格局发展趋势
合肥东部、北部工业区发展较早,且临近主城区,因而限制了城市空间向东、北部扩展。随后的高新区和经济开发区,则启动则推动了城市重心的第二次转移。
2006年推出的“141”战略,将滨湖新城作为第二个市级中心,全面开启了城市第三次空间转移。
此外,根据规划,随着“上海—成都”高铁的贯通,合肥将彻底告别在全国铁路网中的“边缘”地位,一跃成为全国黄金通道的核心枢纽城市。
至:
武汉、宜昌
重庆、成都
至:
南京、上海
合肥城市空间发展示意图
城市产业分布
市级金融、商务、商业中心
市级商贸物流中心
市级的会展中心,区级的商业中心
建设中的市级文化中心
规划中的市级旅游、商务、会展、居住中心
合肥市服务业目前多集中于主城区,滨湖新区在长期规划中将建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的高档次、现代化新城区
现有:
服务业主要集中于主城区,是城市的商业、金融以及商务中心,分布大多数的商场、办公楼等。
新站区是目前的市级商贸物流中心,区域聚集了一批建材等专业大市场,如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市合肥店。
经济开发区服务业多集中在项目周边,有合肥国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。
建设中:
政务区将兴建体育中心、文化中心,成为合肥市文化产业的集中地。
滨湖新区规划建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区,建成后将会成为城市新的现代服务业集中地。
合肥服务业格局
城市经济及发展
房地产市场格局
区域概况及规划
房地产供求关系
合肥市历年施工、竣工面积及其增长率
合肥市历年房地产吸纳量及成交均价
合肥房地产市场吸纳量近年来稳步增长,在2008年受宏观经济影响有所回落,但成交价格仍然保持了相对强劲的上升势头。
合肥房地产施工面积逐年快速增长,而从竣工面积来看,近两年增速相对缓慢,对比可见,未来的潜在供应量巨大,市场存在一定风险。
2008年整体市场概况
2008年合肥市逐月房地产新增供应量
2008年合肥市逐月住宅吸纳量及成交均价
2008年合肥房地产新增供应量呈先抑后扬的局面,在年底有所小幅回升,其中非住宅供应量占比较小,但全年供应量相对稳定。
2008年合肥住宅市场成交量在上半年较为活跃,进入8月份后缓步回落,并未出现显著下滑。就成交价格而言,全年增幅明显,在下半年受市场影响,价格有所回落,但并未出现结构性的价格调整。
2008年分区住宅市场概况
2007~2008年合肥市各区域新增住宅供应量
2007~2008年合肥市各区域住宅吸纳量及成交均价
除蜀山区及滨湖区,2008年合肥各区域的住宅市场新增供应量均较2007年有所回落。而滨湖区新增供应量呈激增态势。全年新增11859套。
2008年合肥各区域中,仅包河区及滨湖区成交量较上一年有所增加。与城市近阶段的主要发展方向相契合。其中,滨湖新区2008年的吸纳量为4746套,结合供应量来看,全年供求比为1:。市场供应压力相对较大。区域成交均价3650元/平方米,上升势头明显。
写字楼市场客户概况
合肥中高端写字楼驻户行业分布
(按办公面积)
合肥中高端写字楼驻户来源地分布
(按数量)
合肥中高端写字楼驻户分布特征
基于合肥的产业特征,目前中高端写字楼的入驻客户中,生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较大,咨询服务类亦有一定比例;
金融类和房地产类公司所占比例仅为4%和7%;
在企业来源地上,写字楼驻户中以省内企业比重最高,达到43%,外资企业仅有7%;
区域规划
现有阶段开发模式:行政文化+市民居住
未来阶段开发模式:商务服务
滨湖新区的基本功能定位,是省级行政办公中心、科技展示交易中心、省级休闲旅游基地和合肥重要的生态调节地区。
区域将分为启动区、拓展区和沿湖片区三个开发阶段。其中已于2006年底进入建设阶段的启动区,总用地5000余亩。作为新区战略支点,启动区将集中完备的生活配套和交通枢纽,成为滨湖新区的动力源点和核心地带。
以滨河新区而言,区域的开发模式应考虑到城市功能占位。短期内,将以实现行政文化和市民居住功能为主,在此基本成型的基础上,区域必然向实现商务服务功能过渡。