房地产市场营销 第二章 房地产市场营销环境.pdf

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第三章房地产市场营销环境
技能目标
学会综合评价房地产营销环境
知识目标
熟悉房地产市场营销微观环境
熟悉房地产市场营销宏观环境
教学重点
理解公司内部环境因素对房地产营销的影响
教学难点
理解文化因素对房地产营销的影响:.
案例北京好,广州不好?
有消息称,富力地产新近在北京南三环拿了一块地,
但富力地产集团副总经理否认了这个说法,他说只是去
看了,还没有定下来。但毫无疑问地,越来越多的广州
开发商北上北京寻求发展。说到去北京的理由,一位开
发商痛陈广州地产市场“十不好”,诸如:规划变化快,
投资风险大;政策越来越不倾斜,政府不扶持;土地供
应缺乏控制,开发空间小;竞争过于激烈,利润空间
小……虽然并不是每一个北上的开发商都同意这些观点,
但大家全体赞同的是广州地产利润空间太小了,北京地
产有很大的舞台。邹锡昌说,在广州稍微有点房子卖不
出去成了“货尾”,开发商就变成为银行和媒体打工了。
郭梓文说,北京是个很好的市场;郭其伟说,申奥成功
令北京的房地产市场活起来了。
为什么房地产市场发展初期都是本地的开发商,而
外来的开发商,比如港商那么容易全军覆没?这与市场:.
的不规范和当时的“新扎地头蛇”过硬的渗透能力有关。
郭梓文说,现在各地的政府市场意识到和服务意识都更强
了,规范市场的力度和办事的效率也更高了,其中以广州
的情况为最好。近两年,大牌港商在广州投资的力度普遍
加大了;碧桂圆、雅居乐等在周边地区的成功开发商也开
始大规模进入广州市场,据闻万科的王石等真正意义上
的异地开发商也在广州寻求发展的机会。市场规范了,透
明了,流动变成了必然的事情。
思考题
1、房地产开发商“进京”的原因是什么?
2、你怎样评价广州房地产市场营销环境?:.
第节第一节房地产市场营销微观环境
1、公司内部环境
2、土地、建材供应商
3、市场营销中介
有哪些公司能为房地产开发商销
售房子?:.
4、目标市场
购买或者租房的个人、单位
5、竞争者
愿望竞争者
属类竞争者
产品形式竞争
品牌竞争者:.
6、公众
融资机构
媒体机构
政府部门
公民团体
当地公众
一般公众
内部公众:.
第二节房地产市场营销宏观环境
自然环境
土地资源问题
能源问题
环境污染问题
人口环境
人口的快速增长
人口老龄化
家庭的小型化:.
.
经济环境
收入增长、物价上涨
贷款消费
基础设施环境基础设施环境基础设施环境基础设施环境
道路交通
通讯设施
水电设施:.
.
技术环境
建材的变化
建筑机械设施的变化
政治与法律环境
“国六条”,“穗穗条七条”
物权法
社会与文化环境:.
竞争对手分析
竞争对手的市场占有率分析
竞争对手财务状况分析
竞争对手学习和创新能力分析
竞争对手的领导人分析
竞争对手的具体项目分析
主要指标:户型、面积、销售价格、装修:.
房地产项目营销的SWOT分析
发挥优势(strengths)
减小劣势(()weaknesses)
抢占机会(opportunities)
避免威胁(threats)
如何运用分析法投资商铺?试试看!