万科魅力之城 策略 洋房营销策略思.ppt

万科魅力之城_策略_洋房营销策略思魅力之城洋房策略思考
(2015年4月)
市场及产品回顾
营销策略思考
线上推广示意
目录
洋房推售背景/房源去化情况
项目一期洋房产品200套,已推68套,去化26套,整体去化率仅为41%,低于项目高层整体去化率;
其中、F1户型推出20套,去化率在85%,标准层F2户型推出48,去化率为23%;
一层、二层带花园、露台,去化率较好,三层以上产品整体去化率较低;
类型
面积
1F
2-4F
5-9F
合计
洋房
F2
(120㎡)
供应
——
24
24
48
去化
——
6
5
11
去化率
——
25%
21%
23%
F1
(120㎡)
供应
20
——
——
20
去化
17
——
——
15
去化率
85%
——
——
%
合计
去化率
85%
25%
21%
41%
楼层
面积
套数
赠送面积
实得面积
总价
(万元)
单价
(元/㎡)
赠送后实得单价
1F
129
20
130㎡:地下室70㎡,花园60㎡
259
142
11000
5479
2F
120
7
露台6㎡
126
102
8500
8095
标准层
120
41
0
120
101
8400
8400
合计
——
68
——
——
——
——
——
港区洋房市场对比情况
名门郡景
楼层
户型
面积(㎡)
赠送面积(㎡)
规划套数
比例
去化
去化率
单价
赠送后实得单价
6F
4/3/2

31:双露台27平、阳台4平
32
17%
19
59%
7400
6245
5F
3/2/2

1;露台
32
17%
15
47%
6900
6868
4F
3/2/2

23;双露台23平
32
17%
30
94%
7500
6141
3F
3/2/2

22:双露台22平
32
17%
29
91%
7800
6642
2F
5/2/2

79:露台16平、庭院7平、地下室56平
32
17%
19
59%
7750
5220
1F
4/2/2

119:地下室74平、花园30平、庭院15平
32
17%
19
59%
9750
5555
合计
192
100%
131
68%
7945
——
蓝山公馆
楼层
户型
面积(㎡)
赠送面积(㎡)
规划套数
比例
去化
去化率
单价
赠送后实得单价
7F
4/2/2
175
赠送露台50㎡
2
1%
0
0%
8250
6400
7F
3/1/1
83
赠送露台35㎡
20
13%
5
25%
9300
6525
6F
3/2/2
129
——
22
15%
7
32%
7850
7829
5F
3/2/2
129
——
22
15%
12
55%
7850
7829
4F
3/2/2
129
——
22
15%
13
59%
7850
7829
3F
3/2/2
129
——
21
14%
15
71%
7850
7829
2F
4/3/3/
147
90㎡,庭院赠送45㎡,地下室赠送45㎡
21
14%
6
29%
9000
5570
1F
5/3/3
141
180㎡,地上地下庭院90㎡,地下室90㎡
21
14%
19
90%
11000
4829
合计
151
100%
77
51%
8631
——
本案洋房整体去化率41%,低于市场竞品去化率;
目前本案仅1F户型有地下室、花园赠送,2F有小面积赠送,赠送率大大低于市场竞品;
本案洋房整体均价9214元,每平方米高出市场约600-1000元。
港区洋房市场对比情况
蓝山公馆
名门郡景
项目
套数
均价
开盘去化率
累计去化率
老带新优惠
案场折扣体系
外立面
园林
名门郡景
192
1F 9750元/㎡
2-6F 7600元/㎡
61%
68%
全民营销推荐成功奖励5000元
5千抵2万,1万元优惠1%,首付30%优惠1%,50%优惠3%,全款5%;按时签约2%;
英伦褐石风格
欧美原版“十字园林景观”,
蓝山公馆
151
1F 11000元/㎡
2F 9000元/㎡
3-6F 7850元/