世联：协信圆融青剑湖31#地块补充提报案.doc

世联:协信圆融青剑湖31#地块补充提报案
协信圆融*青剑湖31#地块
补充提报案
?
20110520
前言:
本补充报告旨在通过对项目深入理解与诠释,确定最优营销执行方案,来达成首次开盘的成功与年终销售指标完成。
总计1000套
总蓄客
10800组
12月底销售90%
认筹客户1800组以上
6-11月份:
每月蓄客2160组,每日72组
目标理解
预设:
10月份开盘
今年需总计蓄客10800组,认筹1800组
平均每月蓄客2160组,每天蓄客72组
目标下的问题思考
Q1
项目以怎样的立意打动客户,成功在市场上树立高区分度的优质形象?
Q2
高远的目标下,如何营销铺排,开拓营销渠道,引爆市场,快速大量蓄客清盘?
Q3
世联将提供怎样的保障体系,确保目标的实施与达成?
项目立意
1
客户诉求
对位新中产的首置、首改产品
各自领域的精英分子
向上健康追求品质紧随潮流
拒绝平庸也不张扬
前途可待信心坚定生活
……
客户临摹
项目立意
“常春藤精英生活”
——常春藤联盟被认为是作为美国最顶尖名校的代名词,如耶鲁大学等;
——因美国最古老及最精英的学校建筑物均被常春藤覆盖住而得名;
——常春藤是国际上公认的社会精英符号;
常春藤=精英符号
这是一个充满朝气的社区,健康生活,快乐工作
这是一个追求上进的社区,因为集中了一批奋进的年青人,集中了向上的力量
这是一个精工品质社区,每一个空间,每一条小道,都来自千百次的锤炼
这里汇集着苏州各个领域的精英分子,这里将成为他们的生活乐园
……
项目命名↘
常春藤
品质精英社区
爱工作,不爱加班,
爱旅游爱度假,也爱宅,
爱小花园,爱大露台,
也爱湖光潋滟,
更爱若大体育公园和高尔夫
我不住别墅,我住常春藤
常春藤生活宣言
用网络热门“凡客体”来整合项目宣传基调
常春藤精英生活宣言
执行铺排
2
渠道先行,动作提前;
多元蓄客,人气为先;
主题鲜明,印象深刻;
放低门槛,广开客源;
一夜倾城,全城瞩目;
营销总攻略
8
9
10
11
12
7
6
2011年
外场双接待
现场售楼处
6月:户外、外场资源确定
户外广告出街
外展点、售楼处装修
企事业、商家渠道建立
项目微博正式发布
7月:内外场正式启用
常春藤护照开始发放
形象导入期
8月:派单、巡展全线展开
常春藤爱动苏城
常春藤鸡尾酒会
冠名“苏州国际精英创业
周”
绿动全城公益行动
9月:寻找常春藤绿人
低碳生活周
秋季房交会
两代中国精英的碰撞
策略
工程
节点
举措
销售
目标
蓄客期
样板房
蓄客启动,1600组
蓄客
目标
累计7200组
升级1200组
二次加推
11年12月
开盘
11年10月
开盘强销期
渠道先行
主题展示
护照蓄客
精准挖客
主题活动
一夜倾城
震撼开盘
震撼抽奖
新蓄客3600组
升级600组
10月:园区住博会
国庆嘉年华
盛大开盘
送房抽奖
11月:答谢家宴
加推400套
销售360套
开盘600套
销售550套
12月: 二次加推
客户答谢会
乘胜追击以老带新
形象导入期
第一阶段:现在—2011年7月
渠道先行
主题展示
护照蓄客
1、外展场开放
双外场—常春藤精英体验馆
湖西、湖东各设一个固定展点,充分辐射目标客户集中的区域。
打造方向:苏州首个常春藤精英体验馆。
本案
必选点:印象城底楼
建议点2:圆融时代广场
建议点1:科文中心
1、外展场开放
双外场—常春藤精英体验馆
外观:常春藤绿色装饰
道具:电子楼书
内部设计原则:营造高知的书屋氛围,设计中强调契合生态的绿色装饰,造成高品质高品位的视觉印象。
内部:营造未来书屋氛围
书屋/咖啡吧
起始时间:与外接待同步开始发放
主要流程:
1、客户先填写资料登记表——发放幸福护照——加盖首个印章。
2、后续的蓄水活动中,持续加盖活动印章。
3、开盘时作为优惠、抽奖的有效凭证。
2、常春藤护照
蓄客主道具!!!
护照印章
3枚-5枚
6枚-9枚
10枚
开盘优惠
99折
98折
97折
“护照换房大抽奖”
动作:集满10枚印章(常春藤护照)
目的:利用客户博弈心态,保持持续关注,网罗客户
活动:拿出1套房子进行抽奖,客户集满10枚印章,且成功预约的诚意客户,开盘现场将参加“护照换房大抽奖”
6月:
微博开通
3、微博蓄客——成为业内与客户间的热门
7-9月: