复地2010年无锡五爱北项目整体定位报告.ppt

一条河流的城市旅程
--无锡五爱北项目整体定位报告
一、市场研究和项目整体定位策略
PART 1 预计销售期内宏观市场研究
2009年江苏省GDP排名前五的城市对比
2009年江苏省城市人均可支配收入对比
苏锡常都市圈
南京都市圈
杭州都市圈
宁波都市圈
上海
无锡
常州
苏州
无锡市地理位置优越,作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴,距上海128km,距南京183km,在经济上起到长三角地区互通的重要作用。
2009年无锡全市实现地区生产总值4419亿元,按可比价格计算,%;人均可支配收入为23605元,位居江苏省排名第二。
无锡位于长三角几何中心,是江苏省经济发展的先导地区,经济发达,城市人均消费水平高
旧城模式
新城模式
新旧融合
大城市
中心建设
南拓北展
中心南移
副中心改造,中心升级
启示:
1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段;
2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估;
3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。
城市发展目前无锡正经历由新旧融合型城市向大城市发展的阶段,整体
规划利好,城市活力充沛,房地产业快速发展
1
根据国家有关部委近日出台的房地产市场调控措施,我国将加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国
2
有关部委要求完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上
3
有关部委要求,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房
虽然没有明确说明房产税由空转转向正式启动,但全国推广已然说明了这个传说已久的税种即将出台
调控对象已经转向刚需群体,,现在市场主体是刚需,尤以首次置业为主。提高首付,一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性,另一方面也是在加强金融风险防范,首付两成和首付三成对银行而言,风险是大不相同的。
此次信贷政策是全国一刀切式的政策,不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行,将有利于打压投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。而通过消费贷款买房的灰色通道也将被有效封堵
本次新政要点
本次新政市场影响
强烈昭示房产税出台
利于打击外地投资投机者
调控对象已转向刚需群体
关注新政本次新政对市场的影响主要表现在三大方面,进一步表现了政
府调控楼市的决心,抑制部分城市量跌价升的现象
对象\政策
首次购房限定
二套房限定
三套房限定
异地购房限定
投资投机客
对资金杠杆利用率较高的投资投机客将受到重挫,但对以全额付款和较高首付付款的投资投机客影响不大
对投资投机客尤其是投机客的影响重大,投机成本大幅度增加
尤其异地如温州、山西炒房团等此类投机团体将受到大幅抑制
改善性刚需
个人所得税政策使得炒房的灰色通道渐渐关闭
此政策对大部分改善性刚需也起到了抑制作用
严格执行二套房限定及实行问责制也杜绝了部分商业银行的暗箱操作
影响最大,无法贷款购买第三套住房,基本将市场高端市场需求打压殆尽
部分异地返乡改善型购房者需求基本被完全抑制
部分首置刚需
提高首付使得对于部门本地刚需也进行了打压,进一步使得市场需求降低
对部分工作在外地但回乡置业的首置刚需产生一定影响
房产税征收信号愈来愈强烈,本次大力度再调控进一步表现了政府对于高房价打压的决心,使得市场观望氛围将加剧
契税政策及个人所得税政策则对于投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力。其投资和投机成本提升,但是两项税收政策相对投资收益所占比例相对较小,更多还是表现了政府调控楼市的决心,也是对新国十条税收调控政策的一种完善
税收政策
新政影响在进一步打击投资投机购房者的同时,调控打压对象转向刚需
购房者,市场需求被进一步抑制
市场上行
市场下行
市场上行
市场
下行
07年房市回升,市场成交量与购房贷款额稳步上升
08年经济危机,楼市成交量、购房贷款额急剧下降
09年在宽松货币政策及楼市扶持政策的支持下,楼市、购房贷款强劲反弹
4月新政的出台导致楼市下行,同时购房贷款也回落
新政影响月度购房贷款与市场成交走势呈正比,清晰的显现出市场成交
走势与购房贷款政策变化高度的一致性
1、买房门槛提高房贷首付提高至3成2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款3、严格执行二套房贷政策4、明确征收房产税5、严格限制异地购房6、税收优惠可能取消7、限购套数8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设9、加强监管10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制
如:该套房为所有人(以家庭为单位)名下在本市的唯一住房,则按照下述情况进行缴纳(1)房产证面积≤9