2008年大连市西山水库项目市场推广策划报告.doc

2008年大连市西山水库项目市场推广策划报告
西山水库项目市场推广策划报告
万泰宏业/2008年/7月8日
一、工作背景
西山水库项目地理位置图
西山水库项目位于大连市甘井子区西山水库东侧,红旗中路和红旗西路交界处。
西山水库项目基地实景
西山水库项目总体规划平面图
规划用地面积:31>.5万平方米
总建筑面积:
地上总建筑面积: 万平方米
地上可售物业面积: 万平方米
住宅建筑面积: 万平方米
西山水库项目规划经济指标
容积率:
建筑密度:
绿地率:
2008年年度及2009年年初营销推广节点
市场亮相暨市区接待中心启用:2008年10月17日大连秋季房交会
市区接待中心启用:2008年10月底
首发项目开盘:2009年4月大连春季房交会
项目规划、示范单位落成开放:2009年3月初
二、产品卖点梳理
环境优势
■靠近原生态自然山体,西侧靠近西山花园及水资源
■南面具有山地环境资源,植被丰厚
■基地内天然树木、林带等自然景观元素保存完好
1、基地优势
区域优势
■地处西山板块新区与马栏商圈之间,折合生活轴线位置
■基地周边逐步形成集中的居住与配套区域,将是西部较
为成熟的配套地带
■紧邻大型生活配套设施,共享环境景观与商业资源
差异性
■利用地脉自然山体及地块原生树木形成景观围合,利用建筑单体之间的有机错落,形成建筑的四合院落。体现出园中有园,院中有院的组团规划。
■半开放社区模式,具有独特的公共开放空间趣味的小院体验
■围合状的规划结构,呼应城市文脉,并使社区的街道空间更加富有趣味与活力,与同区域、同类竞争产品之间差异明显
2、规划优势
■充分围合的院落空间,景观均好性,尺度亲切
■充分利用天然环境资源,形成山景住宅,小高层、低容积率院落住宅等不同特征的景观住宅,品质差异小
建筑与户型设计优势
■成熟的建筑设计模式,相比竞争产品具有适度领先的设计优势
■户型设计更成熟:尺度控制合理,小面积的紧凑型住宅,次卧开间在3米以上,;功能考虑周全,体现为储物功能的考虑与卫生间干湿分区;大部分住宅明卫设计
三、SWOT分析
1、优势分析
■基地
地处大连西山板块核心区域,背山靠水,环境优越;
紧邻马栏广场核心商圈,可共享景观、商业资源;
区域内的成熟地段,居住、配套条件相对完善
■产品
差异性的产品规划:半开放的社区院居形态,多种自然景观融合的多样化社区
设计成熟:建筑与户型设计适度超前,相对成熟
■地块屏障
本项目地块成三角状,入口狭窄,入口处外部环境较差;
地块西部与公园之间相隔一块荒凉草地,规划整合难度较大;
地块体量较小,难以形成规模。
2、劣势分析
■靠水不临水
从同区域的竞争环境看,本项目与西山水库周边项目项目,本项目靠近西山水库但不临近,也看不到西山水库。与同区域的假日风景等项目相比,本案并不具备充分的水景优势。同样,与西山板块的西山公园景观项目也不占优势。
■良好的市场背景
近两年来,西山板块日益吸引整体市场的关注,综合表现在新盘数量、规模的增加,形成整体性的板块效应;相对与已经涨幅较大的市中心、星海板块等地,西山楼市的居住条件显现,逐步上涨;马栏区域化建设正在快速推进中,居住品质提升速度较快。
3、机会点
■城市新干线交通环境
西部通道现已开通,使之该区域与机场及星海广场连接变得高效、畅通。黄河路拓宽改造工程已完成,使之此区域至中心区域交通条件得到很大的缓解。
未来地铁2号线同时也经过此地,未来价值也不容忽视。
4、风险点
■市场压力
目前,市场观望程度较为严重,本区域房价又经过前两年较大的涨幅,项目的销售价格与推盘时间要适当考虑。
四、客户定位
1、目标市场设定
■大连市场:指目前在大连市内居住或工作的购房群体
■周边市场:目前居住在大连四区及北三市的购房群体
■东三省市场:东三省其他区域的购房群体
2、购房动机分析
■当地市场
本项目最直接的购买群体。地源性置业客户;区域动迁客户;
购买动机:对本区域环境及居住习惯较为认可。
■大连市场
大连市区居民购置本项目的主要动机
为子女购置
二次置业
■东三省市场
作为东北地区经济、环境、气候、居住条件等各方面都首屈一指的城市,在大连购房、落户、定居一直是东北其他城市居民的一种期望。东三省市场一直是一个占有相当比例的群体。
3、客户描述
■周边市场
作为具有最直接购买动机的群体,我们认为置业的核心组成应该以在原有居民,或者企业(如软件园)青年首次置业者为主。
由于在本地居住与工作,该类群体有足够的时间与机会关注与比较当地的各家楼盘。因而是一个非常注重楼盘性价