2012年大同先锋村项目产品建议.doc

2012年大同先锋村项目产品建议
2012年大同先锋村项目产品建议
研究系统确立
前言
研究范围界定---地段特征
东
南
西
北
项目地处北部老城,现阶段周边以住宅开发为主,未来规划趋势不明显,商业商务氛围短期内无法形成。地块价值不高。
研究范围界定---地块特征
北区
南区
地块为中等规模住宅项目,局部(沿街)为商业用地,沿街面长,但均属待规划道路,再根据地块初规指标,本案将研究范围扩大到沿街底商。
研究范围界定---开发特征
大同市场又一新作,大体量属公司首创
目标明确,更关注项目利润和消化速度
为规避风险住宅作为关心的第一要素
开发经验有限,未曾涉猎住宅之外
研究范围界定---住宅
[居住]
目的:地块物业发展定位
解决问题的系统方法:
四位一体定位方法
定位条件
定位思考
定位结论
项目开发愿景
从目标里确立项目开发方向
为物业组合比例、租售方式提供依据
项目城市背景
从城市发展脉络寻找项目发展方向
项目总体发展战略
项目行业背景
根据行业目前特征,判断行业未来发展趋势,确定项目合理的物业功能配比。
物业发展功能定位及客户定位
项目条件分析
项目属性及SWOT分析
项目发展优劣势分析及机会点、威胁点判断。
项目定位
选择研究方法
思维导图
开发愿景分析
市场背景分析
地块条件分析
物业发展定位
物业发展建议
壹
开发愿景分析
明确努力方向
客户特征
核心问题
目标排序
利润最大化>回现>规避风险、公司品牌
设想
1、产品符合市场需求。解读:以需求定产品,规避风险。
2、做差异走中低端。解读:对项目形象期待较高,提高消化速度。
3、尽可能提高容积率。解读:为保证利润最大化,满足最大容积率。
困惑
为达到目标,本项目应该如何规划?
问题:如何实现符合市场需求与利润最大化最佳结合的物业规划?
开发愿景
贰
市场背景分析
做到知己知彼
宏观市场
竞争市场
需求市场
地域与人口
大同市位于晋冀陕蒙交接,东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市,200到300公里半径圈中心位置上的最大城市,总面积14176平方千米。总人口316万人(2007年)
交通
大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上重要的交通码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主,机场为辅。
大同是中城、云中、辽代改名为大同。
大同发挥名城、区位、资源三大优势,对大同历史文化资源、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源合理利用时大同发展成为资源形城市的指导思想
大同是“中国煤都”
大同地区是国家重点旅游区之一,附近有五岳恒山、悬空寺,应县木塔,市内有九龙壁、上下寺等知名建筑。
能源重化工基地,位于山西省北部,受京津和环渤海经济圈影响,区位优势明显,为华北地区交通枢纽之一
宏观市场---概况
房地产开发:全市地区生产总值从 2007年的5173>.,%;
,,%;


大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称,房地产市场有一定的刚性需求,比较有发展潜力
宏观市场---经济状况
2009年大同市进行古城区改造,旨在恢复古城墙貌,同时古城区对古城区内住宅进行拆迁,使大同房地产市场上对高品质新房有一定刚性需求
东部御东新区是大同今后20年城市发展的主要方向,是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副区域;
南部依靠大同经济开发区的带动,城市的经济功能逐渐南移,集中力量引导城市向南发展。
城市向东面发展,东进西融城市东移。坚持新城建设和旧城改造并重,搞好大同御东新区建设,搞好市区道路和两大出口建设。要抓紧大同机场的建设
宏观市场---城市规划
未有新政出台但坚持调控不动摇,房价、销量面临挑战,差异化金融政策刺激刚需
政府:
1、7月7日温家宝指出要坚持房地产调控政策不动摇,绝不让调控出现反复。
2、住建部提出加快推进房产税试点范围扩大
3、2012年,,97691套(市级74561套,)
金融:
1、不少城市普通住宅标准重新调整,首套房贷利率回归基准利率,差别化房贷政策的实施等
2、%
3、