北京某项目地块规划案.docx

该【北京某项目地块规划案 】是由【静雨蓝梦】上传分享，文档一共【18】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【北京某项目地块规划案 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。北京畅清园2期项目地块规划案
销售面积::810000平米(其其中公建面面积:59988平米米)
容积率:
施工情况::其中一栋栋楼已出地地面二层
证照情况::四证具备备,销售证证正在办理理中
项目情况::6-144层板式带带电梯住宅宅。
一、该地块块优势分析析

根据据奥运规划划和商业网网点的集中中分布,我我们可以大大致勾勒出出亚奥商圈圈的轮廓::
北四环以北北、五环以以南、京昌昌路以东、京京承路以西西。以前这这一地区的的核心区则则仅限于安安立路附近近亚运村段段,主要包包括:亚运运村、安慧慧里、安慧慧北里、慧慧忠里、慧慧忠北里等等居住小区区和周边的的商业配套套。而随着着奥运村的的建设,这这一商圈核核心区的西西移已成必必然之势,而而东扩也在在悄然进行行。从即将将完工的北北辰路到整整个奥运网网路的完成成,一共要要修建122条道路,这这12条道道路会使奥奥运会后亚亚奥地区的的出行更加加畅通。目目前,亚运运核心区几几乎没有可可开发用地地,奥运结结束后土地地也会变得愈愈加稀少、宝宝贵。
另外,目前前地铁四号号线和十号号线以及奥奥运支线的的征地拆迁迁工作已经经全面启动动,将全面面进入施工阶段。四四号线、十号线一一期(含奥奥运支线)将将与现有的的地铁一号号线、环线线、城铁113号线以以及正在建建设的五号号线在多个个地点交叉叉并形成换换乘站,22007年年底建成通通车后将打打通城区大大部分最繁繁华的地带带,不但能能极大地缓缓解这一地地区的交通通拥堵状况况,也必将将会直接服服务于20008年的的奥运会,拉拉动沿线地地区产业经经济的发展展,使得本本区域在在在未来十年年内将更具具发展潜力力

开发商的强强大实力,以以及在长期期的房地产产开发工作作中积淀的的实战经验验,更重要要的是开发发商具有对对本案一期期成功的操操盘经验。

该项目位于于八达岭高高速路与北北四环、北北五环的三三大城市快快速主干道道之间,是是亚奥商圈圈商务发展展轴的中心心地段,有有望以此为为基础构筑筑一个引导导客户的区区域价值认认知构架。

该项目位于于八达岭高高速路与北北四环、北北五环的三三大城市快快速主干道道之间,更更位于中关关村商圈、亚亚奥商圈、上上地信息产产业基地,这这三大重要要经济区域域的交汇位位置。利用用三大主
动动脉可以在在有限时间间内迅速抵抵达任意目目的地。

该区域的目目标客群具具备比较明明显的特征征,且质素素相对较高高。是以中中关村、亚亚运村、上上地信息产产业基地的的中层白领领为主;客客群年龄结结构范围广广也是一大大特点,大大致在255-45岁岁之间;家家庭结构简简单,多以以两口或三三口之家为为主;教育育背景基本本为大专以以上学历;;家庭月收收入:50000—100000元/月月之间;交交通工具::以中低档档轿车和公公共交通为为主要交通通工具;居居住偏好显显示出对未未来的预期期良好,追追求较高的的生活的品品质和品味味。
,城市机机能相对完完善。
本案所在区区域属于近近10年内内快速发展展起来的现现代化城区区。在本区区域内,城城市景观资资源和城市市机能均可可以支持中中、高端住住宅区的定定位要求。

130000亩的国家家森林公园园以及2000公顷生生态碧波,打打造出本区区域无与伦伦比的居住住环境,相相邻的奥林林匹克公园园采用对称称格局,总总共30多多万平方米米的公园广场场,更可容纳330万人,水水池、树木木、花草、雕雕塑小品及及相关的商商业、娱乐乐设施一应应俱全,完全满足足您休闲生生活的需要要。
二、本案机机会分析
1区域开开发的序列列化推进
北部地区尤尤其是奥运运商圈周边边的土地资资源已近十十分紧缺,土土地开发成成本极高。而而本案所在在区域是奥奥运商圈西西部极具潜潜力的发展展区域。奥奥运工程的的进一步大大规模启动动将为本区区域的加速速开发提供供持续有力力的市场动动力。
2城市环环境发展战战略
以申奥为契契机,北京京市已经把把城市环境境治理以及及城市绿化化赋予了攸攸关城市未未来的重要要战略地位位,包括清清河在内的的项目周边边环境治理理是可以期期待的,更更有意义的的是,公众众对政府治治理城市环环境的决心心和措施已已形成乐观观的心理预预期和坚定定信心。

本案直接腹腹地内,各各种住宅产产品的供应应都处于一一个相对的的过渡期。以以上分析的的该区域内内4个典型型项目:倚倚林佳园、天天和人家、澳澳林春天、清清林苑;其其中倚林佳佳园已向市市场内供应应450套套左右,销销售已过885%;天天和人家一一期推出的的200余余套住宅、澳澳林春天四四期的高层层板楼目前前销售业已已达到800%;而清清林苑的4400套住住宅也已进进入销售尾
尾声,使得得目前这一一区域内市市场供应的的竞争力度度趋缓;形形成了目前前该区域内内市场竞争争的真空层层。

亚运村及泛泛亚运村地地区日前正正逐步、逐逐块地开发发其区域内内的土地资资源,目前前区域内部部分已达到到成品标准准的项目,带带动着该地地区市政环环境的不断断完善,将将对这一地地区内部环环境质素的的提升形成成有力支撑撑。

而随着奥运运村的建设设,这一商商圈核心区区的西移已已成必然之之势,而东东扩也在悄悄然进行。从从即将完工工的北辰路路到整个奥奥运网路的的完成,一一共要修建建12条道道路,这112条道路路会使奥运运地区建成成相对发达达的公路网网络,使得得亚奥地区区的出行更更加畅通。同时加之之城铁4及及11号线线的进一步步延伸,使使得这一地地区的公共共交通面貌貌呈现出喜喜人的局面面。

上述四个项项目的同本本案类似的的板式建筑筑形式的主主力户型,基基本上在1100㎡~~120㎡㎡的二居以以及1300㎡~1770㎡的三三居之间。根根据市调显显示,本区区域内的板板楼内的大大面积户型型销售状况况都比较理理想。本区区域良好的的居住环境境以及未来来无限的升升值空间,同同时作为理理想的第一一居所所在在地,吸引引了大部分分二次或三三次置业的的客户群体体。
本案作为本本区域内唯唯一一个提提供菜单式式精装修项项目,将会会对本区域域内在销的的项目造成成极大的冲冲击力。
:
因本案地处处亚奥商圈圈,紧邻奥奥运公园及及京昌高速速,地理位位置和环境境得天独厚厚,市政交交通路网正正加紧建设设,在奥运运会之前将将会有极大大改善,另另外,在清清河京昌高高速西侧将将建设155万平米的的大型商业业设施,极极大提高本本地区的商商业配套功功能。诸多多利好因素素,与前几几年的地价价相比,目目前已突显显其升值空空间,据市市场考证及及周边项目目的价格调调查,目前前地块升值值在10000-15500元。
三、市场定定位:
项目处于亚亚运村CLLD(中央央生活圈)、中中关村CIID(中央央科技圈)和和奥运公园园的西侧的的辐射地带带,针对这这一地区部部分楼盘的的市调结果果显示,该该区域内各各项目的销销售价格总总体比较平平均,总体体平均价格格为73228/㎡(毛毛坯房价格格)。形成成这一现象象的主要因因素,是由由于该区域域内项目距距离基本靠靠近,产品品虽各有特特色,但总总体还是以以板楼为主主。人文环环境成熟、市市政配套都都可同样得得到相对充充分的支持持
就区域内整整体市场的的供应量而而言,除天天和人家外外,其余项项目均进入入了后期销销售阶段,且且整体开始始逐步实现现入住,目目前这一地地区尚无新新的供应量量补充市场场。我们针针对本案周周边在售项项目进行了了深入了解解,在此基基础上加以以分析,本本案二期同同比一期在在楼体外观观及户型等等方面均有有所改良,目目前准备推推出的楼体体为外挂高高档面砖,与与本案一期期及周边在在售项目相相比,二期期从建筑外外观上更胜胜一筹。从从户型上看看,本案二二期户型设设计较合理理,均好性性佳,基本本能够迎合合市场需求求
卖点一:小小区居住文文化
园区内设有有各种盆景景、雕塑、名言牌文文再配以优优雅的背景景音乐,楼楼间绿地除除以园林小小品、绿植植、树木、水水系的营造造,同时也也为儿童、老老年人提供供相应的娱娱乐健身活活动设施,使人一步入花园即可感受到浓烈的生活氛围,加上由物业管理公司组织丰富多彩的社区活动。例如:以“爱护鸟类,养护鸟类”为题组织定期的知识讲座,业主可领养自己喜爱的鸟类,以饲养鸟为乐,可极大增强生活的趣味性。诸多形式多样的社区活动能够加强业主与业主、业主与开发商之间的沟通,丰富业主的业余生活,形成良好的居住文化。
卖点二:户户型特色
A、室内菜菜单式精装装修设计在在同区域产产品有极大大竞争力,同同区域除风风林绿洲项项目热销售售磐外,无无精装修在在售项目,,提供菜单单式精装修修方案。
B、由于地地块的原因因,所有楼楼座位置东东南朝向,户户型不是正正南正北,消消费者往往往认为是户户型的缺限限,但相反反这是一个个户型的特特色,可作作为强势卖卖点推介。由由于受阳光光的照射,上上午南向房房间可采光光,在午后后北向房间间也可享受受到充裕的的阳光,避避免冬天北北侧阴冷,无无阳光照射射。
C、户型设设计上做到到户户有景可可观、每户户客厅设有有宽敞明亮亮的落地窗窗,可将园林绿绿化景观尽尽收眼底。户内动静静彻底分离离,保障业业主的私密密,使居住住功能更加加细化。
D、复式坡坡屋顶安装装威鲁克斯斯窗是非常独到的户型设设计,可成成为有力的的卖点。
卖点三:会会所配套
会所配套齐齐全,设施施先进。
卖点四:赠赠送户式空空调系统冬冬天供暖,夏夏天制冷全全由自己掌掌控。
卖点五:物物业管理
聘请专业物物业管理公公司管理,除除防火、防防盗、清洁洁、垃圾清清运等一般般性管理外外,将首次次试用家政政管理、物物业及电器器维修、汽汽车美容等等项目服务务,最大限限度减少业业主的烦
恼恼,提高生生活品质。(具具体由物业业管理公司司出方案)
卖点六:外外立面设计计新颖独特特,材质档档次高,可可直接吸引引消费者的的眼球,视视觉冲击感感强。
周边项目的的市场调研研
主要调查北北京市北部部地区市场场供应量及及市场情况况,范围包包括中、高高、低档公公寓、住宅宅,通过调调研,对海海淀(中关关村、亚运运村、清河河等地域)房房产市场有有一个详尽尽的了解,对对个案产品品及价格等等因素有一一个详实的的认知,进进行项目的的强、弱势势分析,预预测项目的的市场前景景,之后根根据项目所所处的市场场环境,研研究项目切切实可行的的行销企划划方案。市市调项目包包括:倚林林佳园、清清林园、澳澳林春天、天天河人家等等个案分析析
项目名称::倚林佳园园
:
地理位置::倚林佳园园位于亚运运村林萃路路,奥林匹匹克公园(国国家森林公公园)西界界。西邻八达达岭高速公公路6000米。南靠靠北四环,地地处CLDD(北京中中央生活区区),北望望城市五环环。
发展商商:北京科科林房地产产开发有限限公司
物业管理公公司:中海海物业
建筑形式::TOWNNHOUSSE(连排排别墅)
占地面积::1000000平方方米
建筑面积::1800000平方方米
绿化面积::316000平方米米
使用率:89%%
容积率:<1..6
绿化率:50%%
交房标准::毛坯
配套:社区区内设有会会所(游泳泳池、壁球球、桑拿,健健身等)、商商业、学校校。
目前进度::A区结构构及外立面面完工,基基本入住..

“倚林佳园园”是由北北京科林房房地产开发发有限公司司开发,社社区集健康康、高尚、舒舒适的住宅宅和自然、优优美、理想想的居住环环境于一身身,与成熟熟的亚运商商圈和即将将呈现眼前前的奥林匹匹克公园相相映成趣,融融为一体。
::
占地面积110万平方方米,总建建筑面积118万平方方米;
A区总计118栋,超超低层CIITYHHOUSEE,共计3778套;
B区为5..5~6..5层电梯梯公寓,共共计78套套;
C区为100层电梯公公寓,共计计128套套;
设有高档会会所、商业业、学校等等,活动面面积达到333%;
共计设有11032个个车位;
::
产品由中国国建筑设计计研究院设设计;
外观简约明明快,色彩彩丰富,错错落有致;;
连排别墅,11~2层为为一户,33~;
立体化空间间设计,,私私密性好,公公摊面积极极低;
1~2层独独有院落花花园,3~~;
::
由建设部城城市建设研研究院风景景园林研究究所设计园园林景观,绿绿化率高达达50%;;“户户倚倚林”;处处成荫荫”的环境境设计,在在中心花园园,广场四四周,林荫荫道及宅前前均种植550%的成成树林。楼楼前屋后更更有杜仲、白白蜡、紫薇薇、丁香、迎迎春、珍珠珠梅等诸多多名贵花木木;从东主入入口进入社社区中心花花园,依次次有蝴蝶谷谷、日月台台、儿童游游戏场、星星光广场、银银杏林等经经典景点,楼楼前屋后还还散落着十十二星座景景观;巧妙融合合地形、矮矮墙、廊架架、平台、座座椅、水体体、小楼、植植物、阳光光、月色等等元素,创创造出高低低错落、色色彩缤纷、舒舒适连绵、情情趣无限的的空间环境境;
::
A区户型面面积:1776㎡~2245㎡主力户型型:2455㎡
B区户型面面积:2002㎡~2289㎡主力户型型:2022㎡
C区户型面面积:主力户型型:1700㎡
双户门设计计,独立门门户,独立立出入;
户型纵向分分布,5..6米挑空空门厅;
~,155米进深,落落地飘窗,景景观极佳;;
,空空间划分明明确,动静静分离;
通透性楼梯梯设计,空空间感强;;
:
围栏:铸铁铁(40ccm高)铺铺装:防滑滑地砖甬路路
绿化:草坪坪户门门:德国霍霍曼防盗门门
窗:铝合金金喷塑、断断桥中空
玻璃起居室室为落地铝铝合金中中空玻璃
户内楼梯::混凝土楼楼梯地面::水泥砂浆浆面层
卫生间:初初装修阳台:地地砖透空、金金属网栏杆杆
露台:(上上户)高级级瓷砖车库外外门:自动动开启霍曼曼库门
结构形式::现浇混凝凝土剪力墙墙结构屋面:彩彩色油毡瓦瓦屋面(坡坡屋顶)、现现浇钢筋混混凝土屋面面板
外墙:进口口高级无机机瓷砖及涂涂料相结合合
::
热水系统::24小时时热水;
供电系统::双回路供供电(上户户100安安培/下户户80安培培);
燃气系统::管道天然然气入户;;
热力系统::集中供暖暖系统、森森德散热器器;
空调系统::赠送全套套美的牌冷冷暖户式中中央空调系系统、主机机及全部管管线安装到到位;
电视系统::有线电视视(起居室室、主卫及及各卧室均均设有电视视插口);;
网络信息::社区局域域网、100M宽带入入户、VOOD点播;;
户内安防系系统:
①可视对讲讲系统;
②门禁系统统;
③红外线监监控防盗(户户门口、屋屋顶);
④厨房燃气气泄漏报警警系统;
⑤紧急求助助系统;
⑥家庭电器器遥控系统统;
社区智能化化系统:
①周界安防防、红外线线监控系统统;
②闭路电视视监控系统统;
③自动巡更更系统;
④车辆出入入智能化管管理系统(小小区大门、地地下车库);
⑤会所社区区中央控制制室,对社区安安防、消防防进行监控控;
⑥社区背景景音乐系统统;

::
北京。第一一居所
::
开开盘期阶段段,八达岭岭高速路清清河收费站站向南延伸伸线旁的户户外广告牌牌以及大屯屯路沿线设设立灯箱道道旗报刊;;包括北青青、精品、北北晚、京华华等
::
紧邻奥林匹匹克公园,与与20088年奥运会会零距离接接触;
中国建筑设设计研究院院担当设计计;
130000国家森林林公园;居居住环境幽幽雅;
环境规划独独具特色,高高绿化率;;
国际标准化化建筑;
::
::20001年9月月6日
入住日期::20004年100月31日日全部入住住
(TOWWNHOUUSE)::
起价:72200/㎡㎡均均价:78800/㎡㎡最高价::98000/㎡
销售状况::99%%
二二期价格(~)::
起价:63370/㎡㎡均均价:70000/㎡㎡最高价::75500/㎡
销售状况::99%%
三三期价格::(10层层电梯板楼楼):
起价:68800/㎡㎡均均价:75500/㎡㎡
销售状况::14%%
:
教育机构::清河一小小、清河二二小、北京京市20中中;
医疗机构::清河医院院、北京市市急救中心心、解放军军361医医院;
商业机构::金五星商商厦、建金金商厦、清清河百货商商场、普尔尔斯马特超超市;
休闲机构::麦当劳、大大鸭梨餐饮饮连锁店;;
公交线路::3155、3455、3555等数十条条线路;

奥林匹克公公园旁首个个TOWNNHOUSSE项目
:
:位位于北四环环路及北五五环路之间间,地处CCLD及中中关村商圈圈,上地信信息产业基基地,亚奥奥商圈交汇汇点,紧邻邻八达高速速公路,交交通快捷,,出行便利利.
:距距奥林匹克克公园仅一一路之隔,,享受133000亩亩森林带来来的居住环环境享受,,周边配套套设施齐全全,起居生生活便捷;;
:本本区域独有有的别墅项项目,由中中国建筑设设计研究院院设计,超超低层TOOWNHOOUSE,,位于林萃萃路旁,外外观显著,,具有较大大的视觉吸吸引力;
:以以“户户倚林林”为景观设设计主导思思想,使社社区内绿化化率高达550%;
:独立立出入、具具有良好的的通透性,,挑空门厅厅、错层、极极低的的公公摊面积都都体现了户户型设计的的变化丰富富性;
:
,,在未来33~5年内内,由于奥奥运村及奥奥林匹克公公园的建设设将对
居住环境造造成一定的的影响;
,不不论是设计计管理、工工程管理、项项目综合管管理各方面面都可看出;
,,房屋室内内管道,配配电箱位置置、窗户、厨厨房等都存存在一定的的问题,而且且为追求立立面效果造造成室内空间不不便利用;;
,已入住住一段时间间,社区内内一些细节节问题如一一些工程遗遗留物的处处理问题等等尚未解决决;
,,居住私密密性受到影影响;
,一一部分绿地地由于车位位紧张以改改造成为停停车场,影影响了整体体环境;
..7绿绿化区严重重不足,和和楼盘宣传传期间大相径径庭。
澳林春天个个案分析
图一、项目目效果图::
项目名称::澳林春春天
:
地理位置::项目位于于京都黄金金绝版地段段——亚奥核核心区域,2008奥运村西1500米处,与北京最大的“绿肺”工程13000亩国家森林公园仅相距35米。西距京昌高速路500米,北四、五环之间,交通通畅顺捷。
发展商商:北京旭旭日房地产产开发有限限责任公司司
物业管理公公司:北京京旭日房地地产物业管管理公司
建筑形式::板塔结合合
总占地面积积:2000000平平方米
总建筑面积积:4966456平平方米
四期建筑面面积:900000平平方米
绿化面积::102000平方米米
使用率:89%%
容积率:<1..9
绿化率:34%%
交房标准::粗装修
配套套:设有1110000㎡会所(游游泳池、壁壁球、桑拿拿,健
身等)、2200000㎡商业街街区
目前进度::一期、二二期、三期期完工已入入住,四期期建设中基基本完工

澳林春天位位于亚奥核核心区,是是旭日房地地产开发有有限公司鼎鼎力打造的的规模达99万平米的