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xx年西安市高端别墅项目调研报告
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西安高端别墅项目调研报告
一、西安市宏观经济展望:
西安市现辖9区4县,总面积9983平方公里,常驻人口830万人(主城区530万人)。是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市,是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地,是西部大开发的桥头堡。
日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立,与“北京”、“上海”一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市,也是西部唯一一个入选此“荣耀”的城市。同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市,因此也成为了未来发展潜力最大的城市。
近年来,西安市经济发展速度处于全国前列,GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间,目前西安市的GDP总量占到全省的30%; 2009年GDP增速为141>.5%,年末GDP总量达2719亿元;而预计本年度GDP仍会保持近14%的涨幅速度,从而一举超出3000亿元大关。而目前,“十二·五规划”已经落地,已初步规划了“西安未来拟建;一都九城; 5年内初步国际化”的构想,同时也有了在“2020年西安国际化大都市雏形显现”的目标,参考西安当前的发展水准,达到“北京”、“上海”般的水平,其未来的发展速度更加无可限量。
而西安做为二线城市,其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程,西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势,市场形势良好,商品房市场表现活跃,批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长,市场成交活跃。2003年至2009年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长;市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。而别墅市场的发展则更为落后,到目前为止仅有曲江一个版块以初具规模,但随着曲江不可替代的土地资源的开发完毕,其发展空间已不可避免的受到制约。故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段,甚至将迎来一场市场空白的时期,发展机遇良好,未来前景巨大。
二、西安别墅市场走势分析
分析本期内西安的别墅走势,不能不分析曲江的别墅;可以说正是在曲江的别墅引领下,西安别墅在2010年在才走进了黄金的一年。
09年末时西安别墅类的总体成交均价仅为11677元/平方米;而进入10年后,在“金地”、“中海”、“鸿基”等一线品牌开发商的共同发力下,最先迅速引爆了曲江的别墅市场,西安的别墅市场在曲江别墅均价不断升高的带动下开始迅速上扬。在这一过程中曲江别墅基本确立了西安市别墅市场的标杆地位,各种类型别墅价格不断上扬。甚至“金地”、“曲江公馆”的别墅最高价达到了50000元/平米以上的天价水平。这在09年别墅总体成交均价仅1万元左右时是完全想象不到的。
尽管10年如此辉煌,随着曲江板块最后一块纯别墅用地在“华侨城”的落幕,也宣告了曲江别墅用地的终结,西安的别墅随之将进入另一片天地。而由于西安的别墅市场起步较晚,目前仍远不及北京、上海等成熟地区的发展程度,尚处于一个较为单一的初级市场阶段。即便是目前非常利好的曲江别墅区域,也并没有像上海一样价格飞涨,形成抢购热潮。而随着曲江板块别墅类用地开发下滑,区域内别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而继续上扬。
三、西安市高端别墅市场的基本结构:
1、当前西安的别墅区大致可以分为三个:
Ⅰ是曲江城市别墅区,属于城市生活别墅区;
代表楼盘有: “金地芙蓉世家”、“金地湖城大境”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等,主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士,优点是拥有的是城市的完善配套,享受的却是别墅式的尊贵生活。
Ⅱ是秦岭北麓别墅区,属于郊区度假别墅区;
代表楼盘有:“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛??山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。购买人群除投资客外,主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公,或在城区拥有固定住所,而节假日却需前往郊区度假的成功人士。
Ⅲ新兴的浐灞别墅板块,属于生活、度假相综合的别墅区;
代表项目有“绿地·国际上台城”、“振业·泊墅”、“沁水新城”、“中新浐灞半岛·世界岛”、“萨拉曼卡”等大中小开发商开发的楼盘,购买人群以外地创业成功的陕西人;本地私营企业主;以及部分京沪深一线城市投资客;“海归”派等人士为主。
2、各版块的基本特性及特性介绍:

距离
资源
产品
功能
产品
属性
产品
形态
价格
曲江
市区
人文资源
大型休闲
配套
深度居家商务交流
第一居所
独栋联排为主
独栋
3—5万
联排
2—3万
秦岭