东海岸营销推广策划报告.doc

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2020年5月29日
东海岸营销推广策划报告
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东海岸营销推广策划报告
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2020年5月29日
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目录
一、市场分析及项目分析四、营销推广
(一)市场总体走势(一)总体策略
1、深圳房地产概况(二)阶段性推广策略
2、盐田区房地产市场分析1、阶段推广图示
(二)沙头角片区分析2、开盘时机圈定
1、沙头角片区特点3、销售期划分
2、沙头角片区的楼盘的共性4、宣传推广费总预算
3、沙头角片区楼盘情况(三)阶段性推广详细方案
(三)本片区与周边片区的互动分析1、造市—前期准备阶段
(四)典型案例分析2、预约登记阶段
(五)项目概况及周边配套3、开盘强销阶段
(六)项目SWOT分析4、尾盘阶段
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二、项目定位5、开盘策略
(一)物业定位6、销售准备费用估计及主要媒体投放计划、费用
1、住宅部分五、价格策略
2、商场部分(一)销售均价预测
(二)客户定位1、均价产生所考虑的因素
1、主力客户群2、市场均价预期—豪斯指数性价比法
2、争取的目标客户群体3、均价调整
(三)推广定位4、具体预测
1、市场战略(二)价格表的制定
2、推广主题1、价格表的制定依据
三、项目包装2、模拟价格表
1、项目理念包装(三)付款方式和折扣
2、心理形象包装(四)阶段性价格策略
3、项目建筑设计建议
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4、卖场包装及接待中心布置六、销售合同草案
5、物业管理包装建议
6、VI包装推广方案
一、市场分析及项目分析
(一)市场总体走势
1、深圳房地产概况
1)深圳市市场供给与消化情况
至第三季度为止,全市共签订土地出让合同388宗,;,;,%,,%;,。深圳市的整个商品房市场发展良好,空置率在不断下降。
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2)深圳房地产价格情况
深圳市房地产价格总体走势平稳,其中,房价略有下降;房租、地价略有上升。从房价上看,住宅二级、三级市场的房价略有下降,办公市场的房价呈上升趋势,商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势,到第四季度房价与基期相比基本持平。
深圳房价指数(表1:1)
房价指数
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期





Q1





Q2





Q3





Q4





季度变化%

-



说明:深圳房价指数以1月1日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算。
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结论:
整个深圳住宅市场房价下降,办公用房价格变化不大;
被称为”深圳购房年”,商品房的开发量与消化量,与同期相比有所增加,空置量在逐渐下降
2、盐田区房地产市场分析
1)区域基本概况
盐田区位于深圳经济特区东部,距市中心12公里,东起大鹏湾背仔角,南与香港新界山水相连,西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。,约占深圳经济特区五分之一,下辖一镇两个街道,即沙头角镇,盐田街道和梅沙街道。,,。
盐田区自然环境得天独厚,,是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的”黄金海岸”之一。
从城市发展的规划来看:盐田区要求高起点规划,形成城市功能明确,建筑风格鲜明的三大组团—盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主,形成全区的商贸中心和出口加工业基地。
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2)盐田区住宅用地供给情况
至第三季度,从住宅用地的出让情况来看:,。而盐田区没有专业的商业地出让。
3)盐田区近期房地产市场价格走势情况
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期




Q1




Q2




Q3




Q4




季度变化%




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说明:深圳房价指数以1月1日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算
分析:
由此可见,整个盐田区住宅市场价格均有逐渐上升的趋势。住宅部分上升幅度最大的在第一季度与第二、三季度之间;商业市场价格上升幅度最大的在第三季度与第四季度之间。也就是说住宅市场在第三季度是销售旺季,而商业部分在第四季度是销售最佳期。
(二)沙头角片区分析
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1、沙头角片区特点
1)区域概况:
沙头角保税区、盐田港保税区、福田保税区是深圳三大保税区,其中沙头角保税区是全国最早成立的保税区,其与华南最大的深水港——盐田港相接,货物通达世界各地,南面经过沙头口岸直通香港,西面穿梧桐山隧道与市中心相连,交通便利。
,,道路、供水、供电、通讯、绿化、员工宿舍等皆可配套,环境建设出具规模。
沙头角海滨区是盐田区未来的行政文化中心区,。海滨区的规划设计强调了山海的自然特征,并沿盐田区的城市主轴依此布置有行政办公、商业、文化娱乐和居家等多功能的城市中心带。建成的盐田区海滨区将具有环境生态化,海滨特征突出,适宜居住且拥有高品质城市功能和空间的新兴海滨区。
2)楼盘区域特征
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