承德项目阳光四季城营销方案.doc

承德项目阳光四季城营销方案
承德项目阳光四季城2009年8-12月营销方案
工作模型
51>.相关支持

一:土地市场
二:市场情况
三:团购情况
一:土地市场情况




——
总计

3


——
新世家
7
3


——
荣信·文轩茗园(暂定)
6
2



卧龙山庄
5
2



荣信·丽景湾
4
3



世纪城(二期)
3
3



凤凰御景
2
3



德生美地湾景
1
开发周期(年)
建筑面积(万㎡)
占地面积(万㎡)
开盘时间
项目
序号
一:土地市场情况

从承德市房地产市场项目的开发情况分析:
2006年土地供应量较少,市场属于起步阶段;
2007年土地供应量加大,项目纷纷入市,土地供应量呈现高速增长的态势;
2008年土地供应量较少,属于市场沉寂阶段;
2009年土地供应量有所加大,如卧龙山庄等新项目陆续上市。
二:市场情况—开发区重点项目


世纪城

未定
4300
3880
3588
均价
(㎡/元)
1700
10栋楼
约500-600
约290
约290
354
套数
四
三
二
一
推盘
总计
2009年8月
2009年6月
2008年7月
2007年7月
年

世纪城(二期)
项目名称
50%
129-140
三居
99%
50%
86-107
两居
已销售
比例
面积(㎡)
户型
现均价4200-4300,-;
现已基本销售完毕,待8月份开盘,月均销售60-70套。
二:市场情况—开发区重点项目


世纪城
后期户型的不确定性,为项目营销带来风险
后期可供开发的空间小
劣势
销售价格持续上涨
项目自身规划、产品、景观等设计合理,品质相对较高
市场认知度高、口碑好
开发体量大、开发周期长、开发商实力较强,为承德市房地产龙头项目
紧临新市政府
优势
二:市场情况—开发区重点项目


世纪城
户外、灯箱为主、口碑
因后期销售未确定,销售案场冷清、销售人员具有一定的专业度。
售楼处位于项目一期底商,规模较大,装修较高级,为承德市房地产项目售楼处的典范之一。
世纪城
推广渠道
销售人员
案场包装
项目
世纪城作为国家康居工程实施项目,成为承德楼市的典范楼盘,从项目的规划、建筑、户型、景观、配套、物业在承德市首屈一指;
目前一期已经售完、二期基本售完,09年下半年将推出三期产品,预计市场反应仍将良好。对与本项目世纪城在口碑、工期上将会形成直接竞争。
世纪城主要客群为承德市其它区县的在承德工作、生活的购房者,比例达到90%以上。
二:市场情况—重点项目


凤凰御景(现房)
凤凰御景后期推盘情况未确定。
项目已经基本售完,平均月销售量30套。
4300
2900
均价(㎡/元)
1000
200
800
套数
二
一
推盘
总计
2008年10月
2007年7月
年
凤凰御景
项目名称
45%
140-150
三居
45%
70-110
二居
99%
10%
30-50
一居
已销售
比例
面积(㎡)
户型
二:市场情况—开发区重点项目


凤凰御景(现房)
相关配套不成熟
相对与市政府、开发区中心区域较远
劣势
目前已为准现房
近邻大学城主要院校
户型设计合理,比例搭配适宜
依托风凰山、滦河生态环境好
紧临凤凰山大桥,出行方便
优势
二:市场情况—开发区重点项目


户外为主
因后期销售未确定,销售案场冷清、销售人员专业度较高。
售楼处为项目现场底商,室内装修档次较高,布局较合理,销售道具齐全。
凤凰御景
推广渠道
销售人员
案场包装
项目
凤凰御景
别墅项目与非别墅类项目相结合,利用风凰山的资源环境,项目品质较高。
项目中一居室户型能够满足大学城部分学生需求,其它户型主力购买人群也为大学城的师生客群或部分投资客。
风凰御景未来在项目成熟度上与本案形成竞争,同时在客群层面也会形成竞争。
二:市