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目录
第一章
实力雄厚的的招商局物物业管理有有限公司2
第二章
京港城市广广场概况6
第三章
拟采取的管管理方式、工工作计划110
第四章
管理人员的的配备、培培训、管理理15
第五章
管理规章制制度和物业业档案的建建立与管理理277
第六章
各项指标的的承诺及为为完成承诺诺指标采取取的措施330
第七章
社区文化336
第八章
便民服务337
第九章
京港城市广广场物业管管理公共服服务费预算算399
第十章
日常物业管管理服务工工作47
第十一章
物业维修养养护计划和和实施54
第十二章
对业主关于于服务承诺诺方面的几几点承诺556
第十三章
我们的管理理优势61
结束语
663
附件
655
实力雄厚的的招商局物物业管理有有限公司
中国招商局局始创于11872年年,一向以以“专注实业业,开拓进进取,重诺诺守信,服服务社会”的精神开开拓不同业业务,为建建设一个安安定繁荣的的社区而努努力。曾开开创了中国国近代民族族航运业和和其他许多多近代经济济领域,在在中国近代代经济史和和社会发展展史上具有有重要地位位。19778年,招招商局又因因独资开发发中国第一一个对外开开放的工业业区—蛇口工业业区,打响响中国改革革开放的第第一炮,而而为海内外外瞩目。现现在,招商商局已发展展成为总投投资逾5880亿港元元的多元化化现代企业业集团,被被誉为香港港“四大中资资企业”之一,业业务涉及交交通基建、运运输、工业业园区、工工业贸易、工工程地产、旅旅游酒店等等七大产业业领域。
招商局物业业管理有限限公司是招招商局地产产集团从事事物业管理理业务的专专业公司,主主要承接写写字楼、商商场、公寓寓和大型住住宅城市广广场的物业业管理业务务;提供写写字楼、商商场、公寓寓和大型住住宅城市广广场的物业业管理顾问问、咨询服服务和所需需的保结、物物资配送和和工程维修修专项服务务;兼营租租售代理、装装修设计及及装潢服务务。招商局局物业管理理有限公司司成立以来来,遵循“以人为本本”的指导思思想、奉行行“真诚服务务、优质高高效”的企业精精神,经过过几年的努努力和锤炼炼,已建立立了一支懂懂经营、会会管理、业业务精、肯肯奉献、高高素质的物物业管理队队伍。在管管理上,公公司采用了了“中西联合合”的管理模模式,聘用用了美国科科尔公司任任大型物业业管理项目目的顾问,并并将美国和和香港先进进的管理方方式与中国国内地的实实际情况融融会贯通,使使公司的物物业管理体体系具有鲜鲜明的个性性,在市场场上已逐步步形成了具具有招商局局特色的物物业管理品品牌。
招商局物业业管理有限限公司总部部设于深圳圳蛇口,在在北京、上上海、南京京、西安、武武汉、香港港等城市
设设有地区性性公司,管管理面积达达200余余万平方米米,并成立立了保洁中中心、物资资配送中心心和工程维维修中心,已已迈进了规规模化经营营。目前招招商局物业业管理有限限公司在北北京管理着着包括航华华科贸中心心、北京国国际金融大大厦、北京京华商大厦厦、北京华华彬国际大大厦、凯旋旋大厦等高高档物业项项目,管理理面积近660万平方方米。国际际知名的跨跨国公司如如:摩托罗罗拉、惠普普、三星、赫赫司特、亚亚洲银行以以及国内知知名企业如如:招商银银行、泰康康保险、中中国电信、中中国造币总总公司等均均已先后入住或即即将入住我我们管理的的大厦。无无论从管理理面积还是是管理的档档次在北京京同行业中中均名列前前茅。同时时为了在激激烈的市场场竞争中生生存与发展展,我们积积极导入IISO90002国际际质量保证证体系并于于19999年通过认认证,使公公司的管理理步入了标标准化、程程序化的轨轨道。(具具体项目情情况见附件件之专案介介绍)
招商局物业业管理有有有限公司管管理项目一一览表
地区
项目名称
项目性质
管理面积
北
京
招商局航华华科贸中心心
写字楼、公公寓、商场场
320,0000M22
北京国际金金融大厦
5A级写字字楼
103,4400M22
北京华商大大厦
写字楼、酒酒店
32,0000M2
北京凯旋大大厦
高档写字楼楼
83,9554M2
北京华彬国国际大厦
5A级写字字楼、高档档俱乐部
53,0000M2
上
海
招商局广场场
高档写字楼楼、商场
69,7775M2
招商局大厦厦
高档写字楼楼、商场
72,0004M2
武宁小城
高档住宅区区
130,0000M22
武汉
武汉招银大大厦
5A级写字字楼
52,0224M2
南京
南京招商局局国际金融融中心
高档写字楼楼、公寓、商商场
169,0000M22
西安
西安招商局局广场
甲级写字楼楼、商场、公公寓
68,0000M2
香港
西港中心等等
写字楼、商商场、公寓寓
910,0000M22
附:
专业
人才
高素质的管理队伍
培训
技术
经营管理
文件系统
地区公司全方位支持
接管物业的的“宝塔型”支持系统统
招商局集团及
招商局地产集团
招商局物管公司总部及
兄弟单位
信誉形象支持
信息
理念
管理技术
先进管理经验
招商局物业业管理有限限公司成立立以来,遵遵循“以人为本本”的指导思思想、奉行行“真诚服务务、优质高高效”的企业精精神,经过过几年的努努力和锤炼炼,已建立立了一支懂懂经营、会会管理、业业务精、肯肯奉献、高高素质的物物业管理队队伍。以北北京公司为为例在所有有539名名员工中,管管理人员有有55人占占职工总数数的10%%,其中具具有本科以以上学历的的23人,占占管理人员员的46%%,具有中中级以上职职称的311人,占管管理人员的的56%,并并且绝大部部分管理人人员参加了了建设部或或北京市房房屋土地管管理局举办办的物业管管理人员岗岗位培训班班,取得了了物业管理理上岗证书书。整个员员工队伍中中,大专以以上学历的的106人人,占全体体员工的220%,335岁以下下员工2999人,占占全体员工工的55%%。
公司本部高高层领导将将在管理体体制、经营营运作模式式等方面给给予物业管管理中心支支持与帮助助,公司对对物业管理理中心各岗岗位员工进进行入职培培训、安全全培训及技技能培训。公公司本部以以成熟的物物业管理运
运作体制,完完善的培训训机制,健健全的规章章制度输入入到物业管管理中心,使使得物业管管理中心体体现出一体体化管理风风格。公司司行政人事事部、物业业管理部、工工程维修部部、安全保保卫部、计计划财务部部将对物业业管理中心心提供专业业的对口服服务,我公公司还将引引进在其他他物管项目目中成功运运行的ISSO90002国际质质量体系,准准备在城市市广场引入入即将正式式公布的质质量体系最最新标准,IISO90002—20000服务标准准,使质量量体系检查查监督功能能在服务领领域内得到到更好的发发挥。
招商局物管管公司总部部支持。
招商局物业业管理有限限公司在北北京、上海海、香港、南南京、西安安、武汉等等地管理着着200多多万平方米米的高档楼楼宇,在中中国物业界界名列前茅茅。总部对对属下的六六大区域公公司实行一一体化管理理,集约发展,信信息共享,高高效运作。在在经营管理理模式,先先进的管理理技术方面面给予公司司强力支持持。北京、上上海公司已已获得ISSO90002质量体体系国际认认证,武汉汉公司管理理的“招银大厦厦”荣获“全国优秀秀示范大厦厦”。
招商局集团团及旗下招招商局地产产集团后盾盾支持。
招商局集团团历史悠久久,时至今今日拥有5500多亿亿资产,在在国内外声声誉卓著。招招商局地产产集团是负负责处理招招商局所有有地产业务务的全资子子公司。地地产集团在在北京、上上海、广州州、南京、天天津、武汉汉、西安、香香港等大城城市的黄金金地段已发发展了188个高水准准物业项目目。如:北北京的航华华科贸中心心和国际金金融大厦、上上海的招商商局大厦和和招商局广广场、广州州的京光广广场、南京京的招商局局国际金融融中心,天天津的招商商局国际海海运中心、武武汉的招银银大厦等。总总建筑面积积超过1770万平方方米,投资资额超过1120亿元元。
京港城市广广场概况
地理位置
该项目位于于北京朝阳阳区十里堡堡甲3号与与红庙大街街、京通高高速路比邻邻,占地3320000平方米,计计划将与地地铁总站四四惠东站相相接。
工程进程
,楼高778米,各各26层;;
一栋写字楼楼面积188283..47万平平方米,楼楼高80米米,21层层;
,楼高高21米,66层。
二期工程计计划为266万平方米米的超高层层住宅小区区。
入住情况
商场已全面面营业(属属开发商自自营)
写字楼入住住率约500%,主要要公司………
公寓入住率率约50%%,主要业业主、租户户以日本、韩韩国为主
主要设备、设设施、清单单
锅炉系统
能源种类(煤煤、燃气、油油)
蒸气、煤气气
循环泵(数数型、耗电电量)
冷冻10台台热水水8台采暖100台
供应对象及及范围
写字楼、商商场、公寓寓首层
空调系统
冷冻机器
5台
96KW
冷冻泵
14台
936KWW
冷却泵
5台
660KWW
冷却塔
20

新风机
35

空调机
50
919KWW
风机盘管
337

车库排风扇扇
31
217KWW
其它排风扇扇
44
380KWW
空调补水泵泵
2
22KW
照明系统
室外泛光照照明
72

红灯
2
15KW
车库照明
1300
26KW
商场照明
1700
1020KKW
给排水系统统
生活给水泵泵+消防
8+20
134+11500KKW
排污泵
24
180KWW
中水循环泵泵
15
120KWW
电梯
升降客梯
11

升降货梯
6
66KW
自动扶梯
8
60KW
采暖、热力力系统
采暖循环泵泵
10

生活热水循循环泵
8
卫星电视系系统
处理器
捷洛得4550型
美国
控制点:商商场、公寓寓、写字楼楼
调制器
550型
美国
接收机
东芝
日本
广播系统
日本TOAA型
消防专用、在在报警状态态向公众全全压广播(属属区控)
保安电视监监控[BB座写字楼楼、背景音音乐]
美国AD产产品
控制点:公公寓、商场场地下东门门、写字楼楼、电梯、站站房等
通讯系统
可视对讲
韩国韩宇产产品
1#22#公公寓
NKC产品品(澳洲)
3#公公寓
计算机系统统控制分别有有:消防、楼楼宇自控、保保安电梯监监控视共99台
楼宇自控系系统
公寓区域
马尔法、兰兰吉年产品品
Um20000型(瑞瑞士)
商场
霍络韦尔产产品
美国
开发公司、物物业管理
开发商:京京港物业发发展有限公公司
物业管理公公司:中海海物业管理理公司
物业管理收收费标准::公寓7元元/月·m2,写字楼楼22元//月·m2,商场113元/月月·m2。
综合分析
该物业群地地处交通要要道,已建建成项目在在附近区域域属高档物物业,已形形成一定市市场号召力力,并带动动周围餐饮饮业、娱乐乐业的发展展,有很大大的升值潜潜力。已建建成的一期期工程从规规模和机电电设备的复复杂性都要要求有高档档物业管理理与其配套套,和二期期的建设、销销售并驾其其驱,物业业得以保值值增值。
拟采取的管管理方式、工工作计划和和物资装备备情况

(一)京港港城市广场场物业管理理中心内部部管理架构构
京港城市广广场物业管管理中心将将采取由公公司总经理理直接领导导,业主管管理委员会会实行整体体管理监督督的中心总总经理责任任制,物业业管理中心心的日常管管理工作接接受公司各各职能部门门的指导、检检查、监督督与考核。公公司本着高高效、精干干、科学的的管理原则则,物业管管理中心设设立“四部一室室”,由物业业管理中心心总经理直直接对各部部室的工作作实施领导导,以便于于容易、全全面、直接接、及时掌掌握日常工工作及人员员表现,有有效控制整整个管理过过程,减少少失误,提提高工作效效率。
京港城市广广场物业管管理中心内内部管理架架构图
考核
监督
直接领导
物业管理中心
公司各职能部门
业主管理委员会
公司
物业管理部
安全保卫部
工程维修部
行政人事部
计划财务部
中央调度室
(二)京港港城市广场场物业管理理中心运作作机制

物业管理中中心在内部部管理运作作上,采用用各部门、各各责任人明明确分工,各各自独立完完成本职工工作,又互互相协调、互互相督促、互互相联系的的“三位一体体”的管理活活动与管理理手段,形形成一个封封闭网络。而而在整个具具体运作中中,物业管管理中心总总经理是日日常工作的的指挥者,又又是监督检检查者。各各项工作一一经下达,执执行责任人人即开始运运作,执行行过程中的的信息通过过反馈渠道道返回物业业管理中心心经理,供供总经理作作出校正、判判断、总结结,并通过过从外界检检查、评比比的结果中中发现管理理中存在的的问题加以以纠正,使使得物业管管理中心的的工作做到到有布置,有有检查,有有总结,从从而根本上上保证了物物业管理中中心工作的的有效性。

物业管理中中心运作机机制流程图图:
管理监督
管理中心总经理
各执行部门
(各负责人)
指令
信息反馈

物业管理中中心运作流流程图
业主投诉、查询、求助等
汇报
接受
回访
总经理
物业管理中心
监督指示
通知相关部门
计划财务部
安全保卫部
物业管理部
工程维修部
执行
做好记录
处理完成
通知
检查、落实
为了提高城城市广场整整体管理服服务质量,物物业管理中中心具有如如下工作职职能: