某项目国民经济评价doc.docx

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本项目开发发涉及大量量的国有土土地资源,对对琶洲乃至至广州市经经济社会的的发展具有有长期、重重大影响,因因此,项目目开发有必必要从国民民经济的角角度考核项项目的经济济效果。由由于土地开开发几乎涉涉及国民经经济的各个个领域以及及社会经济济的各个方方面,要完完整、客观观、准确的的估计项目目开发对相相关行业、相相关区域的的影响(如如对周围其其他土地价价值的影响响、对相关关产业的促促进作用以以及乘数效效果等)确确有相当的的难度。因因此,我们们主要在项项目财务评评价的基础础上进行国国民经济评评价。

..1影影子价格选选取
本项目为城城市土地开开发项目,这这里只确定定土地影子子价格。
本项目所征征用土地征征用前的状状态比较复复杂,其中中有部分城城镇化的土土地、大部部分为农用用土地(包包括农田、水水塘、林地地以及部分分闲置农地地),国民民经济评价价中须考虑虑土地征用用前的最佳佳用途(机机会成本),从从而就需要要分别计算算各类土地地的最佳机机会成本,然然后再进行行加权平均均。显然,这这样分析的的工作量非非常巨大。
琶洲地处广广州东进、南南拓轴的重重要节点,目目前广州市市周边城市市化的进程程非常迅猛猛,预计广广州国际会会展中心即即使不选址址琶洲,琶琶洲也会较较快地实现现城市化。我我国土地价价格的基本本现状是::大城市地地价高于一一般城市,城城市地价高高于农村。因因此,按照照城镇化的的土地来计计算琶洲土土地的影子子价格,更更符合稳妥妥、审慎的的原则。
近年来,我我国土地管管理的宏观观调控力度度不断加大大,有关的的法律法规规相继出台台,城镇土土地市场不不断规范化化,已经基基本实现市市场化,土土地价格基基本取决于于市场供求求关系,因因此,选取取土地的市市场价格为为其影子价价格。
..2社社会折现率率选取
根据国家有有关规定,选选取社会折折现率Ic=10%%。

..1直直接效益估估算
本项目的直直接效益是是土地出让让的收入,基基于广州土土地供应的的市场化程程度已经非非常高,琶琶洲土地绝绝大多数将将采用招标标、拍卖的的方式进行行出让,招招标、拍卖卖的价格已已经比较真真实地反映映了土地的的实际价格格,故评价价中直接采采用财务分分析中的数数字,不做做调整。
..2直接费费用估算

本项目财务务评价中的的投资费用用为4311951..58万元元,由于项项目投资费费用中所涉涉及的因素素绝大多数数都属于市市场定价的的范畴,故故国民经济济评价中直直接采用,不不做调整。

在国民经济济评价中,国国内银行的的借贷利息息、项目上上缴国家的的税金、以以及上级管管理费和地地方政府的的有关规费费等,既不不增加国民民经济的资资源消耗,也也没有为国国民经济作作出新的贡贡献,在计计算国民经经济费用效效益时应予予以剔除。
本项目中应应予剔除的的金额有,,,。

利用项目财财务投资总总费用,扣扣除项目其其他投资费费用和转移移支付费用用,。

..1间接效效益
土地是人类类活动的直直接载体,土土地开发与与社会经济济生活的方方方面面都都有不可分分割的联系系,因此,土土地开发的的间接效益益可以表现现在许多方
方面,为了了避免将间间接效益计计算扩大化化,我们仅仅从以下几几个方面估估算项目的的间接效益益。

本项目开发发使大量的的农业用地地转变为城城市建设用用地,使当当地部分农农业人口变变为非农业业人口,大大大提高区区域的城市市比率。据据调查和有有关资料显显示,目前前琶洲岛区区域内大部部分为农村村人口,主主要分布在在琶洲村、黄黄埔村、石石基村,%。详见见下表:
琶洲区区域人口统统计情况表表
表11—11单位位:人
琶洲村
黄埔村
石基村
合计
农业人口
2732
3360
1100
7192
非农业人口口
775
3786
400
4961
常住人口
3507
7146
1500
121533
区域现有城城市化率
%
注:上上表数据来来源于对琶琶洲当地户户籍管理机机构调查整整理。
本项目土地地开发将琶琶洲村的农农业土地全全部征用,黄黄埔村和石石基村的农农业土地暂暂时未被征征用,这里里可以视为为琶洲村农农业人口全全部城市化化,%。详详见下表::
项项目开发后后琶洲区域域人口情况况统计表
表11—22单位位:人
琶洲村
黄埔村
石基村
合计
农业人口
0
3360
1100
4460
非农业人口口
3507
3786
400
7693
常住人口
3507
7146
1500
121533
区域现有城城市化率
%
注:上上表数据根根据项目土土地征迁情情况预测。
通过对比表表10—1和表110—2数据,本本项目开发发提高区域域城市化率
%。具具有关专家家测算,%%,%%资料来源与2003年4月28日,经济导报《中国进入新一轮上升期》。
,这里视本本项目的开开发使琶洲洲区域加速速城市化。据据调查琶洲洲岛(三个个自然行政政村)20004年国国民生产总总值为255000万万元数据经过调查琶洲岛基层行政单位数据,本项目开发使珠江啤酒厂等企业搬迁至其它地区生产,本项目不对其经济总量产影响。而本项目开发主要将影响琶洲岛的农业和农村工业经济总量产生影响。
(不含广州州珠江啤酒酒厂产值))。利用以以上数据计计算,本项项目开发导导致区域快快速城市化化后,区域域经济增长长量。
250000×%×%%=
通过以上分分析,本项项目开发使使当地快速速城市化,产产生经济效效益增量为为202..32万元元。

土地开发属属于乘数效效果非常显显著的项目目,伴随着着土地的开开发,一般般都会诱发发大规模的的投资活动动。投资乘乘数是指以以投资作为为自发性需需求诱因,以以一定的边边际消费倾倾向为基本本条件,以以总的国民民收入为结结果的因果果对比:
△Y=K**△IK=1//(1-MMPC)
式中:△YY为国民收收入增量K为为投资乘数数
△I为投资资增量MPPC边际消消费倾向
当投资总量量变化时,必必然引起国国民经济运运行的变化化,它的影影响不仅带带有方向性性,而且具具有倍增性性。
--,我国国上海市曾曾组织专家家就“世博会对对上海GDDP的贡献献”进行了分分析和研究究,,广广州市是我我与上海差差距甚微,取取其MPCC=。
则:K=11/(1--)==
本项目20010年开开发完毕,假假设本项目目乘数效应应在20111年开始始发生。各各年投资乘乘数效应见见附表111—1。

本次项目开开发地域属属于琶洲岛岛未开发土土地的一小小部分,,占琶洲洲全岛面积积的30%%。随本项项目的开发发,琶洲岛岛土地的开开发环境日日益成熟,市市政公建配配套等设施施完善,将将提高周边边土地的实实际价值,增增加周边土土地出让收收入。由此此,琶洲国国际会展中中心的建设设和本项目目的开发,对对琶洲岛以以至周边地地区土地价价值有较大大的提升作作用,会展展中心已经经建成2年年多,对周周边土地价价值提升作作用已经释释放出来,因因此这里只只计算项目目开发只对对琶洲岛土土地价值的的提升作用用。
为准确量化化本项目开开发对周边边土地价值值提升效果果,研究与与琶洲土地地开发相似似地区土地地价格增长长趋势。为为了排除国国际会展中中心对琶洲洲土地升值值的影响(主主要的影响响),我们们选取与琶琶洲具有较较强可比性性的金沙洲洲为研究对对象,金沙沙洲土地开开发19992年开始始正式开发发,到19995年开开始正式出出让土地,到到20044年区域开开发基本已已经成熟。金金沙洲开发发与琶洲土土地开采取取了同样的的开发管理理模式和开开发策略。
据调查19998年前前金沙洲居居住用地出出让价格为为321元元/平方米米(楼面地地价),商商业用地出出让金为4442。22004年年金沙洲居居住用地出出让价格为为520元元/平方米米,商业用用地出让价价格为6550元/平平方米。土土地价格会会随时间延延续而自然然上涨,%广州市土地信息网,《2004年中国城市地价现状分析》
,另另外,由于于土地交易易方式的转转变(协议议转让转变变为拍卖、招招标、挂牌牌)对土地地交易价格格也有较大大的提升作作用,通过过分析近几几年广州土土地出让价价格变化趋趋势,交易易方式转变变对市场土土地价格的的提升在115%左右右。这里扣扣除土地价价格自然增增长率和交交易方式转转变土地价价格增长率率后,土地地价格增长长可以视为为由于项目目开发因素素造成土地地价格增长长。
1998年年金沙洲土土地出让平平均价格为为381元元/平方米米,20004年土地地出让均价价为5855元/平方方米。区域域土地开发发后土地价价格增长率率计算如下下:
—15%
7
价格增长率=
381
585-3381×(1000%+3..5%)
=111%
本项目开发发后将影响响整个琶洲洲,岛内规规划总面积积为10447万平方方米,林地地面积1556万平方方米,水域域面积655万平方米米,(含市政政道路、公公建配套等等面积),220%7数据来源《琶洲地区控制性规划》。
,225%数据来源《琶洲地区控制性规划》
。扣除除已开发土土地、林地地、水域、绿绿化、市政政公建面积积,。琶琶洲岛在22004年年没有出让让土地,而而20033年前出让让的土地大大多采用协协议出让方方式,其地地价不具备备参考性。因因此,琶洲洲土地出让让价格选取取本报告预预测价格,按按每平方米米25300元/平方方米根据国民经济评价原则,按资源最佳配置,这里选取财务预测中2005年商务用地出让价格为基准。
(楼面面地价)。由由于琶洲到到定位为“生态性城城市中心区区”,。项项目开发对对周边土地地增值效益益计算如下下:
2530××11%×306..2×==
通过分析和和计算,。本本项目到22010年年全部开发发完成,周周边土地增增值效益假假设从项目目开完成后后才全部释释放出来。

本项目研究究范围内,大大量地块属属于商业、商商务办公、酒酒店等建设设用地。项项目开发期期间需要大大量的建设设用工,开开发完成后后,更可以以为当地提提供大量长长期稳定的的工作岗位位。由于目目前我国尚尚无该方面面的计算体体系,也很很难比照类类似项目量量化结果,故故本项目只只作定性分分析。
..2间接费费用

项目开发成成功,促进进了当地社社会经济的的快速发展展,能在较较短的时间
间内迅速改改变琶洲岛岛的落后状状态,使之之成为广州州市新的城城市中心区区。同时,琶琶洲需要成成立公安、医医疗防疫、环环保、工商商、税务等等相应的城城市管理机机构,建设设共设施、交交通设施、环环卫设、绿绿化设施等等相应的城城市管理设设施。为此此,政府每每年将需要要支出城市市管理费用用。
有关统计资资料显示,北北京东城区区每平方公公里每年城城市管理费费达23000万元数据来源:2005年,《中国经济周刊》:北京网格化管理盖茨称赞的“世界级案例”。
,参参照以上数数据并考虑虑琶洲将建建设成为具具有会展中中心的实际际情况,琶琶洲区域内内城市管理理费用为每每平方公里里50000万元/年年。本项目目开发总面面积为3..15666平方公里里,每年城城市管理费费用为155783万万元,由于于琶洲高档档次的城市市发展定位位,区域流流动人口将将积聚增长长,因此区区域城市管管理费用应应每年相应应递增5%%。

本项目的开开发加速当当地城市化化进程,使使区域内人人口集聚增增加,将导导致区域内内产生大量量污水和生生活垃圾。为为保护区域域环境,需需要建设相相应的污水水处理厂和和垃圾处理理站,政府府将支出相相应的环境境保护费用用。
::
区域污水量量按用水量量的85%%计算,按按《城市供供水工程规规划规范》和和规划用地地性质采用用不同的用用水指标。见见下表:
表11—33单位::L/
序
号
用水项目
用水量
排污量
数量
即时变化系系数
排污量
1
城市居民用用水
350

236566


2
宾馆服务用用地用水
15

1028336

2360..09
3

10

1203444

1841..26
4
行政办公用用地用水
10

4242998

6491..76
5
教育、医疗疗用地用水水
15

693966

1592..64
6
体育文化用用地用水
10

121744


7

根据20004年6月月广东省环环保局公布布信息,污污水处理厂厂日处理11万吨(立立方)污水水的单位投投资额为11400万万元——16000万元,鉴鉴于广州的的实际情况况和琶洲为为生态型城城市中心区区,所有污污水应达到到三级处理理标准,考考虑我国目目前污水处处理大多为为一二级处处理,这里里选取万吨吨单位投资资额为30000万元元。另据调调查,广州州污水处理理厂运营成成本为0..8元/吨吨。本项目目开发后产产生的污水水处理费用用如下:
污水处理厂厂投资费用用:
,为为保证区域域污水的充充分处理能能力,实际际应按日处处理3万立立方的标准准建设。
3万立方××30000万元=99000万万元
污水处理厂厂年运营费费用:
×××30×12=
::
,而且且我国城市市垃圾正以以每年9%%数据来源:2005年,经济参考报《一份触目惊心的生活环境污染清单》。
的速度递递增。另据据调查,广广州已经建建成的垃圾圾处理站,日日处理1吨吨处理能力力单位投资资为5—6万元,处处理1吨垃垃圾运营成成本为1550元/吨吨。项目开开发产生的的垃圾处理理费用如下下:
垃圾处理站站投资费用用:
假设垃圾处处理站垃圾圾处理能力力为20年年使用设计计能力,本本项目覆盖盖人口总量量为236656人,日日处理1吨吨处理能力力单位投资资选取6万万元,考虑虑琶洲地区区为生态型型城市中心心区,垃圾圾生产递增增速度应低低于全这这里选取44%。
20
×6
1000
236566××(1000%+4%%)
=420..48万元元
23656×
1000
×180
垃圾处理年年运营费用用:
×30×12=
由于人均垃垃圾生产量量每年增长长4%,所所以垃圾处处理运营费费用同样每每年也递增增4%。

琶洲目前为为广州市内内难得的生生态岛,人人口稀少,空空气清新,水水质良好,岛岛内几乎无无任何污染染。琶洲岛岛优质的生生态环境不不仅有意于于岛内居民民的生活,而而且对改善善广州市的的环境也起起到相当的的调节作用用。尽管琶琶洲岛的控控制性规划划中充分考考虑了如上上因素,尽尽可能地降降低容积率率,并将琶琶洲岛定位位为生态型型城市中心心区,但随随着国际会会展中心全全部迁址琶琶洲,以及及岛上人口口的增加,大大量的建筑筑物在岛上上建成,琶琶洲自然生生态环境的的改变将不不可避免。
生态环境损损失定量估估计,在过过去30多多年里世界界各国都进进行了相应应的研究,至至今没有一一个国际统统一的计算算模式,因因此,生态态环境的损损失估计目目前仍难以以进行定量量的估计。220世纪990年代初初德国科学学家Leiipertt
利用“抵御御性支付“抵御性支付”这个概念的提出者Nordnaus和Tobin(1972)曾称之为“工具性支付”(instrumentalexpendi-ture),即有些花费(无论是国防支出还是防治污染支出)说是产出,实为投入,名为最终产品,实为中间产品。
这里指用来“消除、缓和、抵消、预防和避免工业社会增长进程给生活、工作和环境条件带来的损害和败坏的支出。
”原理计算算出社会进进程为生活活、工作和和环境带来来的损害
和和败坏的支支出,(11)工业界界和政府的的环境保护护(占GDDP的)%%;(2)%;(33)%;(44)高速公公路带来的的代价2..2%;(55)城市发发展带来更更高的住房房费用0..75%;;(6)%;(77)%。结结果研究表表明城市经经济发展过过程中“抵御性支支付”超过了GGDP的110%,说说明GDPP数字高估估了最终产产出总价值值数据来源:《中国环境报》2002年3月8日,有关报道文献。
。
琶洲土地开开发同样会会造区域的的各种经济济损失费用用增加,根根据“抵御支付付性”理论,应应该在土地地开发国民民经济收益益中剔除相相应的生态态环境造成成的费用支支出,结合合广州、琶琶洲的实际际情况和以以上的研究究结果,生生态环境损损失费用应应占项目开开发直接经经济收益的的8%,这这里生态损损失费用暂暂时以项目目直接经济济收益的88%来计算算。

表11—55单单位:万元元
序号
项目目
2005年年前
2005年年后
合计
1
效
益
直接
出让收入



2
间接
城市化


3
乘数效果


4
土地价值提提升


5
增加就业效效应