某项目市场调查及初步可行性研究报告.docx

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北京新街口口项目前期期市场调查查及初步可可行性研究究报告
调查和研究究的背景与与目的
为了更大的的实现宏信信公司跨地地区、跨业业态扩张的的战略目标标,根据公公司高层的的意图,在在高层前期期多方面接接触和考察察的基础上上,在选定定了地区、区区域和项目目地块的前前提下,展展开了这次次调研。
本次调研活活动所针对对的调研对对象为北京京市新街口口地段的一一个危改项项目的非配配套公建项项目,属于于比较典型型的复合型型商业地产产项目。
本次调查和和研究的时时段为20003年55月9日到到5月233日,由于于时间和精精力,再加加上外部一一些不可抗抗因素,本本次调研仅仅仅收集了了初步的数数据和信息息,整个个报告重点点在于对北北京市的相相关市场状状况的调查查和在此基基础上的初初步开发建建议。
备注:非配配套公建是是指不是针针对住宅项项目本身而而修建的公公共建筑。
项目简介
本项目的主主体项目为为“桃园二期期危改项目目”,它位于于西城区新新街口地区区,东起新新街口北大大街、西至至北草厂胡胡同、南起起西内大街街、北至北北二环。具具体的经济济技术指标标如下表::
1
总用地:
可规划用地地:35..00公顷顷
总保留用地地:10555公顷
代征用地::
2
用地平衡表表
居住区建设设用地:
其中
居住用地((含配套公公建用地)):
非配套公建建用地:
道路用地::
绿化用地::
2
绿化率:%%
3
总建筑面积积:90..687万万平方米
地上总建筑筑面积:
其中
居住建筑面面积:((地上)
配套公共建建筑面积::(地上))
非配套公共共建筑面积积:45..19万平平方米(地地上)
地下总建筑筑面积:
容积率:
4
总居住户数数:41336户
总居住人口口:115581人
地上停车::10000辆
地下停车::43000辆
整个项目中中间为危改改房住宅和和配套公建建。沿靠西西内大街、新新街口大街街、北二环环路是规划划的非配套套公建的商商业用地,其其中包括了了写字楼、商商场和商铺铺、酒店、公公寓、娱乐乐设施等物物业形态。具具体的非配配套公共设设施指标如如下表:
A区(东南南商业娱乐乐区)
E、F区((西南商业业办公区))
序号
分区用途
用地面积((平方米㎡㎡)
建筑面积((平方米㎡㎡)
序号
分区用途
用地面积((平方米))
建筑面积((平方米))
A-8
宾馆
473166
300000
F-1
办公、商业业
8910
455000
A-7-11
商业
600200
F-4
办公、商业业
3593
175600
A-6
商业
123000
E-4
办公
105677
180000
A-5
商业
200000
E-3-BB
办公、商业业
180400
3
A-9
办公\商业业
210000
E-3-AA
办公、商业业
3402
9000
A-8-11
娱乐
4000
A-7-22
办公
219600
A-12
幼儿园
1847
2000
合计
491633
1712880
合计
264722
1090000
绿化用地
9500
绿化用地
3800
H区(西北北办公区))
B、G区((东南商业业娱乐区))
序号
分区用途
用地面积((平方米))
建筑面积((平方米))
序号
分区用途
用地面积
(平方米))
建筑面积((平方米)
H-1
办公
222566
270000
G-1
商业
136300
450000
H-2
办公
244000
B-4
商业、娱乐乐
7114
210000
H-3
办公
235000
H-4
办公
168000
H-5
办公
4686
215000
合计
269422
1121000
合计
207444
660000
绿化用地
9600
绿化用地
2167++26799=48446
H区北部退退红线200米作为城城市绿地
项目总用地地面积:11233221平方米米
项目总建筑筑面积:44519000平方米米
项目总绿化化面积:2277466平方米绿化率::%
4
桃园二期危危改项目的的非配套公公建商业用用地也即“北京新街街口商业文文化步行街街(暂定方方案)”,,建建筑面积地地上约366万平方米米,地下约约10万平平方米。该该地块是传传统的商业业街,但是是消费档次次属于中下下水平。
开发背景分分析
根据《北京京市“十五”时期商业业发展规划划》,北京京市将在“十五”期间内搭搭建以“两网三区区三圈十城城十街4000社区”为骨干的的商业网络络新格局。这这对于本项项目既是挑挑战又是机机遇。
商业发展的的重点是::促进两网网,即促进进连锁商业业网和电子子商务网的的发展;提提高三区,即即提高城市市中心区(包包括王府井井、西单、前前门-大栅栅栏三个商商业中心),商商务中心区区(包括建建国门外、朝朝阳门外两两个商业中中心),中中关村科技技园区商业业发展的水水平;繁荣荣三圈,即即发展三环环路周边以以零售商业业为主的商商业圈,四四环路周边边以大型专专业市场、批批发市场和和新型零售售业为主的的商业圈,公公路一环周周边以大型型多功能购购物中心和和现代化商商业物流配配送区为主主的商业圈圈;开拓十十城,即开开拓十个远远郊区(县县)中心城城镇的商业业中心;培培育十街,即即培育十条条左右各具具经营特色色的商业街街(区);;完善4000社区,即即完善市区区和郊区城城镇4000个左右社社区商业中中心;加快快发展四类类商业,即即加快发展展发挥北京京优势的服服务会展商商业、旅游游休闲商业业、科技文文化商业和和绿色生态态商业。按按照这个规规划,本项项目应该定定位在“十街”的范畴,兼兼顾“社区商业业”的功能能,同时对对“两网”“三区”起到补充充的作用。
北京市房地地产总体状状况概述
写字楼
整个北京市市的写字楼楼供大于求求,整体租租售价下降降几成定势势。20002年北京京市的写字字楼市场供供应量达到到300万万平方米,再再加上尚未未消化的一一部分存量量,导致其其租金和售售价处于持持续下跌、入入住率下降降、空置率率攀升的状状况。“三老将”(CBDD、中关村村、金融街街)呈现不不同的走势势,“两新兵“(奥运村村、传媒大大道)前景景较为看好好,实力也也不容忽视视。
从需求方面面来看,中中资机构仍仍然势需求求的主力,外外资的需求求增长缓慢
5
慢。
商业用房
随着北京市市房地产市市场再度升升温,本市市的底商、商商场、购物物中心、超超市、批发发市场等用用于商业用用途的房地地产开发越越来越富有有吸引力。
为迎接20008年奥奥运会,北北京市的交交通不断改改善、旧城城区不断改改造、住宅宅郊区化大大大刺激了了商业房地地产市场。尽尽管目前北北京市商业业总规模较较大,但是是人均面积积均显不足足(从经济济发展的规规律看,商商铺总面积积与人口密密度的合理理比例为11平方米//人),因因此消费市市场和投资资市场对商商业房地产产的追逐力力度有所提提高,导致致近期北京京市商业房房地产市场场呈现良好好的租售态态势,市场场前景较为为乐观。其其中以底商商的势头最最为迅猛,现现在北京市市新开发的的住宅、写写字楼、酒酒店等,绝绝大部分都都带有两到到三层的底底商。
目前,商铺铺的开发已已经由单纯纯的“点式”(独立商商铺)开发发向整体开开发和经营营发展,开开发大型商商厦和综合合商业物业业成了一种种市场的必必然趋势,并并且能为开开发商带来来客观的利利润空间。
但是关于科科学的商铺铺营销链::开发商———投资者者——经营商商家——消费市市场还没有有完全形成成,只有消消费市场赢赢了,商投投资者才能能赢。因此此投资者在在置业的时时候非常小小心和谨慎慎。很多开开发商为了了消除投资资者顾虑,很很早就引如如专业的商商业物业管管理公司,如如上海的新新天地、香香港的戴德德梁行等进进行总体规规划、招商商、后期推推广和物业业管理。
商住公寓
商住公寓经经历了以商商住两用普普通住宅———具有较较强商务功功能的SOOHO———户型可以以作多种分分割的STTUDIOO。
2001年年商住公寓寓取得了不不俗的销售售业绩,22002年年各开发商商都蜂拥而而至,争着着宣传其“商住”概念,可可见各开发发商都看好好商住公寓寓的需求市市场。
商住公寓的的走旺得益益于国家和和地区的政政策改变::20033年初,北北京市工商商行政管理理局规定,从从事餐饮、歌歌舞娱乐、提提供互联网网上网服务务场所和洗洗浴等4类类经营活动动的公司,不不能以居民民住宅楼、商商住两用楼楼(含居民民住宅楼和和商住两用用底商楼层层)房屋作作为企业(或或个体工商商户)住所所(经营场场所)。从从事上述44类经营活活动以外的的,须提交交申请住所所所在地居居(家)委委会、业主主委员会或或者能够代代表该地区区居民行使使权利的其其他居民自
6
自治组织出出具的同意意函,否则则不予受理理。以上规规定加速了了商住公寓寓的发展。而而国家的金金融政策在在商住公寓寓畅销中起起到了非常常主要的推推动作用::商住公寓寓与写字楼楼相比,其其优势在于于可以用220%或者者30%的的按揭买房房,按揭期期限可以达达20年,使使用权限为为70年;;而写字楼楼的按揭贷贷款几乎是是不可能的的,即使有有可能也只只能五成左左右,按揭揭年限也要要短得多,使使用年限也也要少200年。
住宅
2002年年商品房销销售势头极极旺,其增增长速度甚甚至略超出出商品房竣竣工和开发发投资的增增长速度,这这表明北京京市居民对对商品房尤尤其是住宅宅的需求不不仅没有因因为近几年年商品房供供应量的大大量增加而而减弱,反反而有所扩扩大。
北京市城区区住宅价格格有所下降降,郊区价价格有所上上扬;城铁铁的开通带带动了其沿沿线房地产产的活跃;;经济适用用房也四面面开花;户户型结构的的需求呈现现两极化,大大面积豪宅宅和小面积积小户型大大行其道;;低密度住住宅市场份份额逐步增增加,并且且受到市场场的关注和和认可。
总体来看,北北京市的房房地产市场场供应量激激增,交易易额也相应应增加,价价格在稍微微降低,主主流产品趋趋于同质化化,非主流流产品呈现现差异化,高高档住宅、投投资型物业业开始在萎萎缩,投资资者更趋于于理性。
小户型
北京市的房房价始终居居高不下,低低总价的小小户型实际际上成了近近两年北京京市市场人人们的追逐逐热点。
北京市房地地产行业相相关政策概概述
《经济适用用房价格管管理办法》
该《办法》对对经济适用用房作出了了新的规定定:经济适适用房基准准价格由开开发成本、税税金和利润润三部分组组成。它的的实施加快快了经济适适用房市场场化的进程程。
北京出台新新规定解决决商品房空空置问题
该规定有利利于对房地地产供应市市场总量和和布局的宏宏观调控,有有利于减少少商品房空空置面积,达达到有效防防止北京房房地产市场场过热的目目的。
7
关于北京市市城镇居民民购买经济济适用房有有关问题补补充规定的的通知
该补充规定定完善了经经济适用房房的购房程程序,可一一定程度防防止中高收收入家庭购购买经济适适用房、超超标购买大大面积高总总价经济适适用房等不不合理现象象。
拆迁户购房房税收优惠惠条件再放放宽
该优惠政策策的实施将将一定程度度的促进拆拆迁户购买买商品房,拆拆迁户也是是购房不可可忽视的一一部分。
北京市建委委规定:不不许销售未未经装修的的毛坯房
北京市空置置房免征契契税政策年年底叫停
个人住房担担保贷款贴贴息
凡符合住房房公积金管管理中心贴贴息条件的的借款人,由由北京市住住房资金管管理中心按按照商业性性个人住房房贷款和住住房公积金金个人贷款款的利息差差进行贴息息。
该贷款新政政策的出台台,会对刺刺激个人购购房消费起起到一定的的作用,首首批可进行行贴息的住住宅项目是是该政策的的最大受益益者。
建行推出“转按”业务
该项金融政政策规定,购购买贷款尚尚未还清的的二手房可可以贷款,这这将大大促促进北京房房地产三级级市场的发发展。
北京市执行行新基准地地价表
根据不同用用途土地的的特点及相相应地价水水平,商业业、综合和和居住用地地的基准地地价由高到到低,由城城区到郊区区被划分为为十个等级级。东城、西西城、崇文文、宣武、海海淀、朝阳阳区为一到到六类地段段,丰台、石石景山为三三到九类地地段,其他他郊区县处处于六到十十类地段。
北京市市政政建设概述述
五塔寺路改改建
它可以方便便这个区域域的居民和和北京舞蹈蹈学院等单单位职工的的出行,同同时分流从从西直门外外大街通往往西三环的的交通流量量。
规划八大枢枢纽三年建建成
9
北京市共计计规划了八八大公交枢枢纽,动物物园、西直直门、东直直门公交枢枢纽都已经经开工,还还有六里桥桥、北京西西站南广场场、望京、一一亩园、四四惠桥新建建改建扩建建五座公共共交通枢纽纽。八大枢枢纽在20006年要要求全部建建成使用。
五环路最后后一段全线线启动
到20004年年底底,五环路路将全线通通车。
南北花市大大街通车
健翔桥改造造工程
健翔桥立交交十四环于于八达岭高高速公路的的交叉点,是是北京背面面进出市区区的主要交交通枢纽接接点。其改改造工程将将于明年上上半年全部部完工。
马家堡西路路建设,南南城将形成成第五商圈圈
马家堡西路路的通车有有利于西单单、庄胜等等商业圈对对南城的渗渗透,真正正缩短北京京南城和北北城的差距距。
项目分析
1、项目用用地区位关关系
该项目位于于西直门内内大街北侧侧,新街口口北大街西西侧。它向向南经过平平安大道、西西四通至西西单,向北北是积水潭潭、新街口口外大街,向向西是西直直门外大街街,向东为为三海景区区。地块形形状为反“L”形。
(详见附图图)
2、项目用用地性质
该项目为西西城区规划划的“北京‘新街市’商业文化化步行街”的A区部部分,它以以商业为主主,集商业业、娱乐、休休闲、餐饮饮、办公和和商住为一一体。
3、周边环环境
(1)商业业:该项目目所在位置置是北京市市传统的商商业街区(新新街口商业业区),目目前该区域域集合了以以电子音像像和服装专专卖店为主主、其他如如餐饮、金金融、文化化等为辅的的商业业态态;在项目目的东南角角的对面是是该区域比比较大的商商场——新街口口商场,但但是它的
9
经经营状况不不是很好;;项目的需需要拆迁的的部门有一一家比较大大型的音响响专业商店店——超音速速音响商店店。它南面面是北京市市最著名的的三大重要要商圈之一一的西单商商业中心,不不过这两个个商业区的的中间有西西四段商业业氛围断断断续续;它它的西面是是以通讯产产品为主的的西直门商商业区;北北面还连接接着以ITT产业为主主的中关村村商业区,南南面还连接接着金融街街商业中心心;东面是是正在规划划建设的什什刹海烟袋袋斜街传统统文化商业业步行街。
(2)景观观:它的东东面什正在在规划和建建设的什刹刹海金丝套套民俗风情情旅游区,其其中包含了了西海、后后海和前海海三大景区区,还有宋宋庆龄故居居、四合院院景观。地地块周边还还有徐悲鸿鸿纪念馆、汇汇通祠、广广化寺得感感景观。
(3)文化化教育:在在项目围绕绕的桃园二二期危改项项目的中间间,有教育育学院西区区分院及其其附属中学学、新街口口电影院等等。
(4)交通通状况
现状:该区区域的地面面交通很发发达,但是是比较拥挤挤,东西和和南北的路路面宽度大大概为四车车道。它的的西面是西西直门交通通枢纽、北北面在新街街口和二环环交汇的地地方是德胜胜门公共汽汽车站和地地铁积水潭潭站。北面面的二环路路离该项目目很近便。从从北面西面面去往西单单的公共汽汽车绝大部部分都要经经过此处。它它也是中关关村商圈和和金融街商商圈的连接接点。但是是目前它的的主干道还还是一个“丁”字路口,往往东去往三三海(前海海后海西海海)风景区区的路面还还是很小的的胡同。
规划:未来来在20006年必须须完成的交交通规划有有:贯通南南北和东西西的现有路路面扩建为为70米宽,地地铁四号线线经过于此此,并且在在该项目的的拐角处有有一个站口口(出入口口)。根据据原有方案案现在的“丁”字形路口口向东要扩扩展为“十”字形,也也就是说要要把新街口口和三海区区域连接起起来,但是是目前什刹刹海周边的的整体规划划方案需要要调整,调调整后的方方案要年底底才能得知知。
4、本项目目的规划说说明(按照照上报北京京市规划委委员会的初初步方案)
地下二层::为车库和和卸货区
地下一层::为商业区区、下沉式式广场、货货区仓库和和酒店机房房区
地上一层::为办公楼楼大堂、酒酒店大堂、商商业、中庭庭、步行通通道
地上二到五五层(标准准层):为为商业、酒酒店、餐饮饮、娱乐、游游泳池
10
五层以上::为写字楼楼和酒店
分区说明::
A9区域::限制高度度45米、五五层以下为为商业、五五层以上为为办公、建建筑面积2210000
平方米
A8区域::限制高度度45米、用用途为酒店店、建筑面面积3万平平方米
A8-1区区域:限制制高度155米、用途途为娱乐、建建筑面积44千平方米米
A7-1区区域:限制制高度455米、五层层以下为商商业、五层层以上为办办公、建筑筑面积600020
平方米
A7-2区区域:限制制高度244米、为办办公、建筑筑面积211960平平方米
A6区域::限制高度度24米、用用途为商业业、建筑面面积123300平方方米
A5区域::限制高度度24米、用用途为商业业、建筑面面积2万平平方米
以上占地面面积:477316平平方米,建建筑面积11712880平方米米
A12区域域:为幼儿儿园,占地地面积18847平方方米,建筑筑面积2千千平方米
5、现有规规划方案评评析
按照原规划划方案,本本项目的商商业部分可可能要达到到10万平平方米以上上,是否有有这么大的的市场容量量来支撑这这么大的体体量是一个个问题,而而且商业部部分大部分分都规划到到五层,更更增加了项项目的难度度和风险。
按照原规划划方案,其其中规划了了3万平方方米的宾馆馆,如果再再运作的前前期能够引引入整体购购买者或者者整体长期期租赁者,则则是可行的的。但是如如果在建成成之后再去去出售或者者作为公司司的固定资资产进行招招商和管理理,无疑会会大大增加加项目的风风险。
原规划方案案中的商业业、娱乐、宾宾馆以及办办公的用地地性质是否否能够作大大的变更是是一个很重重要的因素素。因为按按照原规划划方案,其其中的物业业形态配比比很不合理理,必须对对其进行大大的调整以以降低风险险。
市场分析
基于西城区区城建开发发公司上报报北京市规规划委员会会的初步方方案,可以以把本项目目的业态作作一个基本本分类,它它可以包括括商业(商商铺或商业业中心)、写写字楼、商商住公寓、