【商业地产】中海商铺带租约销售模式建议.doc

中海商铺带租约销售模式建议
1、利弊分析
〖优势〗:
投资者收益能够定期稳定地直接从经营者手中收取,减少销售后的不确定因素,一定程度上降低并适当控制了投资者的风险。
能促使商铺按前期定位和预期规划控制业态的分布和比重,保证商业布局的合理性,避免零散出租造成的盲目竞争互相压价现象,也可控制租赁的节奏,能迅速进入良性循环的轨道。
租约意味着商铺本身良好的市场前景,而表明投资空间大,市场价值高,商铺未来的租售价都将出现一定的提升,并将带动周边其他商铺的经营。
〖劣势〗:
商业机构可能因为经济环境萧条或自身原因陷入暂时的经营困难,不能及时支付租金,将会影响到投资者的收益,继而会引发相关纠纷。
若在租约期内部分业主出售产权,将会对商铺的整体运营产生影响。
2、具体形式
先将商铺出租,由贵司和租赁方签署租赁协议,并在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”,然后将商铺卖给投资型客户,同时在销售合同里明确“此铺已由开发商代租,并明确租期、租金、租户等”。租务管理均由中海物业全程操作。
3、实施方案
由贵司发起并牵引各方而成,首先寻找商业机构洽谈租赁事宜,直到与商业机构达成租赁意向并谈好租期、租金价位等一切出租事宜后,将商铺产权出售给投资者。投资者缴纳首付款,与贵司联系好的商业机构签订正式租赁合同。
实施过程中需要贵司具体协助事项:
由贵司联系商业银行帮助投资者办理按揭贷款业务。
由贵司联系担保公司,由投资者和该担保公司签订担保合同,确保万一商业机构租金不能偿付时由担保公司代偿租金以及签订其他担保事宜,担保公司因为担保责任要向投资者收取担保费。
由投资者和中海物业签订委托管理合同,由中海物业代为管理商铺管理事宜,代为收取商业机构支付给投资者的租金,并向投资者收取租务管理费。
4、合同流程
建议贵司在投资者购买商铺之前联系好商业机构(承租者)、担保公司、银行、中海物业(租务管理者),并得到这些公司的合作允诺,接下来进行带租约产权式销售,在售给投资者商铺的同时,投资者现场同时签订以上各个合同。
补充:在签订租赁合同和担保合同的时候,需要贵司界入,并制定出贵司相应连带责任条款。
5、资金流程
由中海物业代投资者向银行支付月供款,代投资者向担保公司支付担保费,剩余的资金支付给投资者。
6、部分合同示例
证明
本人系□□商铺第□□栋□□号商铺承租人。
出租方□□地产公司已于□□年□□月□□日通知本人有第三方将购买该商铺,主要购买条件为:□□
本人无购买此商铺意愿,自愿放弃对自愿放弃对该商铺的优先购买权,同意出租方将此商铺出售给第三方。并保证配合与出租方(附件中指卖方)及第三方(附件中指买方)签定附件之“三方协议书”。
特此证明。
证明人签字: [ Fr: ]  
□□年□□月□□日
□□商铺带租约出售三方协议书
甲方(卖方):
乙方(买方):