海口凤翔路项目规划建议书.doc

海口凤翔路项目规划建议书
项目规划建议书


提案单位:海南森鸿房地产营销策划有限公司提案日期:二OO七年五月一十一日
前言——

目前海口房地产市场正处在转型阶段, 今年的房地产行业可以说正处在变革前夜,在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下,房地产行业将逐渐告别高利润时代。在营销方面,强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。
随着国内众多知名企业的进入,其带来先进的管理和开发经验,使本地房地产市场逐步走向成熟和完善,发展商和置业者日趋理性,所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰;所以,引导市场,引导消费观念,刺激消费成为关键。因此,我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对海南房地产市场进行深入分析后,结合区域实际情况,作出简略而理性的项目规划建议提案。相信本方案加上实效的营销方案和强有力的营销队伍,将顺利实现销售计划,并为树立发展商投资实力信心和本项目的品牌形象打下坚实的基础,以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。

一、规划的背景资料
(一)、规划的市场背景
目前海口房地产市场正处在转型阶段,过去的2006年是房地产政策年,是近十年国家对房地产业调控力度最大的一年,在这一年里海口的房地产市场主要体现以下特征:
1、海口商品房成交量仍保持小幅增长,房价稳中有升,市场发展平稳;
2、调控政策对海口岛外市场产生一定影响,主要体现在投机型购房数量的减少;
3、岛内本土消费力量依然保持较为稳定的增长态势;
4、宏观政策影响并没使岛外消费出现大幅萎缩,印证出海南作为中国理想第二居住地的概念明显深入人心,消费受政策影响弱化,呈现消费需求向“刚性”发展。
5、海口房地产产品业态推陈出新,各发展商在产品规划、设计、建设等方面投入不断增加,产品品质不断提升。
伴随海口经济发展,城市建设的不断投入,并引入很多民间资本,使市政建设较前几年有较大提速,给房地产发展带来最大的支撑。再加上海口
“烂尾楼”工程处置已接近尾声,作为海口制约楼市发展的“包袱”将逐渐被甩掉。以现有海口城市建设水平,其土地价值和楼价的潜力都未充分挖掘出来,近期市场土地价格增长速度已明显高于楼价增长,海口房价仍有较大的上升空间。2007年的海南楼市会呈现以下几个特点:
一是供求矛盾得到缓解。
由于近几年海南房地产市场发展迅速,开工及竣工面积较大,而销售面积则相对较低,供大于求,矛盾较突出。海南房地产开发企业存在着规模过小,房地产开发整体水平不高、资金实力小,抗风险能力低,在调控政策的压力下,海南地产开发商将自觉放慢节奏,从而使供应量减少;而海南因人口的自然增长及移民的增多,住房需求应有所增加,此消彼长,供求矛盾将得到缓解。
二是房价稳中有升。
考虑到土地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨、开发商资金成本增加、市场需求依然旺盛,可以认为海南房地产的泡沫成分相对较少,近年来市场自住性需求所占比例正在提高,海南整体房价仍有惯性上涨趋势,但由于2006年以前竣工的商品住宅量较大,将在一定程度上抑制房价的上涨空间,将呈现稳中有升局面。
三是中档产品将走俏,高端产品竞争激烈。
目前,海南在开发房地产过程中,还存在着严重的住房“供应结构”问题,即大面积高房价的高档房、近郊别墅、排屋开发量较大,而中低收入迫切需求的经济适用房、中低价商品房供应量过少。2007年,由于政策对中低价房的扶持,可能使中低价房集中供应,而高端产品的竞争日益加剧,整体涨势相对会有所减缓,高端产品甚至可能出现滞涨的情况。
四是岛内本土消费力量依然保持较为稳定的增长态势。
随着海南经济发展,人们收入的增加及人口自然的增长,住房需求逐渐增加,据海口统计局资料,近两年海南本地购买住房比例从之前的30%
增加到60%左右。海南还是全国闻名的国母之乡、将军之乡、文化之乡、华侨之乡,人文底蕴深厚。旅居海外的华裔在海南购房也是逐年增加。
(二)、项目规划的条件
1、自然条件
项目所在地块地势较低,但整体较为齐整;地内目前需要协调拆迁的建筑物为海南省机电学校。地块南面临海口市的形象大道(凤翔路)。
2、交通条件
项目紧临海口市的形象要道——迎宾大道(龙昆南路)和凤翔路;凤翔路对接至三亚、琼海等地的高速公路,往南连货运大道直达美兰国际机场,交通非常便利。
3、地块周边配套
地块周边居民整体居住人群成份较为复杂,建筑格局大部分为城中村落,缺乏高档住宅的区域环境。临凤翔路的另一面政府规划海口城际轻轨客站,为项目未来发展的良好展望带来一定机会。
生活配套
不远即为府城大园路,生活配套完善
教育配套
琼山中学、海南师范学院、海南高技、海南中学、琼