世联2012年5月沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究.doc

世联2012年5月沈阳沈北苏家屯项目定位及发展策略研究
沈北苏家屯项目定位及发展策略研究首次沟通—项目定位及发展战略研究
谨呈:沈阳幸福基业房地产开发有限公司
20123>.5
本次沟通的主要内容如下…
背景分析
宏观形势分析
沈阳市场研判
战略方向选择
苏家屯地块定位
传统市内五区,均位于二环线内
苏家屯地块:
总体占地面积超过600万平米,首开期占地也达37万平米,全部为居住用地。;
沈北地块:
㎡,;
居住用地面积:㎡
京御挟城市郊区大盘强势进驻沈阳市场,并实现多盘联动
【企业战略】
目前沈阳城市发展呈现出四面开花的局面,“东西南北中”的功能定位各有自身特色,沈北为生态新城
东-旅游度假区
沈阳山水旅游的精华区,也是城市重要生态基质,选择优化发展,并强调与抚顺进行一体化发展,成为沈阳具有代表性的生态旅游度假区
西-铁西产业新城
以装备制造业为主导产业,建设以现代建筑产业、化工产业为延伸现代化产业新城,成为辽中城市群、东北地区乃至全国意义上的装备制造业基地
南-大浑南片区
以2001年1月在高新区基础上建设浑南新区为起点浑南片区将成为沈阳新的核心拓展区,形成新的经济增长极
中-沈阳中心区
城市传统的商贸中心、文化中心、行政中心、信息中心,是人口、经济最集中的区域
北-沈北地区
于2006年11月成立,规划面积1098平方公里,以在沈阳北部“再造一座生态沈阳城”为目标,以生态和农业资源为基础再造一个沈阳生态新城
【地块区域属性】
1
开盘必须形成热销
2
前期标杆物业树立项目口碑
3
产品入市时间遵循区位发展的条件
4
前期规避风险,中后期获取利润
——两项目前期必须制造足够的影响力以保证后续开发的持续动力
——项目的形象亦是形成口碑的重要因素,因此前期推出产品一定有一定的展示作用
——大盘内的复合物业形态一定与区域发展程度相复合
——前期投入较大,风险大,因此需注重风险的规避,待区域价值有所提升,可实现更大程度的利润
指标
与开发目标的关系
重要程度
快销
最重要的开发目标
利润
次重要的开发目标,满足快销的前提下多赚取利润
竞争
与对手进行差异化竞争,保证快销
客户
满足潜在客户需求,实现开发目标
地块条件
依据项目条件,开发合适的物业
世联的理解
快速撬动沈阳市场,实现品牌的软着陆,是当前的重要使命
【目标理解】
根据核心发展条件,及其需要分析的核心问题
如何看待沈阳市场?
如何看待区域市场?
找寻切合沈阳市场及地块区域的启动模式
【核心问题】
理清各项目整体开发思路
本次沟通的主要内容如下…
背景分析
宏观形势分析
沈阳市场研判
战略方向选择
苏家屯地块定位
房地产黄金十年背景:全球贸易、信用、工业、中国城市化
行业形势的转变,除调整政策另外重要的原因是影响中国房地产黄金十年的基本背景因素发生变化
【行业形势】
住建部日前表态,要求2012年6月底前,全国40个主要城市的个人住房信息联网。
住建部部长姜伟新在部署2012年工作的过程中,个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分。
2011年12月26日,国务院副总理李克强表示,2012年要积极有序推进财税改革,继续清费立税,全面改革资源税制度,稳步推进房产税改革试点,研究制定环境保护税费改革方案。
2011年1月27日,上海重庆宣布次日开始试点房产税。
上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,%;
重庆征收对象是独栋别墅高档别墅,以及无工作户口无投资人员所购二套房,%-%。
上海、重庆:房产税试点开始
住建部:首次提出加快推进房产税,试点范围扩大
国务院:加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国,收入将用于保障性住房建设
合理调节收入分配
改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设
通过推进住房信息系统建设、扩大房产税试点范围、加快房产税实施、加强税收等手段巩固房地产市场调控作用
【政策方向】
温家宝总理两会表态:将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设
保障性住房和商品房建设两者不可偏废。
将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设。
“十二五”时期的主要目标和任务:全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。
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随着数目巨大的保障房进入市场,宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。地方政府由卖地转变为产业的推动者,开发商由地产商转变