20070330三年发展规划广州(定稿).ppt

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Coherence
广州公司三年发展规划汇报
广州万科·杜晶
2007- 4- 5
Pullulation
大道当然

精细致远
市场洞察—市场走向宏观环境市场竞争
战略选择与业务设计
战略意图—客户细分品类规划区位选择
能力评估—内部能力评估、竞争对手研判
三年目标
市场洞察
战略意图
能力评估
三年目标
变革要点
业务
设计
策略
目标
分解
行动
机会选择阶段
方向确定阶段
战略实施阶段
战略
执行
外部
内部
三年规划推导地图
市场洞察
—市场走向、宏观环境、市场竞争
市场走向—宏观经济运行趋势
广州市GDP总量增长趋势
备注:%进行统计
广州市宏观经济稳步增长,为后市发展提供强有力的支撑;
人均GDP与售价比高于其他城市,市场相对稳健成熟;
市场成交主要以居住为主,投资需求相对偏低。
四大城市人均GDP及售价比较
市场走向—住宅市场销售情况
05年
06年
面积
919万
925万
金额
469亿
584亿
均价
5099元/m2
6315元/m2
2006年1-12月广州原十区商品住宅成交均价
广州市场05/06市场
成交数据比较
05/06万科与大市增幅比较
%,成交价格持续攀升。
因产品结构的转变及规模的扩大,万科在2006年跑赢大市。
“90/70”新政及限价房的影响将于07年下半年出现,上半年仍处于缺货状态,下半年及08年的供应改善, 07、08年整体市场售价仍将保持小幅增加。
2006年广州市土地、商品住宅市场情况分析
单位:万平方米
一手地市场供应不足,住宅市场供不应求,从市场成交量来看,各开发商持有资源正在迅速消化。
大道当然精细致远
市场走向—住宅市场容量分析
东进
南拓
西联
北优
东进——东部新城区。依托广州经济技术开发区和广州科学城,完善生产生活配套建设,形成沿黄埔—增城—东莞方向拓展的发展带。
南拓——连线串珠式的南拓轴。加快南沙、广州铁路新客站及其周边地区、大学城、广州新城等主要节点的发展。
北优——构建绿色生态屏障。集中发展广州白云国际机场周边高技术产业基地、以联邦快递为龙头的物流园区等“空港经济区”,以及花都汽车产业基地、生物医药走廊和山区休闲度假区等重点区域。
西联——以老城区与佛山城区的传统联系,加强与广州西部周边城市的联动协调,扩大辐射面,实现优势互补,共同发展。
广州城市发展总体战略
“东进、南拓、北优、西联”
----2001年提出
广州城市发展总体战略----2006年提出“中调”
中调意义:提高中心城区管理服务水平及发展内涵
规划体现:
优化中心城区公共空间结构布局
增加基础设施投入建设
公共服务设施完善更新
城市新形态良好体现
机会: 3月27日《广州市关于加快住房和土地供应,加强住房管理,稳定住房价格若干问题的意见》最新出台的中调措施,中心城区2007年将施行以下措施:
出让16宗居住类闲置用地,
盘活利用16宗烂尾地,总建面32万平米


历年政府供应量均未按年初计划完成,土地供不应求,将进一步推高住宅售价;
在国家宏观调控影响下,土地集约化程度越来越高,资源进一步集中于大型开发商手中,行业将进行重新洗牌。
04~06年出让计划与实际推出情况比较
实际推出比例
16%
24%
43%
按50%预计
单位:
万平方米
大道当然精细致远
市场走向—土地出让情况