水印江南·美食街招商方案.doc

水印江南·美食街招商方案


水印江南·美食街招商方案
二00九年四月

前言
招商是商业地产收益的实现形式,一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而,对于商业地产来说与传统的商业相比,传统商业设施的开发商虽然并不重视策划(即市场定位和业态组合等),但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。地产商业的招商时间存在很多不确定性,从业态组合确定开始至项目全面营业,它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。就餐饮、娱乐、休闲行业业态的主力店群招商一般集中在项目施工至正负零后到项目主体竣工前最佳,而中小店的招商主要集中在项目主体封顶和项目整体竣工期间,并一直延续到项目统一开街的整个过程。
招商难度大的主要原因在于主力店群对项目业态化趋势把握不住,不容易与开发商结成合作联盟,他的装修进度会直接影响到中小店群的入驻。商业项目功能分区的划分会直接影响各类店的进驻决策,按照合理的功能分区计划,顺利入驻相应的主力店及特色店可使各类店的经营互动起来,对于项目和各店经营有很大的帮助。反之,则整个项目服务功能可能不尽理想,更是影响了项目整体的经营。在进驻决策过程中,各类店除考虑区域布局外,这一点也是考虑的重要因素。
合理的招商推广策略是招商工作顺利开展的前提,招商推广的好坏将直接影响到项目资金回笼计划和招商效果,招商推广策略应符合策划内容的要求,并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计、项目营销推广方案等内容进行招商推广策略的制订和实施,以保证招商工作投资少、效率高。
一、招商入市时机规划
“良好的开始是成功的一半”,入市时机及方式把握得好,才能产生好的招商开局。项目招商入市时机的选择要综合考虑以下几个方面因素:
1、项目入市宣传时间
目前项目的选房权认筹阶段已经开始,选择在此阶段招商入市,既为项目的销售造势,又为正式招商积累有效客户。
2、宣传造势入市
入市前的宣传造势与形象展示,在前期的招商中对客户心理具有较大的影响,因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势,能够初步建立品牌形象并吸引客户关注,为正式招商做市场铺垫。届时将根据项目施工进度及销售招商进度制定媒体投放计划。
3、有控制入市
根据选房策略分期、分批、有节奏地推出市场,避免一拥而上,实现均衡、有序的招商目标。
建议本项目“先行造势,租售并举”,以核心租户(主力店、品牌商家)的入驻(签约)来带动销售。本项目的销售操作思路是通过核心租户在各层不同区域的安置,将相对位置较差的单位通过“品牌商家”(在当地比较具有影响力的餐饮、娱乐行业的经营者,如:舍得粥俯等)的入驻变成相对较佳的位置,从而带动各套的销售以及顺利完成价格的初步拉开。
综合以上因素,根据项目运作的要求确定本项目从2009年4月份开始进行主力店的正式招商工作。
4、餐饮、娱乐、休闲行业的招商与项目施工进度的紧密结合
(1)主力店与次主力店招商与施工进度的关系:首先,主力店增设分店主要是考虑宏观环境、企业运作、市场占有率、品牌提升、投资前景等多项因素,所以他对分店的选址要求是非常严格的。其次,该类分店一次性投资成本相对较大,尤其是装修成本、物料准备、人员等成本一次性投入较大,从分店装修节约成本和避免二次改造的角度来看,主力店的招商一般集中在项目施工至正负零后到项目主体竣工前最佳,因该阶段客户可以根据分店的店面的设计要求、装修风格、内部空间布局及配备的商业经营设施等方面,不仅可以提供自由发挥的空间,同时可以及时与工程部沟通尽量按其特殊性要求在不违背项目大原则的前提下,为其适当给予调整。
(2)对于中小店招商与施工进度的关系:由于中小店则对形成后的商业设施改造要求不大,同时中小店是否入驻,在很大程度上会受国内外知名连锁企业的入驻直接影响,这是“领袖风采”和“蝴蝶效应”的直接写照,所以,中小店的招商主要集中在项目主体封顶和项目整体竣工期间,并一直延续到项目统一开街的整个过程。当然项目建设期间,可同步进行各类中小店的招商咨询登记工作。
二、招商对象特征分析
1、业态业种分布
业态组合没有固定的比例,一般来讲,商业街的餐饮、娱乐、休闲所占的比例为4:3:3。各业态具体所占比例,应根据商圈的特点进行调整,做到资源共享、优势互补,并凝聚各业态的优势以强化和突显商业街的整体定位。
商业街必须由优势互补的业态组合而成。其中不同风味、不同流派、不同规模的餐饮店是商业街的重要组成部分,比例会保持上升趋势。娱乐、休闲业在商业街中的地位也举足轻重,而且发展势头很迅猛。
根据昌乐商业市场空白点和我司的商业资源整合,本项目的功能规划、业态搭配等进行具体的招商细分(总按约16130/3平方米)
业态
餐饮
娱乐
休闲
业种
中餐、西餐等