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重庆东和湾项目市场定位报告

重庆东和湾项目市场定位报告
前言
房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。
《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从项目持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾项目定位报告

东和湾项目定位考虑的因素
项目所在地的经济发展状况,项目所在地的房地产发展水平。
项目所在地的消费者心理和特征
当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。
项目的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。
项目地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价值,才能实现项目的价值最大化。
开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用1>.
东和湾项目定位背景分析
对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。
重庆房地产发展状况
重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,,同比增长19%,,同比增长32%,,%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。
重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,,%,,%,但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年1-5月份,商品房平均销售价格仅为1850元/平方米,。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
住宅消费主体和二手房市场进一步发展。
%为个人。另外重庆主城区二手房成交面积和金额较2001年同期均出现了大幅度增长,2002年1-5月份,,,%%。这从侧面反映出重庆房地产的良性发展态势。
[附]
重庆市2002年上半年房地产开发投资完成情况

1-6 月
同比增长(%)
比重(%)
投资额
住宅




办公楼

-


其它



土地
土地购置量




开发土地量



重庆市2002年1-6月商品住宅开发销售情况

1-6 月
同比增长(%)
比重(%)
住宅施工(M2)



新开工面积(M2)



住宅竣工面积(M2)



住宅销售面积(M2)



住宅空置面积(M2)



住宅销售金额(M2)



销售价格(元/M2)
1144
-

近期重庆房地产市场景气指数(搜房网)
重庆五月房产综合指数:497点;重庆五月住宅指数:300点。
重庆六月房产综合指数:496点;重庆六月住宅指数:298点。
重庆七月房产综合指数:496点;重庆七月住宅指数:297点。
重庆八月房产综合指数:496点;重庆八月住宅指数:298点。
渝中区及房地产消费特征
重庆市主城区十二组团的总体规划中,渝中组团规划定位如下:东起朝天门,西至鹅岭、佛图关一带的半岛地区,规划建成区域面积约12平方米,人口近60万,是全市的政治、金融、商贸中心和水陆客运交通枢纽。
作为重庆“母城”的渝中半岛,在“城市空心论”和环保绿化概念等因素影响下,随着重庆城市化扩张和城市规划引导,商业功能日益突出,居住功能相对淡化,住宅土地供应也将越来越少,特别是解放碑、朝天门片区出现大规模住宅开发已不大可能,但是