重庆云阳县城市规划区域土地储备项目可行性研究报告.doc

重庆云阳县城市规划区域土地储备项目可行性研究报告

重庆云阳县城市规划区域土地储备项目可行性研究报告
目录
第一部分概述……………………………………………1>.6
第一章项目概况…………………………………………..6
一、项目简介…………………………………………..6
(一)项目名称……………………………………………6
(二)项目范围……………………………………………6
(三)项目任务……………………………………………6
(四)项目目标……………………………………………6
二、项目背景……………………………………………6
三、项目可行性研究的依据……………………………7
四、可行性研究结论……………………………………9
五、特殊说明事项………………………………………9
第二章双洞子城市副中心待储备地块概况……………..10
一、双洞子城市副中心待储备地块位置……………..10
(一) 双洞子城市副中心待储备地块概况…………….10
(二) 地形、地质状况………………………………….10
(三)储备地块面积的地上物概况……………………..10
(四)础设施、市政建设条件………………………….10
第三章土地储备流程……………………………………..10
第四章区域条件………………………………………….11
一、区域基本情况……………………………………..11
二、区域自然环境……………………………………..12
三、区域经济条件与社会条件………………………….12
四、区域基础设施及交通条件………………………….13
第二部分规划与市场……………………………………….14
第五章规划分析…………………………………………….17
一、城市定位…………………………………………….17
二、城市规划分析……………………………………….17
三、待储备地块规划条件……………………………….17
四、规划分析结论……………………………………….19
第六章市场分析…………………………………………….19
一、房地产市场总体态势……………………………….20
二、土地市场分析……………………………………….22
三、竞争分析…………………………………………….22
…………………………………23
……………………………………….23
第三部分成本收益与财务分析…………………………….24
第七章成本分析…………………………………………….24
一、征地拆迁成本……………………………………….24
(一)土地征用成本…………………………………………25
(二) 房屋拆迁及安置成本……………………………….26
(三)基础设施补偿费………………………………………27
(四)相关税费………………………………………………29
二、土地整治成本……………………………………….30
三、其他成本……………………………………………31
(一)不可预见费……………………………………………31
(二)经营管理费用…………………………………………31
(三)财务费用…………………………………………….32
第八章收益分析…………………………………………….33
一、假设开发法预估出让地价……………………………33
二、市场比较法预估出让地价……………………………33
三、待储备地块出让价格估算结果………………………34
四、土地开发成本回收………………………………….34
第九章财务分析…………………………………………….35
一、资金平衡分析………………………………………..35
二、现金流量分析……………………………………….35
三、不确定性分析……………………………………….35
(一)成本的不确定性…………………………………….35
1、政策变动造成的不确定性…………………………… 35
2、双方协商的不确定性………………………………….35
(二)收益不确定性………………………………………… 35
1、出让价格的不确定性………………………………….36
2、规划的不确定………………………………………….36
3、财务费用的不确定性………………………………….36
第四部分结论……………………………………………..37
第十章项目结论…………………………………………….37
第十一章建议……………………………………………….37
图表目录
表1 云阳县城总体规划(2005—2020)用地平衡表……….17
表2 城市总体规划用地汇总表……………………………….18