2010年东台汇银商业广场营销策划思路提报.ppt

东台*汇银商业广场营销策划思路提报
项目解读
类似案例分析
操作流程
公司介绍
01
项目解读
1、至上海2小时经济圈内
2、位于盐城和南通之间,
是个外向型城市。
3、东临滨河风光带,是个
旅游城市。
4、政府正极力打造城中区,
使之成为人口扩张,成为
新的行政中心。
交通位置
1、城中区核心位置,有得天独厚的天然价值
2、东侧景观河道资源可为商业带来人气。
区域位置
产品平面
鸟瞰图
内街商业
1F平面图
2F平面图

平均80平米左右

平均80平米左右
优势(S)
(1)项目土地成本较低;
(2)项目规模适中,地块狭长,外商业接触
面利于规划
(3)地处城中规划核心内,未来居住人群庞
大,为租赁和商业提供比较固定的目标
消费群体;
(4)周边大型纯商业项目较少,产品内大型
卖场无疑可以成为主角。
(5)商铺面积控制合理,利于前期投资客户购买。
劣势(W)
(1)目前阶段地段尚未成熟,对外辐射力有限,当
地客户还未首肯本区域的商业氛围,对项目有
较大的抗性;
(2)现阶段日常消费客户总量较少,且两极分化严
重,项目整合定位难度较大。快速实现销售,
回收资金油一定难度。
(3)东台地区商业发展仍处于较低水平,对主题商
业广场认可度欠缺;
机会(O)
(1)东台城中区处于高速发展期,为本项目提供了较
大的发展空间;行政导向可以带动当地客群。
(2)东台城中区以及周边城市的居民中已形成较强的
投资意识;
(3)本项目比较容易塑造区域内地标产品,同时,当地商业环境单一,如果引导有效,本项目会引起很大的关注。
(4)当地商业产品欠成熟,且大多不具备餐饮条件,而本项目可在产品竞争上获得优势。
(5)根据目前市场状况,产品如采用包租形式,将极大地刺激当前市场的购买力。
威胁(T)
(1)国家宏观调控对消费的抑制明显,整个市场买
气不足;
(2)当地客户的两极分化严重,由于消费档次不高
的根本原因,转让和租赁价格较低;
(3)本地消费能力较低,对品牌业态的招商有较高
难度;
(4)据统计,当地商业物业购买主力为投资客,这
将对投资回报——租金的要求较高。这可能会
迫使在销售阶段必须采用“包租”形式,以使
客户获得稳定的较高收益。
项目SWOT分析
市区房地产情况分析
※住宅价格以4500左右。
※商业在售盘稀少,唯一在售城中花园内街 6700元左右。
02
类似案例分析