2011年5月18日西安刘北堡村项目定位报告.ppt

刘北堡村项目定位报告
陕西东顺房地产开发有限公司
2011年5月18日
市场竞
争研究
项目属
性界定
前言
本报告架构
物业发
展定位
全案营
销建议
公司现状
项目期望
地块感观
区域解读
价值研判
宏观环境
整体市场
区域竞争
整体思路
营销架构
问题界定
发展定位
物业建议
前言
案名建议
公司现状及对项目期望
陕西东顺
新开公司
初涉地产
资金短缺
快速回现
稳妥获利
累积资本
本案
拿地成本高
地块价值低
管委会搭桥
后续利益大于眼前
低风险运营是关键
本案基调:适度利润,稳妥、快速实现地块价值,为后续发展奠定基础!
市场竞
争研究
项目属
性界定
前言
本报告架构
物业发
展定位
全案营
销建议
公司现状
项目期望
地块感观
区域解读
价值研判
宏观环境
整体市场
区域竞争
整体思路
营销架构
问题界定
发展定位
物业建议
项目属
性分析
案名建议
地块感观
拿地信息:城中村改造性质导致部分产品变现能力稍差,需承担村民安置及商业还建为项目前期带来较大资金压力
北侧地块
南侧地块
信息梳理:
1、本案两地块均为刘北堡村改造用地的一部分;
2、南侧地块需承担82000㎡村民安置及6000㎡商业还建;
3、北侧地块为刘北堡村改造的补偿用地,具备商品房条件。
带来问题:
1、南侧地块属城中村改造范畴,较难办理银行按揭业务,
导致回款速度慢、变现能力稍差;
2、南侧地块承担着村民安置及商业还建责任,需提前建设
此部分工程,给项目前期带来较大的资金压力;
3、城改项目转商品房,难度较大,且进度缓慢。
形状及大小:地块具备高容积率的潜质,被自然区隔成不规整的三块,分期组团开发划分明显
南侧地块
立交控制区域
代征绿地区域
代征道路区域


北侧地块
用地情况:被规划道路分割成东西两块地,西侧呈近似“L”
型的带状,东侧近似乎矩形;
用地面积:;
南侧地块
用地情况:刨去代征道路及无法利用区域,剩余地块呈现不
规则的多边形;
用地面积:。
无法利用区域
代征道路区域
容积率
≤
≤
≤
合计
最大建筑面积
北侧地块
121787㎡
137010㎡
152233㎡
最大可建设面积为:401600㎡
南侧地块
201280㎡
226440㎡
251600㎡
地表现状:两地块均已拆迁完毕,且场地平整;但北侧地块被世园会临时征用,南侧地块缺乏施工通道
北侧地块
南侧地块
北侧地块
南侧地块
暂时被世园会征用
地表覆盖绿色植被
10月28日前即世园
会结束前无法动工
现已全部拆迁完毕
但豪顿国际占入口
暂无可行施工通道
不具快速施工条件
南侧地块
北侧地块
1
5
6
3
2
7
8
4
1
2
3
4
北侧地块西、北两侧临东二环和北二环延伸线,具备较高的商业价
值,但受交通噪音及粉尘影响,居住品质不高;南侧地块北侧靠近
一条规划路,为城市辅道,其它均不靠路,居住环境相对较好。
5
6
7
8
地块四至:陕重厂对北侧地块的采光、通风及视界影响较大,东二环及道路的影响利弊共存
地块属性界定

一|土地性质:城中村改造项目或半商品房半城中村改造项目
南侧地块为刘北堡村改造用地,牵涉村民安置及商业还建,仅能走城中村改造路线;
北侧地块为刘北堡村改造的补偿用地,虽与南侧地块有关联,但具备独立报批条件。

二|用地规模:无内部环境的大体量地块,形象及品质难塑造
,预计最大可建40万平米体量,在西安市已属大规模;
但各种因素所限,地块整体被切割成三块,内部环境较难营造,居住品质不高。

三|变现能力:不具备快速施工条件,且部分产品变现能力差
南侧地块属于走城中村改造范畴,银行按揭手续办理较为麻烦,这与按揭购房的大
形势不符,势必影响回款速度;另外,若无工程形象的配合,回款工作将更困难。