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商业地产招商计划书
第一章商业定位
前言
经过近两个月的客户积累,赛特电子港于12月8日召开了“IT卖场”区的招商说明会,当天成交客户一层完成90%以上,二层完成60%以上,实现了招商工作的开门红,为12月9日的开盘奠定了基础。
招商说明会之后,招商部对商户资源做了充分的分类,2号楼1层部分集中做品牌电脑,2号楼2层集中做电脑耗材。经过近半个月的努力,目前2号楼已经完成95%下定(其中,预留4个商铺作为机动调铺之用),目前正在做正式合同签订工作。
IT卖场区的热卖和知名度的提高,为1号楼的招商提供了充分的准备。针对1号楼的商业定位,我们充分考虑市场支撑力和永川3C市场基础上,本着市场空白点和错位经营的原则,制定1号楼商业定位。
一、定位建议
商业地产的崇尚价值在于商业功能的发挥,为了促进商业地产的销售,商业定位是必须的工作。一个良好的商业定位,充分的挖掘出项目商业前景,通过商业价值的提升带动整盘品牌形象的形成和销售的促进。
基于赛特电子港2号楼的的成功招商,1号楼向3C业种延伸。
(一)形象定位
1、综合定位
永川地区唯一3C MALL,辐射整个渝西IT市场。
案名——赛特电子港·数码通信区
2、分类形象
◎项目高度
填补永川3C专业市场空白,促进永川IT市场发展。
◎产品类别
集数码、通信、餐饮和电脑培训于一体的IT MALL。
◎产品价值
永川唯一数码通信城,极度珍稀的投资机会,非常稳妥的创富格局,极具升值潜力的专业市场。
(二)业态定位
1、定位原则
(1)、地段原则
1号楼位于永川开发区主要干道旁,交通便利。
(2)、互补原则
由于2号楼IT一块的招商比较成功,在永川市场有一定的知名度。为与周遍的项目定位错位经营,且与2号楼IT业态相融合,作为其延伸业态。
2、业态布局
将本项目分为五大区块:
餐饮
数码
手机
电脑培训学校
3、业种组合
业种规划
业态
业种
楼层
餐饮
特色小吃、快餐、茶吧、网吧
1、2、3、4F
数码
数码相机、MP4、
1F
手机
行货、水货、二手、
1F
小超市
永川本地连锁小超市
1F
电脑培训学校
淘金电脑培训学校、手机维修等。
2F
如此业态划分,我部门充分地考虑了三个层面的因素:
第一、与其2号楼业态的融合与过渡;
第二、消费者的消费行为与习惯,保证项目人气的需要;
第三、客户的忠诚度和后续经营的需求。
(三)、目标群体定位
1、目标投资客户群体定位
——主要目标客户
◎专业经营客户
餐饮业:通过招商部对外的客户开发;
手机、数码业:利用赛特电子港品牌影响,组织永川本地经商户和重庆手机客户进场, 数码业由于本地市场已被挖掘得差不多,所以需要从周边县城去挖掘。
超市:以永川本地的连锁超市为目标客户,主要以小型连锁超市为主;以及对超市经营有兴趣的投资者。
——客户投资心理
投资回报是最主要考虑因素
看重片区未来的发展前景
注重商区物业的营商环境
注重物业的经营理念和服务水准
群体定位——消费群体
——主要消费群体
永川城区居民
永川职教城内教师和学生
永川周边消费群体
——消费心理
看重商家品牌,注重消费环境;
商圈的包容性、产品的丰富性;
目的型消费场所;
渴望物美价廉。
第二章招商执行方案
一、招商原则
统一规划、统一招商、统一管理、局部带动整体。
二、招商策略
1、整体项目功能区划按照各种业态的经营互动原则,进行局部科学规律整合。
2、以易吸引人气和忠诚度高的业态为先导。通过该类客户的成功入驻带动整体的人气。
3、数码手机区采取全柜台式租赁,降低商户进场经营门槛,减少商户经营风险,以便为招商信息宣传创造悬念卖点。
三、产品修正
1、在4号铺位和32号铺位之间的通道两头采用卷闸门封好,这样可以将整个通道隔出来,作为经营区。
2、在1层内部人流动线需要进行一定的修改,可增加柜台数量,并对人流进行更准确的引导。
四、招商目标
07年2月15日,基本完成一层70%手机和70%数码区块的招商;
07年2月17日,基本完成网络会所和计算机培训学校的招商;
07年2月17日,基本完成1号楼商业面积80%的招商。
五、招商启动时间与周期
按照1号楼的规模,根本目前招商部积累的商户资源和后续拓展商户的能力,在2月份实现招商目标具有十足把握。
预计2007年3月完成
2007年1月为招商准备期,并召开数码区招商说明会。
2007年2月完成商户签约工作,招商结束
六、招商人员配置
按照本项目的体量,对此招商人员编制定为6名较为合适,具体人员工作按排如下:
招商部长(魏瀛峰):