杭州市拱墅区祥符镇酒店项目可行性分析报告.doc

杭州市拱墅区祥符镇酒店项目可行性分析报告
目录
前言 2
第一章宏观经济数据与政策面分析 3
第二章杭州市拱墅区未来发展规划 5
第三章项目周边情况调查 7
第四章浙江及杭州酒店市场分析 10
第五章酒店功能结构定位设想 12
第六章项目投资概算 14
第七章财务评价 14
第八章结论分析 16
附表 17
前言:

杭州市拱墅区祥符镇酒店项目(以下简称本项目)分析报告主要通过实地考察、政府相关主管部门提供调查统计数据、项目所在地未来发展规划等资料,全面了解杭州市地产、旅游业、酒店业概况,结合宏观经济形势、杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发方向,深入分析本项目的可行性及其酒店板块定位。

项目合作初步意向大致为该地块约40亩,其中绿地绿化面积约10亩、建筑占地面积30亩,楼高允许范围36米;初步设想地上建筑约5万平米,其中公寓及写字楼约2万平米、地上酒店约3万平米(拟按五星级标准建造),地下面积约2万平米。该地块产权归属为祥符镇政府、由我方出资开发建设,建成后酒店部分用地为租赁性质,酒店归我方自主经营。建成后的公寓及写字楼部分由我方出售(公寓楼产权归属问题尚不清楚,公寓楼出售利润分配暂不明确)。
第一章宏观经济数据与政策面分析
,%,增速快于全国、。其中一产、、,分别增长2%、%%(见图表一)。第三产业对全市经济增长贡献加大,%,。其中旅游业伴随“西湖申遗”的开展,对外影响力逐步扩大,,%,。
图表一:
固定资产投资增长较快。,%。全市亿元以上新开工项目137个,同比增加40个,完成投资增长71%。其中房地产开发投资较快增长,,%,,由此可见开发商对杭州未来房地产市场的预期是比较积极和乐观的。但总体商品住宅销售情况处于低位阶段,%,,其中市区商品房成交面积258万平方米,%,,%。大部分改善型住房消费需求持币观望,主要受国家为抑制房价过快上涨而出台的相关政策所致,截止6月末全市住宅可售房源37409套,已接近历史库存最高位。(2010年数据:,%,“%,,%;,%。,%,,%。)
上半年,市区城镇居民人均可支配收入18694元,%,%(2010年全年30035元,%,%);农村居民人均现金收入9936元,增长15%,扣除价格因素实际增长10%,,城乡居民收入比差距缩小582元。消费方面,%,同比提高1个百分点,。
本章节综合分析,可以判断杭州未来经济总体发展趋势乐观向好,并且第三产业所占GDP的比重将越来越大,对酒店业得发展有着积极的作用。截止昨日,据可靠消息杭州目前商品房存量已达到历史最高位房地产现仍处于低位徘徊,面对国家抑制房价过快上涨的政策面,杭州楼市有价无市的局面还要持续多久还很难判断。
第二章杭州市拱墅区未来发展规划
拱墅区位于京杭大运河最南端,是杭州市中心城区之一,市委市政府所在地。拱墅区下辖10个街道,40个(村)经济合作社,92个社区,面积87平方公里,总人口60万,其中户籍人口31万。2010年,;%,,%;::::,产业结构更趋于合理,,%。
在近几年的发展中,拱墅区依托运河资源,每年接待海内外游客100多万人;现有世界500强企业21家,还建有中国电子商务之都杭州北部软件园(杭州设计城)、东部信必优服务外包基地,“中国特