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1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市
场价格参考依据。
技术路线:根据估价目的,估价师确定应评估对象的正常市
场价格,也就是价值标准为公开市场价值标准。根据估价对
象的现状,估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象
最近的成交实例中选取类似的正常交易实例,并以此为参照
对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价
格进行估算,建立价格可比基础,然后进行交易情况修正、
交易日期修正、房地产状况修正等,最后得出估价对象于估
价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。(整栋)
技术路线:

价;
;
。对两种方法的估价
结果进行简单算术平均,确定最终的估价结果;
,得出楼
层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线
商品房由于市场交易实例较容易获取,因此常采用市场法进
行估价。在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会
遇到商品房的整体估价,即整幢或数幢商品房估价。由于整
幢商品房的成交个案较少,实例的选择范围很小,甚至可能
找不到合适的可比实例,其估价路线相对复杂,通常采用从
个体到整体的估价思路来解决,即选择某一基准层的某套住:.
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宅作为待估对象,选择与待估对象类似的成交实例,利用市
场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅的价格,然
后利用类比法,经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户
型等修正,得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价
技术路线
,用市场法评估出房地
产完全权利下的价值;
,用市场法评估出估价
时点至租约结束期间内的租赁收益,并将该期间的净收益折
现到估价时点,即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现
值;
,计算该房地产在租赁期内的净收益,并
折现到估价时点,即为租赁期内已确定的净收益现值。

现值,再加上租赁期内已确定的净收益现值,即为委估房地
产的现时价值。
5、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
(一)商务办公房地产租金的求取。商务办公房地产租金往
往采用市场法提取,租金的求取应注意以下方面:

合法租约的限制,租金的测算要区分租约期内和租约期结束
两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租
金、费用的约定计算净收益,租约结束后,应根据市场客观
租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地
产净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。:.
3
)租金是否包括物业管理费、水电费
2)计租面积是按建筑面积(含分摊建筑面积)计,还是按
套内建筑面积计。
)按月分期支付2)按季3)按年4)
按租约期限一次性支付。

租金收入一般分为两部分1)向访客提供的临时车位;2)向
业主提供的包月出租车位;
3)了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率
差率,确定车位的工作日周转次数;
4)了解工作日与非工作日车位车位的利用率差异,确定车
位的非工作日周转次数;
5)最后分别测算工作日与非工作日的租金收入。
6、整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。
1)单纯型商务办公房地产
由于单纯型商务房地产只有办公一种功能,每一层的差异较
小,层与层之间主要存在楼层价格差异,因此不管用哪种方
法,都可以先评估出某一层的价格,再确定层差修正系数,计
算出所有楼层的价格。
2)商住型商务办公楼
首先应区分不同的功能区及其面积大小,然后分别按办公用
房、居住用房进行估价,办公用房可以采用市场法、收益法,
居住用房主要采用市场法。
3)综合型商务办公房地产
由于综合型商务房地产的建筑体量大,功能多样性的特点,
因此对其估价就比较复杂。首先要区分不同的功能区,了解:.
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和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力,根据不
同功能区的收益特点、实例收集的难易程度而选用不同的估
价方法,主要采用市场法和收益法,最后将各功能区的价格
进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。
7、旅馆房地产估价的技术路线和难点处理。
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算:估价时应根据其
所具有的不同功能及经营状况,收益能力分别估算其收益。
一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有:
1)客房客房的经营业主要收取床位费或房间费。其估价可
以采用收益法和市场法,根据客房数量、价格(平均空置率)
求取收益。
2)商场商场一般采用出租经营,可以采用收益法、市场法
测算其价格。租金测算可以分租约内和租约外分别计算,租
约外可以采用市场法求取。
3)餐饮自主经营餐厅的估价可采用收益法测算其价格,根
据酒店及其他同类酒店的一般经营状况获取经营收益、经营
费用、税金等资料测算其净收益。(需扣除正常的商业利润);
出租经营的估价可以采用与商场相同的方法和技术路线。
4)商务、会议。商务、会议厅一般采用自主经营,经营方
式按小时时间段收取使用费用,可以直接采用收益法估价。
5)娱乐、健身。其经营方式主要有出租经营和自主经营,
可以采用收益法,其净收益、收益率的测算要根据不同的经
营方式采用不同的方法、不同的收益水平。
(二)星级酒店净收益的求取由于酒店的经营管理水平的
高低、设施配套程度、酒店的信誉等诸多因素形成的无形价
值,都将固着于酒店这一特定房地产上,隐含在酒店房地产:.
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的价值中,因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产
估价的难点之一,这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源
涵盖动产和不动产等诸多因素。因此对酒店房地产利用收益
法进行估价时,必须清楚估价对象范围及内涵,动产与不动
产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其
持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商
业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估
时,在净收益中除考虑扣除商业利润外,应考虑扣除非不动
产部分带来的收益。
8、餐饮房地产估价的技术路线
餐饮房地产估价的技术路线与估价方法的选用与商业房地
产、酒店基本类似。但由于餐饮房地产经营的特点,其收入
既有房地产贡献的,更有非房地产因素贡献的,因此利用收
益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收
益。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均
商业利润和额商业利润,即当估价对象获取的利润率高于社
会平均商业利润率,两者之差为其获取的超额利润率,此时
在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方
法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离
非正常经营收入。
9、高尔夫球场的估价技术路线
一般难以采用市场法进行估价(交易实例较少),根据高尔
夫球场的经营性特点,一般主要采用收益法估价,此外在收
益难以估算的情况下可以采用成本法估价。采用收益法评估
高尔夫球场价格时,其日常收益主要包括出售会员卡收益,
会员年费收入及消费收入。:.
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10、工业房地产的估价技术路线
一般采用成本法估价,在利用成本法估价时,往往将土地、
地上建筑物进行分别估价,然后将两部分价格合并处理。土
地的估价通常采用基准地价修正法,地上建筑物采用重置成
本法。
地价评估时,应注意采用的基准地价应为当地政府近期公布
的,对有土地使用权年限限制的,应考虑对地价进行年期修
正。对建筑物估价时,应根据建筑物的结构、用途、跨度、
柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素,利
用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准确定
估价对象的工程造价。
11、农业房地产估价的技术路线
农业房地产一般采用成本法进行估价,估价思路为:以开发
土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利
息、利润、应缴纳的税金和农用地的增值收益,并进行各种
修正来确定待估房地产的价格。农业房地产也可用收益法估
价。1)集体土地上的厂房、仓库,可通过其租赁收益获取
经营收益的还原估算其价格。2)农用地上的种植物、农作
物的年收入还原估算价格。不足:收益年限的确定较困难,
因为集体土地的使用大都无土地使用年限。
12地下停车库估价方法和技术路线
一般而言,停车库价格评估可以采用市场法、收益法、成本
法,方法的选择,首先应重点考虑其权属状况,判断其是否
属于经营性房地产;其次应考察其周边房地产中类似房地产
的出租销售情况,以此决定采用何种评估方法。市场法的选
择,取决于是否拥有大量停车库交易实例资料,同时评估对:.
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象应为可转让的。具体的评估过程中,应注意区域因素和个
别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。收益法的选
择,主要基于估价对象属于经营性物业,有较为稳定收益。
在运用收益法的过程中,同样应注意收益和费用的客观性,
也应该将估价对象进行分类,看其属于出租型还是商业经营
型,另外报酬率的确定是个难点。在两种方法均不适用的前
提下可采用成本法作为评估方法,在运用成本法时,各项成
本费用原则上应该取客观成本,利润率应当按照开发停车库
物业的平均利润水平确定,困难之外主要在于土地取得费用
的确定,在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平
均分摊的方法。
13、加油站常见的估价方法的技术路线
目前加油站交易实例还不多,加油站一般难以采用市场法,
由于加油站是在经营期间内有持续收益的经营性房地产,因
此一般主要采用收益法估价,此外也可采用成本法作为估价
的辅助方法。采用收益法评估加油站房地产的关键是净收益
的测算,加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正
常的商业利润和成品油特许经营权的超额利润,因此应在净
收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营
权带来的超额利润。
14、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
(一)完全产权房地产
可视具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以
出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估,可以采用
基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
(二)不完全产权房地产(一般只拥有房屋产权而不拥有出:.
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让土地使用权,土地是以划拨方式取得)可选用以下方式评
估其抵押价值:一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价
值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣
除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出主让金或相当于
土地使用权出让金价款的数额。此数额按照当地政府规定的
标准测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的
标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择
第二种方式:即假设估价对象为完全产权的商品房,选用市
场法(收益法)作为一种方法评估出房地产的客观价值,并
减去需补交的土地出让金或出让毛地价价值,再选用成本法
作为另一种方法,测算不含土地出让金或出让毛地价价值。
市场狭小、特殊的房地产可选择第一种方式,采用房产与土
地(不含土地使用权出让金的价款)分别估价再综合的成本
法估价。
15、划拨方式下取得的办公综合楼房地产抵押目的下的估
价技术路线:
某一幢办公综合楼于2005年10月建成,为钢筋混凝土结构,
其九层,裙楼1、2层为自营商铺,3层以上为公司办公使用。
土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整
体抵押贷款,需委托评估,请写出应选用的估价方法及估价
技术路线。
1、选用成本法、收益法和市场法中任两种。
2、将两种方法进行综合分析后确定最终评估价值。
3、收益法、市场法中商业、办公用房应分别评估
4、(1)选用成本法中,地价构成不含土地使用权出让金。:.
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(2)或评估完全产权条件下的价值,然后扣除土地使用权
出让金。
(3)说明划拨土地部门的房地产价值不包含土地使用权出
让金。
5、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地的法定最高
年限,从估价时点起计。
16、划拨取得方式下房地产租赁价格评估的技术路线
技术路线:
(1)市场法评估房地产的租赁价格。
估价人员在充分了解委托人所要求评估的租赁价格内涵的
基础上搜集成交实例。具体运用上分三步进行:A、选择可
比实例,在搜集租赁成交实例时,特别要注意租赁成交实例
中租金的付款方式、租赁期限、税、费负担、修缮责任等。
B、租赁价格内涵的统一,建立可比基础,对租赁期限、付
款方式、税、费负担、修缮责任等方面进行修正。
C、估价计算,在统一可比实例租赁价格内涵的基础上,再
分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个
别因素修正,最后再计算出估价对象的房地产租赁价格。
(2)用收益法评估房地产的租赁价格
由于房地产的租赁价格和其转让价格有一定的内在关联,所
以可以行通过评估估价对象的转让价格,再用收益法来倒求
取房地产租赁价格。具体运用上分两步进行:
A、用市场法求取估价对象房地产的转让价格。
B、用收益法来的租赁价格。
(3)分析比较两种评估方法得出的估价结果,最终确定估
价对象的租赁价格。:.
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(4)计算估价对象中所含的土地收益值。
A、计算估价对象在国有土地出让条件下的土地价格。
B、计算估价对象由国有划拨土地转为国有出让土地应缴纳
的土地使用权出让金。
C、通过适当的土地报酬率求取土地收益值。
17、房地产拍卖底价评估的技术路线
某企业一幢4层办公大楼,于三年前抵押给银行获得贷款700
万元,抵押期间曾出租给外企业作商务办公用途,现因该企
业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿.
对其进行拍卖底价评估,试选择两种主要的评估方法、技术
路线,并写出该大楼拍卖评估的技术路线。
1、应首选市场法和收益法评估
2、(1)分别按市场比较法和收益法技术路线评估测算
评估对象在正常市场条件下的价格水平。
(2)选取相关案例资料,比较估价时点当地类似房地
产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异。
(3)确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价
格水平偏低的幅度。
(4)按照该偏低的幅度对上述两种方法的初步结果进
行调整计算,根据调整计算结果综合确定拍卖底价。
18、商场带租约出售的估价方法及估价技术路线
商业区某商场共6层,每层建筑面积为3000M2,土地使用年
限为40年,从1996年5月18日起计,该商场1-4层于1998
年5月18日租出,租期5年,月租金为每平米240元,且
每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出,租期3年,
月租金为每平米210元,现空置,问现评估该商场带租约出:.
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售的价格,应优先选用哪两种估价方法,并写出估价技术路
线。
1、应优先选用的估价方法是:收益法和市场法。
2、因商场属收益性房地产,应选用收益法作为其中的
一种估价方法。
3、在市场交易实例较多的情况下,应选用市场法作为
另一种估价方法。
4、在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价值的
影响;有租约的租金收入用租金收入,租约期满后的租金收
入用客观租金,现空置部分也要计客观租金收入。
5、将两种方法的估价结果综合,确定最终评估价值。
(应再详细说明两种方法估价技术路线)
19、未清偿的按揭房的转让价格的评估技术路线
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140M2的住
宅。由于生意经营不佳,拟于2007年5月出售该住宅。李
某有意购入该住宅,但双方均不知该如何确定价格,为此委
托某房地产估价机构进行评估,请写出估价技术路线。
1、用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产
房售价。(应采用公开市场价值的价值标准)
2、根据张某与银行签订的按揭合同的约定,李某在购入该
住宅后,可以与该银行续签按揭合同,继续向银行支付剩余
本息;也可与张某在买卖合同中约定,由李某提前偿还贷款
本息。
3、(如由李某与银行续签按揭合同,向银行支付剩余本息)
由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在
转让之日的现值,得出该套住宅的转让价。:.
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20、待建商品住宅用地地价评估的估价方法。
有一宗待建商品住宅用地需进行地价评估,你认为可以优先
选用哪四种估价方法?并说明理由。
可优先选择基准地价修正法、假设开发法、成本法和市场法。
1、基准地价修正法城镇基准地价是指在城镇一定区域
内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按
照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一时点法定
最高出让年限均价格。基准地价修正法
是在政府确定并公布了基准地价的地区,利用有关调整系数
将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象的宗
地价格的方法。现宗地用途为商品住宅用地,可以在商品住
宅用地的基准地价的基础上,进行交易日期调整、土地状况
调整后,得出该宗地的价格。
2、假设开发法在求取宗地价格时,将预测的开发完成
后的商品住宅价格减去其正常的开发成本和利润后可得宗
地价格。(凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的
价值可以采用市场法、收益法求取的房地产,都适用假设开
发法估价)
3、市场法在求取宗地价格时,可将宗地与估价时点近
期发生过交易的可比实例进行比较,并对这些可比实例进行
适当处理来求取宗地价格。(在估价时点近期有较多的类似
房地产的交易实例的交易——市场依据充分的情况下可采
用市场法进行估价。)
4、成本法在求取宗地价格时,以开发该宗地所耗费的
各项必要的正常成本之和为基础,再加上正常的利润来确定
宗地的价格。:.
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21、因火灾损坏的可修复的厂房损失评估的技术路线。
某公司投保的一栋厂房,于2004年6月1日失火,因抢救
及时,对承重结构未造成大的损坏,经鉴定可以修复,该事
故损失确认由保险公司负责,为此保险公司委托评估公司对
其损失进行评估,问应选择怎样的评估技术路线?保险评估
应注意哪几点?
1、对估价对象的评估应选择的技术路线是:将其可修
复的所需费用作为损害赔偿价值(私:用成本法计算)
2、保险评估中应注意以下几点:
(1)保险价值和保险金额的区别;
(2)确认评估的范围是否包含间接损失;
(3)房地产投保时的保险价值评估不包含土地价值(估
价方法宜采用成本法、市场法);
(4)保险事故发生后的评估,应把握保险标的物在保
险事故发生前后的状态(对于其中可修复部分,宜估算其修
复所需的费用作为损失价值或损失程度)。
22、相邻地块合并估价技术路线。
设有A、B两块相邻地块,它分别属于甲、乙两个公司,请
写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的估价
技术路线。
1、用统一的估价方法(私:如假设开发法、市场法、
成本法、基准地价修正法)测算出合并前A、B两块地块的
各自价格及合并后新地块C的价格。
2、由合并后的C地块价格减少合并前A、B两地块的价
格,得出增值总额。
3、从占地面积、地块单价和增值贡献度三个方面计算:.
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出A、B两地块的增值分配率,并进行加权平均(一般会赋
于增值贡献度最高的权重,单价次之、占地面积取最小的权
重),计算了出A、B两地块综合调整后的增值分配率。
4、由A、B两地块的综合调整增值分配率分别乘上增值
总额,得出A、B地块各自的增值分配额。
5、由A、B两块地合并前的价格,加上各自的增值分配
额,得出A、B两块地的邻地购买价格。
23、转让目的下以划拨方式取得土地使用权的已装修商场
(高层建筑中一部分)的估价技术路线。
某公司有一商场,该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房
屋所有权,并且此商场处于15层高建筑的第1-3层,2005
年4月进行了一次重新装修,但因经营不佳自2005年以来
一直处亏损状态,故欲出售该商场。现假设某集团公司欲购
此商场委托估价,请写出估价技术路线。
1、用收益法或(和?)市场法评估出该商场的完全产权售
价。
2、用高层地价分摊的方法求取出商场应分摊地价及占地面
积,测算出商场应补交的土地使用权出让金。
3、测算商场重新装修在估价时点的现值。
4、由完全产权售价减去应补交的土地使用权出让金,再加
上商场重新装修在估价时点的现值,得出商场的转让价格。
24、抵押目的下的已停建5年的在建工程的估价技术路线及
应考虑的因素。
某企业购得一个已停工5年的在建工程,结构封顶,其中1-4
层这商业裙楼,5-27层为住宅,裙楼部分已完成了部分设备
安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8:.
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层住宅部分向银行申请抵押。请说明拟先选用的估价方法及
技术路线以及确定评估价值时应考虑的主要因素。
可优先选择假设开发法,同时也可采用成本法,然后进行综
合调整。
假设开发法的技术路线:在建工程的价格取决于它完成后的
价格再减去从未完工到完成所需投入的续建成本及管理费
用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。
成本法的技术路线:在建工程的价格是由其所投入的成本及
相应的利、税所组成,将其各组成部分的价格累加从而得出
在建工程的价格。
在计算评估及确定估价结果时须考虑的因素有:(1)可优
先采用假设开发法,再采用成本法;(2)假设开发法中用
市场法或收益法确定房地产开发完成的价值时,商业裙楼和
住宅应根据市场行情分别估价;(3)应按估价时点的市场
价值估算,不能按5年前的市场价值估算;(4)应用假设
开发法,要合理确定扣除项;(5)应考虑停工造成的抵押
物损耗及功能折旧对价值的影响;(5)还应考虑预期风险
(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析)并分
析市场变现能力。
25、具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开
发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
1、公开市场价值标准的定义即在公开市场法上可能形成的
价格或类似含义。
2、成本法中的主要参数:土地取得成本、建筑安装工程费、
专业管理费用、利润率(私:利率)
3、收益法中的主要参数:潜在毛收入(毛收入、租金)、:.
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出租(空置)率、运营费用、资本化率。
4、假设开发法中的主要参数:未来开发完成后的价值、建
筑安装工程费用、利润率、(或折现率)、工期。
5、以上参数均应采用客观合理的(正常)社会平均水平的
数据。
26、企业改制企业要求高估仓库用房地产(划拨)的价值,请
写出既符合合法原则又能满足估价方要求的技术路线。
某企业有一临街的框架结构的4层仓库,企业拥有其划拨土
地使用权和房屋所有权,每层建筑面积约400M2,现因股份
制改造需对该宗房地产进行价格评估,但企业要求高估该房
地产价格,如果你作为一名估价师,请写出既符合合法原则
又能满足估价方要求的技术路线。
在城市规划允许的情况下,按转换用途前和装修改造前的最
高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为:按
有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格;然
后扣除因转换用途应补交的出让金,室内的履行、装修费用
和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、
税金、利润后,得出4层仓库的现进价格。