次渠市调报告.doc

市场调查报告
调查时间:2001年8月15日
调查目的:为次渠项目提供参考
调查内容:
区域分析
⒈位置
次渠镇位于北京市东南郊,京津塘高速公路的东侧,城市规划五环路南侧,隶属于北京市通州区。
⒉交通
次渠镇距京津塘高速公路8公里,设有上一下双车道道路,时速平均可达60㎞/h。次渠镇大街是镇内的主要交通干路。公交线路目前较少,仅有11路小公共汽车(通往北苑环岛)和913路(次渠镇—大郊亭)运营时间为6:00—20:00。从发展角度看,公交线路的完善是非常重要的。
⒊自然环境
该地区由于是郊区,人口密度低,四周多树木与农作物,因此空气新鲜。
⒋人文环境
居住人口密度低,以本地农村居民为主,以市区拆迁人口,外地进京商人,单位职工为辅。
服务配套设施
主要集中在次渠镇大街两侧及沿线。主要设有农业银行、派出所、邮局、卫生院、幼儿园、中学、小型商场和超市、酒楼……等。市政配套设施目前受经济影响,较为落后。道路比较脏乱。
次渠工业基地
经北京市政府批准为区县级工业开发区,是北京市确定的23个重点工业开发区。随着工业区的逐步建设会为次渠镇带来新的经济增长点,同时也会对次渠地区的房地产开发业创造先决条件,使整个地区基础设施逐步完善。
项目分析
次渠镇区域内的房地产开发尚处于初期,住宅项目稀少,主要集中在镇大街两侧,以教育基地立项的通州区产权房开发为主,商品房开发基本属于空白。
此次调查以镇大街两侧项目为主,以及靠近羊坊环岛的区域。
市调项目包括:次渠镇内的怡芳园、府东苑、通州教师住宅楼项目、羊坊环岛东侧的晓康小区。
价格状况:
晓康小区由于在羊房环岛,靠近京津塘高速路,价格明显高于次渠镇项目,目前均价2400元/㎡。
次渠镇项目价位相对小康小区低将近1000元/㎡,目前均价在1300-1500元/㎡。
市场表现:
晓康小区99年开始销售时并不理想,2000年两广拆迁带来大量拆迁客户,约占70%,通州区的单位购买也占一定的比例(约100套)。目前销售率在80%以上。
府东苑一期从今年2月销售以来销售率达到90%。二期7月15号开盘至今销售率在30%以上。
怡芳园由于开发较早目前已销售完毕。
户型分析
户室比例
一居室数量较少,以两居室、三居室为主,没有顶层复式结构户型。晓康小区两居室、三居室的户型种类较少,府东苑小区两居室、三居室的户室比接近50%:50%。
畅销户型
两居室是该地区的畅销户型,一居室销售不畅。
④客群情况:客群由当地居民、城内拆迁户、集团卖家构成,其中:城内拆迁户占60%以上的比例。
项目名称
晓康小区
怡芳园
府东苑
教育基地项目
建筑规模
14栋
6栋
1栋
3栋
建筑形式
多层板楼
多层板楼
多层板楼
多层板楼
户
型
一居
76 m2、80 m2
比例:83%
m2、 m2、 m2比例:45%
无
二居
——
m2
比例:38%
80-85 m2
三居
115 m2、146 m2
比例:17%
m2、 m2
比例:17%
110-120 m2
畅销户型
二居 m2
二居 m2
m