武汉塔子湖置业后湖万㎡项目定位报告.ppt

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面对愈加激烈的市场竞争
再战后湖
不仅要面对来自世联自身的挑战,更要面临来自市场的严峻挑战?
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塔子湖置业后湖160万㎡项目定位报告
大武汉——160万㎡生态、人文中央居住区
20130821
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还原一个真实的后湖
群雄纷争谁主沉浮
破冰之道
项目规划分期演进体系
3、项目发展战略
总战略
分期策略
4、项目定位
项目整体定位
产品客户对位表
报告结构
5、项目分期建议
整体规划建议
项目分期及配套推荐体系
经济测算
2、项目机会挖掘
案例借鉴
项目竞争突围
客户眼中的后湖
1、项目核心问题界定
项目开发背景解析
项目核心问题界定
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1
客户眼中的后湖
项目核心问题界定
项目开发背景解析
项目核心问题界定
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售价表现
政府动作
《武汉市城市总体规划(1996年—2020年)》、《后湖地区分区规划》,后湖片区作为未来城市规划中汉口三个综合组团之一
代表项目
百步亭花园、同安家园、中一花园、同鑫花园
后湖乡共24个村,开发涉及18个村,全面城中村改造开始
2500-3500元/㎡
4000-6000元/㎡
现代城、星悦城、金桥世家、万锦江城、城市广场
7000-10000元/㎡
武汉大道的通车
三纵五横道路初步形成
市民之家、长江传媒建设
图书交易中心落户
后湖三大职能中心的规划成熟
时间轴
1999年
2002年
2006年
东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园
1900-2000元/㎡
2009年
开发档次
以经济适用房为主
中高档商品房
项目集中供应
中高品质住宅为主,集中供应,品质走高
中高品质住宅为主、精装、公寓、商业等多物业发展
香利国庭、汉口春天、现代城、盛世东方
竹叶山钢材市场及汽车客运站搬迁
黄孝河的整治
塔子湖体育中心、
六中分校等项目的建设
客户群体
汉口老城区还建、经济适用房客户
汉口老城区还建、经济适用房客户
老城区低端外溢
投资客户
汉口刚需外溢客户为主
进城客户
区域内生改善客户
区域内首置、改善客户
外溢首置刚需客户:以汉口为主、辐射青山、武昌、汉阳
外溢中高端客户:汉口区域为主
后湖发展历程:经过上十年的发展,后湖成为了汉口中心外扩的主要阵地,区域处于不断成长过程之中
2012年
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问题1:区域基础交通骨架尚未全部形成,公交交通系统缺乏
井南大道
后湖大道
兴业路
塔子湖西路
塔子湖东路
金桥大道
建设大道
建设渠路
区域公共交通现状:仅设有百步亭花园、塔子湖两处公交首末站点。
区域内部共布置了12条公交线路,共有353台车,另在外围道路设有20余条线路。
公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。交通线路如下:
到黄陂:292,293,229
到武昌:725、805、555
到汉口、汉阳:575、621、568、628、532、543、716、805、711、508、622、707、721、592、801、248
问题2:区域配套尚不齐全,设施分布不均衡,塔子湖片区配套匮乏
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三环线
后湖大道
兴业路
武汉大道
塔子湖东路
百步亭花园路
温馨路
二七小路
塔子湖西路
姑嫂树路
文
文
文
文
文
文
文
文
文
超市
文
学校
医院
东方系列、统建系列
百步亭社区
汉口花园社区
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问题3:人口向东片区集中,部分社区入住率较低,区域整体人气不旺
目前以百步亭、东方系列、统建及汉口花园几个社区入住率较高,但区域整体人气不旺。
百步亭社区人口:百步亭社区占地3平方公里,居住生活着12万人
----百步亭社区委员会
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问题4:大量楼盘集中开发,市场总量超过700多万方,竞争激烈
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问题5:区域人气较弱,商业价值平台短期内难以彰显
百步亭及汉口花园内以小型超市、日杂、美容美发等日常生活型业态为代表,餐饮、休闲娱乐及中大宗购物场所稀缺;
后湖其他楼盘以小型超市、干洗店、家居装饰等楼盘成熟早期的业态为代表,仅能满足基本生活所需。