F商业街项目策划方案.docx

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F商业街工程筹划方案
1、确定案名:商业街可凭借“XX”本身的知名度为其相关物业确立案名。如:“XX商业街”、“XX汽车客运站”“XX物流配送中心”等。另多层与小高层建筑,也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“XX”(仅供参考)。
2、销售策略
*培育市场气氛
利用工程的一切条件,营造浓烈的市场气氛,吸引目标客户的关注,为工程的销售打下良好的市场根底,详细操作内容包括:
硬件塑造
①告知性展现
应利用楼盘入口围墙包装,树立工程形象,营造市场气氛。并可通过横幅,彩旗等工具将工程信息传达给市场,吸引目标客户。
②户外广告设置
户外广告设置能增加工程的认知力量,可以有效提升工程的知名度。在广告牌设置上可以考虑,路牌、车身广告等其它户外媒体。
③设置精致的示范单位―样板房
通过对示范单位-样板房的包装设计,可有效弥补平面中的弱点,引起客户购置冲动,促进成交。
④销售部与询问点的包装:统一门店装修、统一服装、统一形象,询问点以三人为宜,其主要任务是散发宣传彩页、解答客户询问、预约和集中客户确定看访日期,一般为每周两次,各询问点穿插进展,配置看房直通车接送看房。销售部要装饰豪华,除根本配置如:沙盘、模型、户型图、透视图、平面图、效果图、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发茶几等,还应配备如:音响、彩电、播放背景音乐和商业街多媒体展厅等。
软性宣传
通过DM软性文章,详述XX商业街的开发为区域带来的种种利处,以优越的地理位置、有力的政府支持、超大的工程规模、合理的建筑规划、精确的市场定位、齐全的业态布局、完善的配套设施、时尚的生活方式、熟识的生活环境打动目标客户的心。
同时,以抽奖的形式向中奖目标客户供应额外折扣或现金嘉奖。留住局部预备置业的目标客户,加强其他目标客户的印象。
*促销手段
(1)增加销售点
我司建议本工程销售点除现场售楼部外,可考虑在芮城县、潼关、永济、运城设促销点,并设专车接送看楼,以加强楼盘销售网点的联合促销力。
(2)活动促销 选择适当的时间和地点,通过适量的广告投放,营造销售高潮。活动促销不仅能促进销售,还能表达开发商的实力,提升品牌形象和消费者对该工程的认可度,在整个销售过程中结合销售状况或节假日,举办各种大型促销活动促销(如互动消遣活动、业主联谊会等)。
(3)潜在客户开发
利用我司原有宽阔的客户资料,通过主动联络的方式,增加工程的客户来源。同时,并实行措施对老客户胜利介绍新客户(以签订合同为准)赐予嘉奖,从而开发潜在客户资源。
(4)直销
营销活动中,有两种状况适合采纳直销,一种是目标客户为一般群众,掩盖面相当广,如街头直销人员所派保健品类单张,保险公司逐家登门访问,此类直销层次相对较低;一种是目标客户为某一特定群体,目标相比照较明确,如某些渡假村销售会员卡等,层次相对较高,对直销人员的要求也高些。
直销方式:电话访问、登门访问、内部认购、单张派发。
直销对象:本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业职工。
直销人员:销售人员、礼仪(形象)小姐。
(5)DM邮寄
对于距离比拟远的客户和未作过任何联系的客户,在上门拜访前先实行DM邮寄,然后再电话询问直至登门访问。
DM对象:周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。
DM邮寄内容:XX商业街单张简介、XX商业街投资秘笈。
DM邮寄时间:于正式公开推广前二星期左右。
(6)入户单张宣传
向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张,使其对本工程有较理性熟悉,并吸引其到场购置。
3、宣传策略
在本工程推出前期乃至整个销售过程,要投放大量的广告,结合多种传播媒体,尽可能掩盖所辐射的周边地区,抓住两个原则——颠覆性推广和准确打击,三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果,向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念,通过强有力的立体广告效应,制造浓烈的市场气氛,以到达抱负的销售业绩。
*广告创意及诉求
1、广告创意
广告创意是以“自然、自由、得意、怀古、富强”等,统领工程整体广告的宣传,强调开发区宽松、标准、悠美的投资和生活环境,表达工程的独特共性和巨大的升值潜力与回报,以到达引起目标客户留意的目的。
2、广告知求
在前期以理性与感性相结合,中期则以理性诉求为主,后期的广告宣传则侧重于感性的宣传。
3、表现手法
结合不同时期的推广策略,在工程整体品牌形象塑造、工程卖点宣传等方面,以现代都市富强兴盛的平面表现手法,围绕工程广告主题,在颜色、构图、标题、内容等方面统一完整地表现,从而塑造工程的品牌形象和亲和力,引起群众的共鸣。
4、宣传推广
(1)工程在第一阶段(渲染视听),将以树立品牌形象为主,以目标客户与周边所辐射范围内的消费者为主要诉求对象,强调商业街的工程优势、规模、配套设施、前景展望以及开发区的进展规划,让其认知和了解本工程将为其带来便利、高尚的购物、居住环境以及完善的物业、物流配套,在消费上多了一种选择与享受,树立商业街的品牌形象。以此获得目标消费群的认可,带动销售。
(2)其次阶段(吸引投资)连续第一阶段的广告策略和主要诉求对象,侧重于推广销售政策、优待条件,强调投资的升值潜力、回报风险等,以渲染精彩的都市生活和极具诱惑的进展前景为主要动身点。协作详细卖点的演绎,例如:新城市中心地理位置的演绎、规划、网络时代的共性、商业街的休闲情趣、浪漫满意的都市生活……以引起目标客户的共鸣与投资欲。掀起销售高潮期。
(3)第三个阶段(扩大战果)将主力协作销售高潮期的衰退,加大广告投放力度,适时组织大型促销活动如:消遣互动、业主联谊会等,连续销售高潮,同时,为二期工程的开盘打下良好的根底。
*媒介的组合
以传单、户外广告、电视为主,报纸、电台为辅。并协作相关的公关活动,在新闻媒介上作颠覆性的报道。
媒体选择
(1)运城日报、三门峡日报、华商报
当地权威性报纸,发行量较大。
(2)山西电视台、河南电视台、开发
区电视台
当地消遣、休闲场所较少,看电视是其主要的消遣方式。
(3)户外广告和指示路牌
①首选户外广告牌在商业街南口、灵宝、潼关、芮城、永济、运城等地的繁华路段,租用大型户外广告牌作为主要推广方式。
②在工程四周做指示路牌
③工程工地周边围墙广告
利用户外广告的长期效应为工程营造市场效应和区域气氛。
④DM入户单张
价格低,目标市场细清楚确,宣传有侧重点,适合区域性宣传。</P