2005年上海房产市场研究报告.doc

前言
2005年是上海房地产市场不寻常的一年,这一年来宏观调控政策起到了关键性的作用,上海楼市经历了市场的高潮,下落,体验着房地产的瞬息万变。将通过解读市场走势,回顾2005年上海土地市场、一手住宅市场、二手住宅市场、写字楼市场、商用物业市场等各类市场在政策影响下的的风云变化并预测2006年房地产市场走势。
目录
政策篇
上海房地产市场政策
壹房产政策背景
贰房产政策内容及影响
一、土地政策影响
二、金融政策影响
三、财税政策影响
市场篇
上海房地产市场发展趋势
壹上海土地市场
贰住宅房地产市场
叁写字楼房产市场
肆商业房地产市场
展望篇上海房地产市场展望(2006年)
壹住宅市场展望
贰商业市场展望

政策篇
壹房产政策背景
从2004下半年到2005年初,上海房地产市场经历了前所未有的快速增长,特别是住宅房产价格一路上扬。根据国家统计局的数据显示,上海房价增长长期处于高位,%, %,成为全国35个大中城市第一,,%。在2005年3月的两会上,政府开始对不断攀升的房地产价格的深切忧虑。在这种情况下,2005年的政策延续了2004年的基调,出台一系列房产调控政策来即促进房地产市场健康发展,打击盲目开发和过度投机,使行业走向良性发展的轨道。
在此背景下, 2005年的宏观调控政策通过全面调控房地产市场的供应与需求,采用包括土地、金融、财税等政策的“组合拳”模式,全面调节房地产市场的供需结构,着重于抑制房地产价格的过快上涨, 保证上海房地产房产市场更加健康和有序的发展.
贰房产政策内容及影响
政策汇总及影响
政策类别
政策内容
目的及影响
土地
政策
2005年在延续去年禁止经营性土地协议出让的基础上,政府进一步收紧土地的供应,严格控制经营性住宅用地的同时加大了对闲置土地的处理力度。
政府大力改善土地供应结构,提高了中低价位普通商品住房和配套商品房用地的供应比例,今年住宅土地几乎全部是配套商品房用地。
土地是房地产市场供应的源头,对土地市场进行监管是政府宏观调控的主要手段之一。
金融
政策
2005年3月,中国人民银行调整了商业银行住房信贷政策,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平;对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30% 。
9月,银监会对房地产信托发行门槛进行了严格规定,加强了信托投资公司房地产业务风险的控制,短期内收紧了房地产信托的业务空间。
影响房地产市场需求
加速房地产行业整合
加快房地产企业融资多元化
目前我国房地产市场的融资渠道比较单一,房地产开发资金主要来源于银行贷款。2005年政府的金融调控政策主要是从需求的角度对房地产市场进行调节,同时继续加强对房地产融资的监管力度。
财税
政策
自6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,征收全额营业税;
对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,征收差额营业税。同时对别墅转让交易征收土地增值税。
增加短期炒作成本,打击投机炒作
鼓励普通住宅建设,合理引导住房消费
个人所得税、营业税、土地增值税等多种税收杠杆调节房地产市场不同层次的需求,严厉打击投机需求,抑制投资需求,鼓励真实的自住需求。
2005年的政策在2004年调控的基础上,加大了调控力度,主要意图在于促进房地产市场健康发展,打击盲目开发和过度投机,使行业走向良性发展的轨道,同时兼顾社会公平,加大了对普通居民的住房保障力度。


市场篇

壹上海土地市场
一、土地供应总量趋势
(单位:万平方米)
自2004年土地市场整顿以来,土地供应已开始有所减少,%,2005年以来土地供应比去年更是有大幅减少,2005年1-11月新增经营性项目土地出让为2317万平方米。并且为配合市政府提出的建设1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房的计划,一级土地出让市场,配套商品房及中低价商品房成为了土地出让的主流,而普通商品房的土地供应大幅下降。
住宅土地交易―――
2005年累计出让土地中,%;%;%;%,住宅用地依然是土地市场出让的主力。
从住宅用地区域分布来看,2005年全市除中心城区(黄浦、静安、卢湾)外,其他区域皆有新增经营性用地出让,郊区仍是供应的大区。其中出让面积最大的区域分别是闵行及奉贤两个区,占全市比重分别为