广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告.ppt

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2、倾城汇·一站式国际婚庆广场
项目现状:倾城汇1-4层总建筑面积1万㎡,共198间铺面,目前处市场培育期,经营情况、租金与好百年相差很大,目前出租率约87%,商户撤场率约10%。
租金:一楼平均租金120元/㎡,二楼90元/㎡,三楼80元/㎡,四楼70元/㎡,目前进驻,一年一交租金可6折,最低2押付1。
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楼层
业态
建筑面积实际租金(元/㎡)
管理费(元/月)
出租率
实用率
一楼
婚纱、礼服、高档礼品、珠宝首饰
120
25
100%
50%
二楼
礼服、裙褂、晚装、内衣、婚庆用品
85
25
100%
50%
三楼
相框化妆、配饰、婚鞋、摄影、婚庆策划
45
25
80%
50%
四楼
旅游、婚庆服务、化妆、摄影、儿童礼服
42
25
60%
50%
一至四层整体建筑面积平均租金为73元/月/㎡(上表三四楼租金为6折后租金)
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倾城汇仍以婚纱礼服为主,其次为婚庆策划。婚纱礼服主要分布在一二两层,从面积上看,婚纱礼服占到60%左右。婚庆策划、摄影制作、化妆等业态主要在三四楼层。
倾城汇引进澳利莎、十喜、奈特丽、嘉和旗袍、千禧、歌莱姆等一些品牌商家,但整体仍以中档为主。
2、倾城汇·一站式国际婚庆广场
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3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心
楼层
业态
建筑面积租金(元/㎡)
管理费(元/月)
出租率
实用率
负一楼
婚纱礼服、旗袍裙褂、西服、演出服饰、品牌展示、厂商专区
150
36
100%
50%
一楼
婚纱、礼服、旗袍、裙褂、西服、演出服饰、演出服饰、形象套装设计
250
36
100%
50%
二楼
婚庆策划、喜庆百货、化妆彩妆、婚纱饰品
150
36
99%
50%
三楼
影楼用品、摄影器材、道具布局、相框相册、艺术摄影、深蓝化妆
60
36
99%
50%
/㎡
项目简介:㎡。位处市二宫地铁出口,批零皆售,目前整体经营良好,出租率高,换手率低。
但该市场整体档次较低,品牌商家极少,市场模式经营,消费环境一般。
商家部分向箮理处租铺,部分直接向小业主租铺的商户,只需交10元管理费。2押1租。有入场费。
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项目以婚纱礼服为主(包含旗袍裙褂),占到60%以上,其次依次为影楼百货、婚庆策划、婚庆饰品、百货。中高档连锁零售品牌商家很少,以厂商展示为主。
3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心
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4、江南大道南华东路婚纱街
江南大道、南华东路沿街铺面集中了近80家婚纱礼服,占了82%的比例,主要为一些较有实力的厂商与品牌连锁商家,如澳利莎、奈特丽(2家)、圣利亚(2家)、嘉和旗袍等,内街集中了约300-400家低档次婚纱商家。
目前江南大道沿街租金约为300元/㎡;南华东路沿街租金约为140元/㎡,租金每年5%递租,部分3押2租或一年一收。
从经营情况看,品牌连锁商家经营业绩相差很大,品牌连锁商家批发量大,单价高,月营业额可达近百万。而零售为主的商家,单价低,月营业额视经营情况5-10万不等。
该区域面临拆迁,较多商家有拓展意向,一方面是规模拓展,另一方面也想在拆迁时有个铺作为缓冲,但从商家对本案意向看,品牌商家意向较大,小商户意见认为本案象倾城汇一样,偏离传统婚纱街,生意不好做,持观望态度,绝大多数商家认为本案前期租金及招商优惠政策要大,否则进驻意向不大。
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江南大道商家部分调研情况
序号
店名
位置
业态
经营面积(㎡)
楼层
租金(元/月/㎡)
开业时间
月营业额
经营状况
租金递增情况
品牌档次
进驻意向
对本案建议
消费客群
1
圣利亚
南华东路沿街
婚纱影楼用品化妆
230
1
100
2019
1000000
好
5%/年
8家连锁
有
做一站式,要500㎡使用面积
70%国内批发
2
圣利亚
南华东路沿街拐角
婚纱礼服
124
1
180
2019
1000000
好
5%/年
3
妮可曼妮
南华东路沿街
婚纱礼服
150
1
160
2009
900000
好
5%/年
3家连锁
有
150
批发为主
4
月银峰
南华东路沿街
婚纱礼服百货
120
1
120
2019
750000
好
无
2家低档
暂无
批零
5
美世界
南华东路内街
婚纱
70
1
143
2009
一般
无
1家中档
有
约80㎡
批零
6
威龙
江南大道北沿街
男礼服
40
1
357
2019
300000
一般
无
批零
7
菲衣班
江南大道北沿街
婚纱
38
1
316
2019
200000
一般
无/3年
中档
有
60-100㎡
批零
8
豪客
江南大道北沿街
婚纱
300
1
333
/
/
一般
有
200
批零
9
龙凤裙褂
江南大道路北
裙褂
45
1
268
2019
90000
好
8%/年
中高2家连锁
有
零售
10
银海鞋业
江南大道中
婚鞋
6
1
350
2019
好
无
4家店
有
批零
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5、汇美婚纱婚庆
项目简介:汇美处江南大道东侧内街,1-2层总建筑面积约3600㎡,为旧厂房改造。普遍商家使用面积为7-14㎡。项目婚纱礼服占了70%以上,配以少量婚庆百货用品、婚庆策划、旗袍、饰品。商家经营档次较低,无连锁品牌商家,商家月营业额普遍在3-10万左右。
租金:一楼租金为1500-1800元/间,约为220元/月/㎡,二楼600-800元/间,租金约为85元/月/㎡。管理费10元/月/㎡。
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6、富基广场
富基广场A7、A8栋1-3层为商业,目前工程进度在2层阶段,快于本案。目前暂未任何规划定位、招商信息公布。
富基广场位于传统江南大道婚纱街与好百年之间,商户普遍认为富基广场会做婚纱婚庆商场,认为富基广场优于本案,十分看好进驻意向很大。
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婚庆市场调研小结:
江南大道区域婚纱市场以市场经营为主,区域规模优势明显,辐射整个华南区域,批零兼售,以经营中低档次的婚纱礼服为主,购物环境较差,面临升级换代的需求,中高档市场具备市场空间。
新兴市场前期培育力度较大,新兴市场租金不到成熟市场租金一半,二者相差较大。
婚纱礼服比占到60%以上,婚庆礼仪策划、婚庆用品饰品分别也占到10%左右;婚纱礼服等品牌形象的较好的商家多集中在沿街商铺,他们租金承受力较高;而婚庆策划、影楼用品多集中在较高楼层,相对租金承受力低。
富基广场工程进度快于本案,其区域优于本案,很可能成为本案最大的竞争对手。
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