佳宁娜友谊广场物业管理投标方案（DOC 118）.doc

佳宁娜友谊广场物业管理投标方案
一、整体设想 1-2
1
1-2
二、管理模式 3-12
管理架构 3-6
工作流程 7-8
信息反馈渠道 8-9
控制方式 9-10
商场物业管理要点 11-12
三、管理服务人员配备 13-14
各类人员数量及文化素质要求 13
人员来源及岗位配置 13
管理处主任简历 14
四、培训 15-16
15
15
15-16
五、物质装备计划 17-21
物业服务人员住房 17
管理用房 17
管理处配备需用品情况 17-21
六、管理预算 22-28
说明 22
收入项目 22
支出项目 23-27
收支盈亏情况 28
增收节约措施 28
七、物业维修基金的管理方案 29-32
物业维修基金的使用程序 29-31
物业维修基金的管理程序 31-32
物来维修基金资料的保管 32
小结 32
八、管理规章制度过 33-111
公众制度 33-49
单位内部岗位责任制 50-71
管理运作制度 72-131
考核制度 132-138
九、档案的建立和管理 139
十、质量标准及实施措施 140-141
实施措施 140
标准承诺 141
十一、社区文化活动 142-144
十二、便民服务项目 145-150
无偿服务 145
有偿服务 146-150
十三、服务质量的控制体系 151-154
总则 151
质量记录控制 151-152
内部质量审核程序 153-154
十四、提高管理服务水平新设想 155-158
整体设想


佳宁娜友谊广场是佳宁娜集团与奥康德石油集团共同开发建设的商住大厦,于1997年12月交付使用。佳宁娜友谊广场总占地面积为14,200平方米,总建筑面积为132,600平方米。
为进一步配合发展商的招租、销售,改善住户的生活环境,提高物业品牌和开发商的信誉,戴德梁行物业管理有限公司愿承担佳宁娜友谊广场之物业管理服务,致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技,提高物业之管理运作质素,力创精品物来。
实质物业管理服务
「佳宁娜友谊广场」的物业管理操作服务,主要有以下基本任务:
执行土建维修任务
执行装饰保养任务
执行供电系统的保养任务
执行给排水的保养任务
执行保安任务
督导空调保养任务
督导电梯保养任务
督导绿化保养任务
执行防火系统的保养任务
执行商场营商特色的物业管理服务
执行佳宁娜广场范围内的清洁任务
执行佳宁娜广场范围外建立社区关系任务
执行管理员工宿舍的任务
执行贵宾接待及接送任务
执行物业管理物料储存及使用任务
执行空间使用规划任务
执行车辆进出限制任务
执行节省能源任务
执行改养工程任务
执行物业管理水平检讨任务
执行紧急程序的任务
管理处内部管理(行政人事、财务等)
对于佳宁娜友谊广场的物业管理,应该达到。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维系统及内部质量审核标准,除参考有关惯例和规范外,主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右,达到深圳市优秀大厦标准,进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书。
二、管理模式

佳宁娜友谊广场管理处人员架构表
(总编制:73人)
管理处主任(1人)
技术员(7人)
安管领班(4人)
安管员(44人)人
客户助理(3人)
助理(2人)
物业助理(3)人
出纳(1人)
维修主任(2人)
主管兼(1人)
安管主任(1人)
会计(1人)
主管(1人)
主管(1人)
主管(1人)
工程部(10人)
行政人事、财务部(5人)
物业部(56人)
秘书(1人)

工程部人员架构表
(编制:10人)
工程部主管(1人)
配电总值班、电气维修主任(1人)
空调维修主任(1人)
弱电技员(1人)
值班电工(3人)
空调兼泥瓦工(1人)
空调工兼水工(1人)
电梯工(1人)
备注:
实行24小时值班,即配电房采取3班3运转,而空调班采取2班制。白班有空调、配电值班各1