2011年厦门漳州招商局开发区房地产市场调研报告.ppt

漳州招商局开发区房地产市场调研报告
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发展概况:招商局开发区位于厦门湾南岸,距离厦门岛5公里,距漳州市区40公里。开发区共分为四区,经过近20年的开发,一区临港工业区已初具规模,二区行政科教商住区处于起步阶段,三区原规划为高新科技产业园区,现已调整为商住区,还未动工建设。四区规划为仓储物流的港口工业区,还未动工建设。
人口现状:截至目前开发区内总人口5万人,除去1万本地居民,3万厦大、厦大附中、嘉庚学院的师生,产业带来的人口仅1万人。
人口无增长点: ①区内已无可以带来大量人口的产业用地。②厦漳大桥的开通不会为区内引入厦门及漳州市区的购房者,这是因为开发区房价已达到均价7000元的水平,相对厦漳大桥两头的龙海市角美镇、厦门市海沧区以及龙海市区、龙海市浮宫镇,开发区无论在房价以及配套上并没有竞争优势。③开发区南炮台至厦门市厦门大学的海底隧道的建设存在不确定性。④开发区和漳州市区隔着经济较差的龙海市,虽然和厦门市距离很近,但由于行政划分以及配套不完善,因此开发区无法依托厦门及漳州市区。
房地产市场存在泡沫:开发区的人口现状决定区内房地产市场不是以刚性需求为支撑,而是以投资性需求为主。经现场考察楼盘亮灯率在20%以下,近几年楼市成交量起伏较大,市场低迷的08年仅成交了2万平方米,开发区住宅价格呈现稳步上升态势主要由于区内楼市为寡头垄断格局。
招商局开发区调研总结
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取地建议
关于普通商住用地:鉴于目前开发区已经出现房地产泡沫,房地产投资存在风险,且2011年土地出售计划中位置好的地块已被招商地产和漳州鸿基地产获取。在当前国家对房地产投资严厉打压的情况下,不建议在区内投资普通商住用地。
关于写字楼用地:区内企业可以在自有土地上建7%的研发用房,但原则上不允许出售和租赁,即使可以暂时租赁,由于土地用地为工业,在未来经营过程中会面临消防、工商诸多问题。同时、区内进驻企业以港机等港口装备制造业为主,这些企业会在自己地块内设置办公用房,因此写字楼无租赁需求,若中集无这方面的需求,不建议在区内投资建设写字楼或者获取办公地块。
取地建议:若要利用集团优势,获得具有成本优势且适合投资开发的房地产项目,建议获取双鱼岛上定位高端的地块,双鱼岛有景观、高尔夫、五星级酒店、海底隧道(规划)等配套,能够吸引厦门、漳州、闽北以及台湾的高端客户以及投资者。
招商局开发区调研总结
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开发区房价和周边区域对比分析
开发区房价和角美镇、漳州市区、龙海市区、浮宫镇房价相比,已无明显的价差优势。
15381元/ ㎡
9467元/ ㎡
4200-4800元/ ㎡
5935元/ ㎡
4659元/ ㎡
3600-4200元/ ㎡
7000元/ ㎡
招商局开发区调研总结
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厦漳大桥对开发区交通影响分析
由于需要取道海沧才能进入厦门本岛,加之未来招商局过桥收费因素,厦漳大桥没有根本上解决开发区和厦门的衔接问题。
45分钟,过桥收费
70分钟,20元过路费
40分钟,60元船费
招商局开发区调研总结
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报告结构
城市规划分析
房地产市场分析
厦门、漳州概况
开发区概况
宏观经济分析
开发区规划
漳州规划
厦门规划
开发区房地产市场
漳州房地产市场
厦门房地产市场
开发区和周边竞争区域房价对比分析
宏观环境分析
宏观环境分析
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厦门、漳州概况
厦门市,位于福建东南部,西部与漳州毗邻,北接泉州,东南与金门岛隔海相望,曾是国共双方距离最短的前线阵地,在两岸敌对期间曾经炮火连绵。
著名景点有鼓浪屿、集美归来堂、万石植物园、厦门大学、海沧大桥、同安影视城、集美园博苑、南普陀寺等。
厦门下辖思明、湖里、集美、海沧、翔安、同安6区。
厦门常住人口250万人,户籍人口180万人,城镇人口145万人。岛内思明、湖里两区合计户籍人口85万人,占全市的47%。
开发区
漳州市,东濒台湾海峡,东北与泉州和厦门接壤,西北与龙岩相接,西南与广东的潮州毗邻。
常住人口为480万,漳州是著名的侨乡和台湾祖居地,旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人。
漳州辖两个市辖区(芗城区、龙文区)、1个县级市(龙海市)、8个县。
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招商局开发区区位图
招商局开发区位于漳州龙海市浮宫镇和港尾镇之间、与厦门岛隔海相望;
距厦门岛直线距离5公里,距漳州市区40公里。
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招商局开发区简介
,由招商局集团(78%股权)、福建省交通运输集团有限责任公司、漳州市人民政府、龙海市人民政府、福建省港航管理局联合开发,招商局集团负责经营管理。
自1992年12月28日动工兴建以来,经历近20年的开发,已初现雏形,预计2015年将开发成熟,2020年人口规模达到24万。
区位优势明显:招商局开发区位于