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房贷新政一石激起千层浪我国住宅金融待变
2003年07月04日《经济导刊》
中国人民银行6月13日公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求加强房地产信贷业务管理,对房地产开发企业贷款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定。
一石激起千层浪。一些房地产商说此举无异于“釜底抽薪”,房地产业的发展没有金融的支持是不可行的,但市场中的供需双方若完全依赖于单一银行渠道的支持,全部风险都将成为银行的风险。
我们认为,目前国内房地产市场仅仅依靠政策性金融支持或者商业银行信贷都不能解决房地产商和广大购房者的资金瓶颈。最根本的方法还是开放房地产金融市场,让市场拥有更多的融资方式和融资工具,变孤军作战为全民参与。
撰文/本刊记者季红刘畅
1000多年前,诗圣杜甫曾发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的感叹,时至今日,又有多少“张大民”还没有过上他们的幸福生活。党的“十六大”明确提出,到2020年我国将全面进入小康社会,但正如建设部前任部长侯捷所言,“小康不小康,关键看住房。”
2000年我国人均GDP已达到860美元,这标志着国内已由温饱社会迈入小康社会。在衣、食、住、行四大需求中,吃饭和穿衣的要求已经基本得到满足,但人们对车子和房子的要求还没有被满足。相对而言,人们对房子的需求更为迫切,因为只有“安居”才能“乐业”。构成中国经济增长的三驾马车(出口、投资、内需)中,房地产的发展无疑将刺激投资及内需方面的增长,可以预见,在今后很长的一段时期内房地产业都将发挥中流砥柱的作用。
在住房制度改革以前,我国的住房市场主要是以国有、集体企业作为投资主体,向职工福利分配住房。今天的住房市场主体已转向商品住房的建设、销售。1991年,全方米,2002年已大幅增加到16570万平方米,其中个人购买率高达88%以上。住房市场化正在稳步推进!世界银行的统计资料表明,当一个国家人均GDP达到1500美元以上时,其住宅建设也将达到峰值。从1998年——2000年,%,加上对其他产业带来的波及效益,%。在今后将近10年的时间里,我国住宅建设的增长势头不可阻挡,将成为持久的消费热点。在这一过程中,充足的资金支持将是住宅产业发展的基础,无论是开发商还是购房者都将产生大量的资金要求。
从1999年下半年开始,全国范围内商业银行的个人住房贷款呈现出快速发展的态势。大家都知道,中国金融业所面临最棘手的问题就是高居不下的不良资产率,而目前个人住房贷款的违约率却处在不到1%的低水平,因此各家商业银行逐步减少了对国有企业的贷款,而个人贷款业务却在不断地上升,以个人住房为主的消费信贷已成为国内商业银行重点竞争的领域。
经济适用房:惟一供不应求的商品
中国住房需求的“蛋糕”到底有多大?建设部政策研究中心副主任秦虹为记者算了一笔账:
从城市化角度看,中每增加1个百分点,城镇人口相应就增加1800多万。%,1995年为29%,%。照目前的速度增长,到2010年将达到46%。届时,。
从市场潜力看,目前我方米左右,虽然比改革开放前提高了不少,但与一些发达国家和中等发达国家相比,还相差几倍。此外,城镇家庭住房在8平方米以下的家庭比例为12%,在12平方米以下的家庭比例更是高达40%。而国际经验表明,在人均住房建筑面积达到33—35平方米之前,会保持旺盛的住房需求。
中国人民银行、建设部、日本国际协力基金组织、日本野村综合研究所共同组织中日两国的专家,用了2年多的时间对中国的住宅产业发展进行了专题调研,并选择了一些有代表性的城市进行了实地调查,并对这些城市的住户、企事业单位、房地产开发商做了上万份问卷调查。在此基础上,日本专家应用国际通行的经验和模型,对中国未来10年中各类住宅的需求进行了科学的预测。(研究报告全文近期将由中信出版社出版)
报告显示,大陆31个省、自治区、直辖市的人口中,,是总人口的36%。%,%为个人购买。今后,个人购买商品房的比例仍将不断上升。
中日专家对上海、武汉、成都3个城市的房地产市场及住房公积金的运作状况进行了重点调查。专家们预测,到2010年上海市全市人口将达1357万人,、。随着城市化的加速,流动人口的增加,可以预见,,