新郑市龙湖镇前期提案.pdf

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新郑市龙湖镇前期提案
2013-05-09:.
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目录
一、政府政策环境
二、经济环境分析
三、龙湖镇区域环境分析
四、龙湖镇区域竞争者市调分析
五、结论:.
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一、政府政策环境
政府:
“国五条”
“新国八条”
“限购令”
国五条::坚决抑制投机投资性购房;;
提高第二套住房贷款的首付款比例和贷
款利率;依法严格按转让所得的20%计征:.
政府政策分析影响:LOGO
•A:对于房地产市场来说,政府每年的调控手段不断,坚持房地
产市场调控不动摇。尤其是新尤其是新届的政府台以后一届的政府上台以后,绝不会允
许房地产市场过热,也不会允许房地产价格的的失控。所以,
在很长一段时间内国家还是会加大对房地产市场的调控力度。
•B:每一个房地产市场的政策调控手段的出台,对房地产市场
都产生重大的影响,对其的发展趋势也产生重大的影响。政府
政策调控角度来说预计未来房地产市场发展趋势为;“先扬后
抑抑””。:.
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二、经济环境分析
•A:新郑市经济情况
今年上半年龙湖镇各项经济指标均实现了跨越式增长。其中地区
,占年任务的54%,%;
,%。
2012年新郑市经济指标月累计图(单位:万元)
4000000
3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月
固定资产投资地区生产总值:.
B:龙湖镇经济情况LOGO
2012年,,地方财政收入实现
,农民人均纯收入达到14923元……
新郑市龙湖镇08-12年年内生产总值
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008年2009年2010年2011年2012年
年内生产总值:.
C:小结LOGO
•纵观龙湖镇近些年的经济发展速度很快,人民生活水
平不断提高,主要得利于大学城的拉动,华南城的入驻以
及龙湖立足郑州南扩发展。全年招商项目不断增多,大力
实施三大战略,这些都为龙湖镇2013年房地产市场新轮年房地产市场新一轮
的发展奠定经济基础。:.
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三、龙湖镇区域环境分析
•A:龙湖镇概况
•龙湖镇隶属新郑市,位
于新郑市北部,东邻孟
庄镇,西接新密市界,
南依郭店镇,北靠郑州
市郊区,距郑州市区11
公里,距郑州新郑国际
机场18公里。。地势西南
高,东北低,十七里河
和十八里河自西南流向
东北,沿河建有古城、
后胡、山后杜和林锦店
水库等。全境为小丘陵
岗地,属北温带季风性
湿润气候区。:.
B:区域发展现状及规划LOGO
旅纺
游织
、、、、
休食
宜居新城
闲品
居加
住住工工
郑州市政府对新郑龙湖的定位为为::
建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住于一体的宜居新城。依
托南水北调中线干渠生态绿廊及郑新快速通道和郑尧高速,大力发展教育、纺
织和物流产业,向北与郑州市相连,向东与国际机场形成更为强劲的统一体,
用地不能满足要要求时,可考虑跨八里河向西发展。:.
“宜居教育城”
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旅纺
游织
、、、、
休食
宜居教育城
闲品
居加
住住工工
“宜居教育城”定位为教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体
的现代化宜居新城。在规划布局结构上为“一核两翼”,“一核”即中部核心
区区,,重点建设高校区、、中小学教育园区以及科研开发区;;“东翼”发展纺织服
装、食品加工;“西翼”发展休闲居住、特色旅游。根据宜居教育城的规划,
将建成区域面积达到36平方公里,城区人口达到30万。:.
教育配套图LOGO
中原:.
交通配套图LOGO
龙湖将规划通过五横:西
南绕城高速、双湖大道、袁张
公路、107联接线(规划)、郑
少高速机场联络线(规划);
六纵:郑尧高速、大学路(规
划划)、京广路(规划)、老老107
国道、郑新快速通道、东四环
(规划),加强与郑州市与航
空港区的联系。郑州市规划中
的郑州地铁2号线、BRT城市公
交线路终点站都设在龙湖镇区
,已建设的紫荆山南路扩建连
接航空港区的快速通道也穿越
龙湖镇区,使龙湖镇与郑州市
区紧密地融为体区紧密地融为一体,交通优势
凸显。:.
C:房地产市场情况LOGO:.
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•自2005年房地产整体市场变热,龙湖大学城渐成规模、主城区土地资源不足、
房企土地储备加剧,龙湖市场开始进入郑州市民视野。
•区域房地产市场在2006年价格上升幅度接近10%,后续开发量继续加大。
•目前区域内产品供应受整体区域定位及项目定位影响,产品两极化发展较为明
显:一方面是别墅类产品的过度同质化竞争,大盘云集;另一方面,高层住宅
产品逐渐占据供应主流。多层普通住宅较为稀缺。
•区域内楼盘客户构成,90%为郑州南三环附近个体商户及市区、省内高端投资客
户户,,10%为新郑市区居民及本地居民构成,,伴随着区域内产品的日渐丰富,,郑州
青年刚需族逐步的成为了区域内新生的购房力量。
•郑州市区三环以内的限购政策和二七区大拆大建的造城规划实施,一定程度促
进了近年龙湖板块的开发热度和市场关注。
•区域内受供应产品影响,别墅类价格多集中在10000---15000元/㎡,多层电梯洋
房价格多集中在5000—7000元/㎡,高层住宅价格基本与多层洋房价格持平。:.
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四、龙湖镇区域竞争者市调分析
项目名称占地面积建筑面积物业类型物业形象开发商
独栋、双拼、联排别墅、
中式、南洋风格、
龙泊圣地5000亩25万㎡低层洋房、多层、小高河南新地产置业
高端
层、度假公寓、商业
多层电梯洋房、独栋、西班牙、法式园林、郑州新兴置业
林溪湾650亩亩约约30万万㎡
双拼、联排别墅高端((康桥地产))
双拼、联排别墅、高层、意式新古典风格、北京国瑞兴业地产
㎡
商业高端股份公司
联排别墅、多层、电梯北美风情、原味碣郑州绿湖置业
绿都·丹石街区约400亩约70万㎡
洋房、高层、临街底商石街区、中高端(绿都地产)
双拼、联排别墅、多层西班牙、溪谷风格、
正商·㎡河南正商置业
洋房、电梯洋房、高层高端
康桥·、情景洋房法式建筑风格康桥地产
联排别墅、、多层电梯洋欧式英伦风格、、中中
㎡㎡郑州正力置业
房、高层、底商高端:.
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价格
项目名称
别墅多层、洋房(小)高层车位
龙泊圣地独栋13000,联排9000,6700700010万
林溪湾联排11500,双拼180006000-13000(售完)----10万
国瑞城联排10000,双拼13000无待定8-10万
绿都·丹石街区待定4150预计均价:50008-9万
正商·红河谷联排10000,双拼140006000-10000待定10万
康桥溪桂圆————5300元/平米——
龙湖御景待定6000待定10万:.
热度个案一——国瑞城LOGO
位置新郑龙湖大道(原107)
开发商北京国瑞兴业地产股份有限公司
规模占地面积:524,161㎡[约786亩],建筑面积:1,207,207㎡,总户数:1000户
物业类型住宅(多层|高层|别墅双拼|联排)
产品2、3房
价格5400元/平米小高层房源在售,入会即可享受1万元抵5万元特惠,1梯1户,预计2013年下半年
销售状况
交房。目前米双拼实景准现房在售,双拼15000元
/平米,联排12000元/平米。
新郑市第三人民医院、中方米商业涵盖大型
购物广场、、服饰、、餐饮、、娱乐等;;7500平方米的会所规划有高级餐饮、、健身中心
配套
、300平米恒温泳池、SPA会馆等;郑州外国语学校、郑州一中、回民中学、九年
制京沪名校为孩子营造优质教育环境等
本项目地处于南龙湖宜居教育城,距市中心二七商圈11公里,距新郑国际机场15
项目分析公里。。坐拥多重交通系统,,地铁22号线距离项目仅500米米,,交通便捷,,未来升值潜
力大。:.
热度个案二——正商红河谷LOGO
位置老107国道与西南绕城高速交汇处南500米路西
开发商河南正商置业有限公司
规模建筑面积:500000平方米;占地面积:333500平方米。总户数661
物业类型别墅、洋房
产品联排别墅200-240平方米,洋房126-170平方米
价格洋房均价6500元/平米,联排别墅12000元/平米
1期已入住,现主推17#楼电梯洋房。目前在售的主要房源为125-170平米三房、四房
;别墅均价14000元/平,房源为220-240平米。另外小高层预计在今年7、8月份推出
销售状况
。正商红河谷携手新浪乐居电商超级E金券,具体优惠洋房5千享10万优惠,别墅3万
享40万。
车位别墅独立车库,洋房地上、地下都设有车位,车位比1:1.
内部配套:幼儿园、小学、超市、社区医院、星级会所、风情商业街
配套周边配套:郑州大学升达经贸管理学院、中原工学院、河南工程学院、新郑市第三
人民医等。
本项目属于城市豪宅,低密居所,开发商实力雄厚,其开发的产品在社会上信誉度高
项目分析,认可度高。同时本项目定位为高端项目,连联排别墅小区绿化环境好,居住密度
底,内部配套设施齐全,适宜居住。:.
热度个案三——绿都·丹石街区LOGO
位置龙湖祥云路湖滨路交汇处向北200米
开发商绿都地产集团.
规模建筑面积:400000平方米占地面积:240000平方米总户数3888
物业类型板楼,多层,小高层,高层
一居室60平米二居室80平米三居室90平米小复式100平米高层大三房120平
产品
米米
价格均价4800元;三期预计5000元/平米
1期已入住,现主推17#楼电梯洋房。目前在售的主要房源为125-170平米三房、
销售状况四房;;别墅均价14000元元//平平,房源为220-240平米。33期高层99、10#预计55月月18号号
开盘,排号优惠1万。
车位3000
内部配套:儿园,游泳池,儿童游乐场,棋牌室,瑜伽室,阅览室,篮球半场
配套
周边配套:郑州一中,外国语中学。新郑市第三人民医院;
本项目开发商实力雄厚,其开发的产品在社会上信誉度高,认可度高。小区绿
项目分析
化环境好,居住密度舒适,内部配套设施齐全,适宜居住。:.
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五、结论
•就目前龙湖房地产市场而言,产品主要以别墅、花园洋房为主,多层稀缺,
高层逐渐趋于主流。
•通过市场调研,无论是从政策环境、还是经济环境方面来看,新郑龙湖镇目
前房地产市场发展良好。尤其从近几年发展状况来看,随着郑州市内房地产市场
的饱和以及政策扶植南扩的影响和华南城的入驻,使郑州南区以及大部分的商人
投资客向龙湖挺进,对房地产市场形成了直接的影响。对房地产的需求也逐渐增
大大,使市场处于供小于求的局面。在巨大的房地产市场需求下,房地产市场的价
格还会不断的增加,且升值潜力还很大。
•从目前的市场情况来看,在现在郑州市大范围的政策情况下((加快周边城市
建设)以及新郑市政府的大力支持下,在未来的几年里,龙湖镇的房地产市场前
景一片良好,有利于房地产投资。