2010年太原景泰花苑项目推广策略案.ppt

项目概括
项目位置:景泰花苑位于朝阳鞋城商业区东侧
本项目占地面积:占地100余亩
绿化率:40%
项目总建筑面积:22万平方米
项目开发栋数:7栋高层,2梯4户
户型面积:68-150平方米
公交路线:交通状况 814,826,19,602,836,873
本报告结构
设定目标
提出问题
解答问题
二、市场分析(与谁竞争)
五、策略分解及执行
四、营销策略总纲(如何竞争)
一、项目目标设定
三、项目本体分析(认识自己)
品牌目标、企业目标
利用本项目为平台,通过项目品牌运作,成功奠定并提升本区域市场板块的地位,提升利润空间,同时树立项目品牌形象。
具体营销目标
下阶段开售,均价不低于5000元/平米,基本上确立近18个月的销售任务,其中前四个月销售项目的25%,后续十四个月销售项目的60%。
目标意味着——什么???
项目运作目标
针对项目前期的销售情况,进行细分梳理、完善景泰花苑的整体区域形象,为后续项目的顺利销售奠定更大的品牌效益及利润
第一部分项目总体目标设定
目标分解
均价目标5100元/平方米,由于本项目的主力户型为95-120㎡两房(占70%),140-170㎡三房(占30%),则两房总价至少在45-48万左右,三房总价约50万-65万。
1
价格目标
现状:进入8月份后,目前太原楼盘放量比较大,整体户型面积区间在100平米左右。销售单价在4800元/平方米,楼盘多数集中在小店区;
项目要实现预期的价格存在一定难度,目前主要表现在客户来访比较少。
4个月卖25%,7个月40%,一年卖70%,18个月售罄。项目目前剩余体量为10万平方米,假设前4个月销售25%,则其余月均销售率约38套左右。
2
速度目标
现状:本区域处于东山板块,投资客户比较少,市场新盘销售低迷,销售周期拉长,在售项目均销售在10套左右。
项目需要实现远高于当前市场项目的销售速度,需要强有力的团队作为支撑。
3
品牌建立及项目运作
核心目标:
——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式,项目营销结合区域营销,建立景泰花苑项目的市场影响力,为项目快速去化提高品牌效益及利润。
意味着相对较高的价格
1
价格目标
2
速度目标
超出当前市场平均水平
3
品牌建立及项目运作
意味着项目营销和综合体的区域营销密不可分
项目目标界定
第二部分:市场分析
进行战略方向思考并解答。
宏观政策对我们的目标有何影响?
我们的竞争对手是谁?
项目与谁竞争?
竞争范围扫描
宏观市场分析
锁定竞争对手
客观的认识市场存在的问题
市场变化解读:以区域市场为主,对市场的影响较大的因素
本区域各种因素的变化:
客户变化、周期变化、销售成交变化、策略变化、开发商变化
区域市场放量较大,产品参差不齐,竞争比较激烈;
客户处于观望状态,产品可选余地较大,需求较弱;
销售现场来访较少,成交率较低,现场氛围不够;
本区域购买者的态度的转变:
投资客基本消失
自主客户群持币观望
具体表现:
投资客看重的因素:
项目的增值潜力,及项目规划的长远发展趋势,及价格的增长空间
自住客群看重的因素:
项目的优劣势分析、周边竞品的对比、项目产品的品质、项目产品及团队细节的打造
变化一:客户变化
变化二:周期变化
成交量的迅速降低,大大拉长项目的销售周期
可以看出进入8月份之后,市场一些高价位的项目,销售情况均不够理想