穿越周期的迷雾.pdf

2009/02/16
房地产行业研究跟踪报告
穿越周期的迷雾
行业评级
中性„ 我们将房地产企业根据其对待周期态度的不同分为两类:主动管理周期的
企业和被动顺应周期的企业。在周期的顶点,主动管理周期的企业能主动
防御性的压缩存货规模,而非存货扩张。在周期的底部,这类公司会反周
相关研究期加大资本开始。因此当下一个周期来临时,这类公司由于规模已实现扩
《银根若持续放松,行业将受益》张,更能享受到顺周期的收益。
200809
„ 被动顺应周期的房地产企业,包括忽视周期型、资产型、物业持有型和园
《施工销售比恶化,降价压力仍在积
区开发型四类。总体而言,这四类公司对周期的反应较被动而滞后,因而
聚》200809
当新的周期开始的时候,并不能完全享受到顺周期的收益。
《购房意愿何时回升是关键》200810
《政策转向楼市亦有望转向》200810 „ 房地产企业的投资价值,同时由两部分构成:企业成长的价值和资产重估
《息差扩大利于房贷新政执行》的价值。投资房地产企业,实际上类似于买入一个股票加一个房地产价格
200810 看涨期权所构成的投资组合。在景气的上升期,房地产板块将因受益于房
《降息与三重博弈》200811 价的上涨而具有趋势性的投资机会。但在周期的不同阶段,不同类型的房
《等待预期兑现》200812 地产企业具有不同的投资机会。
《房地产业 09 年仍将处在 U 型谷底》
„ 在周期的底部和整个景气上升期,主动管理周期的企业和资产型的企业具
200901
有较好的投资机会;对于忽视周期型的企业,我们认为其投资机会在于景

气的上升阶段;物业持有型的企业,其对周期的抗风险能力并非人们所想

象的那么强;由于 2003 年国家政策变化后,大多数园区类的公司开始寻求

主营业务的转型。而国内上市的几家园区类公司特点并不尽相同。但总体

上这类公司的投资价值更多的资产重估的价值。

„ 基于对 2009 年房地产行业可能仍将处在周期底部的判断,我们相对看好以
下三类公司:1) 主动管理周期的公司;2)资产型的公司;3)在深圳有
较多项目的公司。这是由于深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市,
在深圳项目较多可潜在受益于当地市场的回暖。我们判断与大盘相比,房
地产指数可能将是阶段性领先,而非持续性领先的机会,维持中性评级。
最近 52 周行业指数表现

10% 房地产上证指数

0%
分析师 Feb-08 Mar-08 Apr-08 Jun-08 Jul-08 Aug-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dec-08 Feb-09
-10%
鱼晋华
-20%
0755-8249 2232
-30%
yujinhua@
-40%
胡栋亮
-50%
0755-8208 0004
-60%
hudl@
-70%

-80%

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。 1 / 9
行业研究-房地产 0902:穿越周期的迷雾(中性) Feb-2009


逃不开的经济周期
经济发展离不开周期,而作为典型的