房地产买卖合同纠纷.doc

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案由:房地产买卖合同纠纷
第一申请人:张某
第二申请人:裴某、
第三申请人:俞某
第一被申请人:宋某
第二被申请人:上海××市场营销策划有限公司
一、申请人恳求与被申请人答辩:
申请人称:2004年12月23日申请人经其次被申请人中介与第一被申请人签订了《上海市房地产买卖合同》一份,商定第一被申请人将其位于本市闸北区××路××弄1号306室房屋一套出卖给申请人,出售价为人民币800,000元(以下所涉货币币种均为人民币),于合同签订之日起30日内申请人与第一被申请人办理房产转移登记手续。该合同的补充条款和附件三“付款协议”明定,其次被申请人担当原房产证、新领房产证和购房款的保管、转交等义务。其次被申请人在合同中加盖公章予以确认。其次被申请人的××路店书面说明:在交易过程中,风险由其次被申请人掌控,除首付款外,其余款项都由其次被申请人保管,以把握风险,并替第一被申请人还贷且挂念申请人办理相关手续。合同还规定买卖双方任何一方违约的,应当向另一方支付违约金80,000元。签约后,申请人于同年12月16日、27日、30日经其次被申请人向第一被申请人支付首付款350,000元(含定金20,000元)。2005年2月25日申请人依约向其次被申请人交付120,000元,由其次被申请人保管并转付银行归还第一被申请人所欠银行之贷款。然而,其次被申请人将此款直接交给第一被申请人。第一被申请人也未归还银行贷款,致使不能注销买卖标的物上设定的抵押权。2005年6月1日在其次被申请人的参与下,申请人与第一被申请人签订一份《协议书》,商定申请人于同年8月31日前付购房余款330,000元给其次被申请人保管,第一被申请人应当在同年9月3日归还银行贷款;第一被申请人将房屋钥匙交给申请人,房产证原件交由其次被申请人保管。申请人在付款日到来之前,向房地产登记机构查询,获悉第一被申请人已经于同年7月4日补办了房产证。之后,申请人多次找第一被申请人,但其避而不见以致查找不到。据此,申请人恳求裁决:1、第一被申请人连续履行合同义务:由第一被申请人归还银行贷款、注销买卖标的物上的抵押权、办理房产转移登记手续;2、第一被申请人向申请人支付违约金80,000元;3、其次被申请人担当连带赔偿责任:因第一被申请人不能还银行贷款,先由申请人垫付,由其次被申请人向申请人赔偿垫付所致损失120,000元;4、仲裁费由两位被申请人担当。
为支撑仲裁恳求,申请人供应证据材料如下:
1、《上海市房地产买卖合同》,证明申请人与第一被申请人存在房地产买卖关系,申请人与其次被申请人存在保障房地产权过户平安的监管关系。
2、2004年12月30日郑某书写的《说明》,证明被申请人承诺掌控风险,担当责任。
3、第一被申请人签署的《收条》三张,证明第一被申请人已经收到首付购房款350,000元。
4、2005年2月25日郑某写的《收条》,证明申请人依商定向其次被申请人交付购房款120,000元及支付中介费7,000元。
5、《佣金确认书》,证明申请人向其次被申请人支付中介佣金8,000元。
6、其次被申请人签署的《收据》,证明申请人向其次被申请人支付佣金1,000元。
7、《协议书》,证明申请人与第一被申请人签署协议连续履行原合同。
8、《上海市房地产登记册》,证明第一被申请人补办房产证的事实。
9、《不予受理通知书》,证明2005年8月31日买卖标的物上存在抵押权。
10、对何某的《调查笔录》,证明本案所涉房屋买卖由其次被申请人的办事员郑某和何某中介办理。
11、何某书写的《说明》,证明第一被申请人已经无法联系。
12、《上海市房地产权证》,证明第一被申请人将房产证交由其次被申请人保管。
13、《中国光大银行转帐凭条》,证明申请人向其次被申请人交付了127,000元。
14、经申请人与第一被申请人盖章的《付款协议》,证明合同附件三中的《付款协议》是经过双方同意而更换的,是双方的合意,其中关于其次被申请人的义务和责任与更换前的《付款协议》之商定基本全都。
15、郑某、何某的名片,证明两人为其次被申请人的工作人员。
第一被申请人未递交答辩书,且没有任何理由而未出庭,也未供应证据材料。
其次被申请人辩称:(1)申请人与其次被申请人之间争议的解决不属于仲裁管辖。(2)其在合同中盖章并不表明对合同的认可,仅仅是说明中介的身份,表明该合同由其中介。(3)既便认为其次被申请人应当担当合同监管责任,那么申请人与第一被申请人于2005年6月1日订立的《协议书》变更了合同内容,免除了其次被申请人保管购房款和代第一被申请人将保管的购房款交付银行还贷款的义务。(4)上述购房款为第一被申请人取得,申请人要求其次被申请人支付120,000元没有法律依据和合同依据。
其次被申请人未供应证据材料。
针对申请人供应的证据材料,其次被申请人发表如下质证意见:
1、对“证据1”、“证据2”、“证据4”、“证据14”、“证据15”的真实性有异议。认为:(1)“证据1”中的合同“附件三”是后粘贴上去的,在粘贴件上没有被申请人的签章。(2)“证据2”上的章不是其公章,其未见过该印章。不能确定郑某的签名是真实的。(3)不能确定“证据4”的签字是郑某所为,且“证据4”所记载之钱款未进入其次被申请人之账。(4)认为“证据14”没有第一被申请人的骑缝章,不能说明是从原合同中被更换的部分。(5)认为“证据15”两张名片形式不同,故不是一个单位印制的,进而否定其真实性。
2、放弃对“证据3”的质证。
3、不否认“证据5”、“证据11”的真实性,但强调其无关联性。(1)“证据5”属于书面商定,不能证明其次被申请人收到8,000元。(2)“证据11”同申请人与其次被申请人之间的纠纷无关联性。
4、对“证据6”、“证据7”、“证据8”、“证据9”、“证据12”、“证据13”的真实性无异议,也未对此证据材料的合法性、关联性提出异议。
5、认为“证据10”为证人证言,证人应当到庭接受质证。
庭审中证人何某到庭作证,接受并回答了申请人、其次被申请人以及仲裁庭的发问。经对证人证言进行当庭质证,申请人认为证人证言基本属实;其次被申请人认为证人证言不精确
     ,有前后冲突之处,难以采信,真实性存在问题。
庭审中其次被申请人确认,郑某、何某系其单位职员,现两人均在其他单位工作;本案所涉《上海市房地产买卖合同》一式六份,申请人与第一被申请人各持一份,其余四份由其次被申请人把握,该四份合同已经不知去向。申请人对其次被申请人的陈述除关于四份合同文本已不存在的说法有异议外,无其他异议。
申请人在庭审中陈述其现在所持有的合同文本(即所供应的“证据1”)原本为其次被申请人把握。之所以原本为其次被申请人把握的合同文本被申请人所持有,是由于在更换合同附件三时为其次被申请人的办事员郑某搞错,自己原有的合同文本在其次被申请人处。为证明其所陈述的事实,申请人指出作为“证据1”的合同文本封面上有其次被申请人所做的标记“××店××”,在合同书的书脊上贴有相同表识标贴。其自己保存的合同文本不会做如此标记。其次被申请人则否认这一说法,但没有供应证据证明。
仲裁庭认为,申请人所供应的“证据5”具有真实性,其虽不能证明其次被申请人收到中介费8,000元,但能证明申请人与其次被申请人之间存在中介关系,并商定中介费为8,000元。申请人所供应的“证据15”缺乏证明力,不能据此证明待证事实,本庭不予接受。申请人供应的“证据10”已经为证人证言所取代。申请人供应的其它证据具有真实性、合法性、关联性并能证明待证事实。理由如下:
1、关于“证据1”中的“附件三”虽未经第一被申请人签章确认,但却是合同当事人真实意志的反映。理由如下:其一,“附件三”之内容除商定的每期应付款的数额、向银行注销抵押权的时间,以及其次被申请人担当监管责任的时间与“证据14”的内容有所区分外,其他内容,如付款进度、方式、其次被申请人的监管责任和监管方式、违约责任都与“证据14”全都。其二,申请人依据“证据1”中“附件三”的商定实际履行义务,向第一被申请人首付购房款350,000元,第一被申请人也受领了该给付。申请人依据“证据1”中“附件三”关于监管商定,向其次被申请人给付其次期购房款的一部份120,000元,其次被申请人以指令申请人将该钱款划入某一账户的形式接受了该款的给付。当事人实际履行合同“附件三”所定义务的行为足以表明合同“附件三”的成立生效。其三,合同“补充条款
”中第5条关于其次被申请人的监管责任印证了“证据1”中“附件三”的成立。其四,申请人与被申请人关于合同的成立与生效均无异议。合同其次条明文规定,付款方式见“附件三”,假如否定“证据1”中“附件三”的效力,则合同难以成立。
2、关于“证据2”、“证据4”,其次被申请人虽否认其真实性,但没有任何证据证明其主见的事实。该证据材料的真实性为何某证人证言所证明以及为“证据13”所印证。
3、其次被申请人虽未对“证据3”质证,但没有任何事实与理由可以认定其虚假性,应当接受。
4、“证据14”为付款协议,虽然未与《上海市房地产买卖合同》粘贴在一起,但其内容与该合同的其它内容吻合,属于该合同不行缺少的组成部分,其效力应当认定。“证据14”中骑缝章之印纹虽与“证据1”中骑缝章之印纹不能吻合,但这不能否认“证据14”之证据效力。由于,第一,合同一式六份,除申请人、第一被申请人各持有一份外,其余四份均在其次被申请人处。第一被申请人无理由不到庭参与本案的审理。其次被申请人未供应另四份书面合同。不能排解保留在申请人处的“证据14”中的骑缝章印纹与另几份合同中的一份骑缝章印纹吻合。其次被申请人对另四份合同文本有保管义务,应当供应另四份合同文本以明确事实真相。现其次被申请人否认“证据14”的证明力却又未供应合同文本反证“证据14”不成立,其主见不予支持。其次,该证据材料有申请人与第一被申请人的盖章,为合同双方真实意思表示。故此,能够证明合同附件三被更换前关于付款方面的商定。
5、“证据11”反映了案件事实,具有关联性,本庭予以接受。
6、“证据6”、“证据7”、“证据8”、“证据9”、“证据12”、“证据13”的真实性均为其次被申请人所认可,与本案事实关系亲密。
7、证人何某是办理本案所涉房地产中介工作的其次被申请人的工作人员,了解事实,在对案件基本事实的陈述没有前后冲突之处。其所作证词仲裁庭予以接受。
二、仲裁庭认定的事实及其依据
经仲裁庭审理查明事实如下:
2004年12月23日申请人经其次被申请人中介,与第一被申请人签订了一份《上海市房地产买卖合同》。合同商定申请人购买第一被申请人位于本市闸北区
××路××弄1号306室房屋一套。买卖双方自合同签订之日起的30日内向房地产交易中心申请办理房产转移登记手续。合同在“补充条款”第5条商定了其次被申请人的监管责任。该房屋的转让价款为800,000元。申请人应当按合同的“附件三”中商定的付款方式和付款期限向第一被申请人支付购房款。关于付款方式和期限,原商定分三期支付,第一期支付300,000元,其次期支付400,000元,第三期支付100,000元。第一期的款项交给其次被申请人,由其次被申请人保管并由其转付给银行,用于归还第一被申请人欠银行的抵押贷款。还贷后第一被申请人应当注销买卖标的物上的抵押权。买卖双方任何一方违约的,违约方应当向对方支付违约金80,000元,其中16,000元由守约方给付其次被申请人。其次期的钱款也交给其次被申请人保管,在申请人取得房地产权证后由其次被申请人将该款项交付第一被申请人。第三期购房款自物业交割完毕,买卖双方费用结算后由申请人向第一被申请人直接支付。合同签订过程中,申请人与第一被申请人就付款的方式和期限做了如下变更:(1)第一期付款350,000元,其次期付款440,000元,第三期付款10,000元。(2)其次被申请人对第一期付款没有监管之责;其次期款项由申请人给付其次被申请人,由其次被申请人保管并转付银行归还第一被申请人欠银行的贷款,返还贷款后应当办理买卖标的物上抵押权注销手续。买卖双方任何一方违约的,违约方应当向对方支付违约金80,000元,其中16,000元由守约方给付其次被申请人。(3)第三期购房款于买卖双方物业交割完毕,双方结算后当天由申请人向第一被申请人支付。其次被申请人在关于“居间介绍、代理等中介服务状况”的合同附件六中加盖公章。申请人与其次被申请人之间存在中介及监管关系,交易风险由其次被申请人掌控,房地产权证及其次期支付的钱款由其次被申请人保管。申请人应当向其次被申请人支付佣金8,000元。
合同订立后,第一被申请人于2004年12月30日前收到申请人支付的第一期应付购房款350,000元。其次被申请人于2005年2月16日收到申请人支付的佣金1,000元。2005年2月25日申请人依据其次被申请人工作人员郑某的指令将127,000元打入郑某指定的其个人账户,其中120,000元是作为交由其次被申请人保管的其次期购房款的一部分,7,000元是作为支付给其次被申请人的佣金。然而,其次被申请人未尽合同商定的监管之责,没有将该钱款用于还贷款而是将该钱款交给第一被申请人。第一被申请人违反合同商定的义务,没有将该钱款用于归还所欠银行的抵押贷款。
2005年6月1日申请人与第一被申请人订立《协议书》一份,商定申请人应当在2005年8月31日前支付330,000元给第一被申请人,该款项交其次被申请人保管用于第一被申请人还贷款,第一被申请人应当将房屋钥匙交给申请人,并将房产证交由申请人保管。2005年8月12日申请人从上海市闸北区房地产登记处猎取信息:第一被申请人已经于2005年7月4日补办了新的房产证,以后四处查找第一被申请人不知其下落,通过其次被申请人查找其下落,仍音信全无。
三、仲裁庭裁决及其理由
仲裁庭认为,本案所涉《上海市房地产买卖合同》并非单一的买卖合同,而是牵涉申请人(买方)、第一被申请人(卖方)、其次被申请人(交易监管方)三方当事人,以及发生买卖、房产证之监管、购房款之监管三重法律关系的多主体之混合合同。由于不同的法律关系彼此存在牵连关系,其中一层法律关系无效或被撤销,其他法律关系便不复存在,故而此种合同性质上属于多主体之联立合同,一旦发生纠纷应由同一审判或仲裁机关管辖。其次被申请人认为,其在合同中的盖章行为仅仅属于居间人之记载行为,不属于合同当事人签章行为的观点不能成立。假如合同未确定其次被申请人的权利义务,其在合同中的盖章行为并不属于任何书面承诺,而是反映该合同由中介机构中介的事实状态之记载,但是,本案所涉合同除了规定买卖双方的权利义务关系外,还规定了第一被申请人与其次被申请人之间的权利义务关系,以及申请人与其次被申请人之间的权利义务关系,因而,其盖章行为是对该权利义务关系的确认,同时也是对纠纷解决方案的认同。仲裁庭解决本案多重关系之纠纷无不当之处。
基于本案合同之性质,第一被申请人应当依约履行合同义务,但是其收到申请人支付的部分其次期购房款后并没有依约向银行归还所欠贷款已经构成违约。2005年6月1日申请人与第一被申请人达成协议后,第一被申请人却再度违反协议,背着申请人补办房地产权证,继后又失去联系音信消逝。其行为已经构成在履行期届满前以自己的行为表明不履行主要义务的违约行为,应当担当违约责任,申请人对第一被申请人的仲裁恳求应当支持。
基于本案合同的性质,其次被申请人应当依约履行购房款的保管和监督第一被申请人归还所欠银行抵押贷款的义务,但是其次被申请人收到申请人的其次期购房款之一部分后将该款交付给第一被申请人,违反了合同义务,对由此造成申请人的损失应当担当赔偿责任。尽管申请人与第一被申请人于
2005年6月1日达成协议,但是这并不意味着免除其次被申请人的违约责任。第一被申请人不能依约向银行归还贷款而造成申请人损失的,其次被申请人应当担当赔偿责任。其次被申请人担当了赔偿责任后有权向第一被申请人追偿。庭审中其次被申请人虽强调其没有收到申请人交付给郑某127,000元,也没有授权郑某收取该钱款,但是,郑某作为其次被申请人之工作人员具体办理本案所涉中介活动,合同相关事宜由其代理其次被申请人办理,申请人有理由信任郑某有收取购房款等钱款的代理权,郑某之行为后果由其次被申请人担当。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条及《上海仲裁委员会仲裁规章》第四十六条其次款之规定,仲裁庭作出如下裁决:
一、第一被申请人宋某应当连续履行合同义务:申请人张某、裴某、俞某向第一被申请人宋某支付购房余款人民币330,000元用以第一被申请人宋某归还所欠银行贷款;第一被申请人宋某应当在本裁决书生效之日起十五日内向银行归还所欠全部贷款及利息,不支付全部贷款及利息的,由申请人张某、裴某、俞某垫付;第一被申请人宋某应当在本裁决书生效之日起二十日内注销买卖标的物上的抵押权,并在本裁决书生效之日起二十五内办理将买卖标的物转移登记至申请人张某、裴某、俞某名下的手续。
二、第一被申请人宋某应当向申请人张某、裴某、俞某支付违约金人民币80,000元。
三、其次被申请人上海××市场营销策划有限公司在第一被申请人宋某不履行归还所欠银行贷款义务,而由申请人张某、裴某、俞某垫付时应当向申请人张某、裴某、俞某赔偿损失人民币120,000元。
四、本案仲裁费人民币18,500元(已由申请人预缴),由第一被申请人宋某担当人民币14,430元,由其次被申请人上海××市场营销策划有限公司担当人民币4,070元。