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编制单位编制日期
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工程筹划意义
工程筹划的目的在于使投资者明晰本工程运作的过程与预期结果,从而能够更好的把握工程的进展。同时筹划还需对工程定位、市场、规模、投资与收益以及工程治理和产品的设计营销提出初步设想,作为工程可行性争辩和工程建设规划的依据。它是工程决策的最初、最重要的根底是工程成败的关键。
工程概况:
工程建设条件分析
有利条件
区位适中,交通便捷林木青翠,风景秀丽
文化意蕴,地灵人杰
水清如镜,山水有情
周边环境,蓄势待发
尚待解决的问题:
用地权的问题
用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。
大路接口问题
基地距大路5公里,这一段路的建设问题需要落实。
建设规划问题
基地地形较为简单,资源条件未充分的挖掘,尚未进展系统的规划。
开发治理机构问题
目前尚未建立明确、健全的开发治理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司,健全机构,明晰产权,以便今后的工作顺当开展。
其他问题
工程名称:
工程名称为:————工程综合开发规划
——以松泉为名,突出基地自然景观特征。
“松”:点明基地的植物景观特征。基地林草掩盖率高,主要树种为松树。“泉”:比方基地内的两座水库,如同两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。
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“地业”:突出工程开发的特点,即以土地资源为依托,进展生态农业、安康疗养、休闲
消遣综合性工程的开发。
工程定性与定位:
,,同时也对旅游开发提出了的要求。经济单一型的旅游开发工程,由于缺少综合性,参与性,消遣性和特色,造成游客停留时间短,回头率低,直接影响旅游经济效益的整体提升,使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用,不能吸引游客。
所以在本工程的定性中我们应留意以下几个方面:
综合性:指在苑区依据基地的景观和用地条件在工程安排上,要能满足不同消费能力、不同消费兴趣的消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、安康疗养、消遣、休闲、度假工程
针对性:园区开发的主打工程肯定要针对某一特定消费层。
生态农业——广泛的旅游人群,不同收入的消费群;学生团体等。
健 康——工程内容包括安康检查与治疗,主要正对城市中高收入阶层,该年龄组的人群,由于工作强度大,竞争和生活压力大,多数人处于亚安康状态。利用基地良好自然生态环境和系统的安康疗养设施,为他们供给高质量的效劳。
疗 养——拟把该工程的受众定位在老龄人群。我国已渐渐进入老龄化社会。随着
社会经济的进展,人们生活竞争日益剧烈,无形中,人们对老年人由身到心的关注日益缺乏,亟需要有特地的社会机构来关注这一方面的问题。此外,这种社会现实也对旅游及效劳市场提出了的要求。一方面,特地针对老年人及离退休人员的旅游效劳设施严峻缺乏。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人供给效劳的设施,但针对性不强,效劳治理特地化不强。同时,这一方向的市场潜力也是巨大的。
消遣休闲——在照顾老龄人福利的同时,在工程设置上,考虑到家人探望和团聚时年
轻人和儿童的活动和消费需求。这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率,不仅扩大了接待人群,也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐,对老年人的身心修养大有裨益。同时,
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也增加了园区的营业收入。
依据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色文化、消遣、度假、田园劳作等工程。
主次清楚:基地用地建设条件有限,工程设置必需主次清楚。以安康疗养工程为
主体,生态农业、消遣度假工程为关心。
工程性质定位:针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐;以适合老、中、青、幼各个年龄层次人群的多种消遣活动为中心内容,结合特色文化、农事活动的综合性度
假山庄;
工程特色定位: 主要自然景观,
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市场调研与分析
主要特定工程,特色经营设置,
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市场调研内容:
周边地区旅游消费市场需求的变化趋势:客源市场调查及定位:
消费者特征调查分析:
周边同类工程差异性比较:
市场分析结果:
工程目标市场的定位:
客源市场的空间定位与层次划分:客源市场规模及变化推测:
工程建设规模的把握:
工程投入与建设分期的把握:
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设施种类
工程
规模
单价
〔万元/
㎡〕
总价
〔万元〕
备注
分期
福利疗养设
施
景观效劳设
施
设施配置与规模:
安康疗养设施
生态地业设施:
别墅度假区
其他设施
公厕
休息座椅
小品
垃圾收集池
投资估算与效益分析:
近期建设工程投资估算一览表
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生态地业设
施
别墅度假区
其他设施
土地征用费
合计
不行预见费勘察设计费
合
计
注:本估算仅对近期建设中的主要工程进展匡算,一些估算工程未有列出。待可行性争辩时解决。
建设
建设
分期
工程
福利疗养
生态地业
别墅度假
其他设
其他费
景观效劳设施
设施
设施
区
施
用
一期〔〕
建设分期
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建设
分期
福利疗养
生态地业
别墅度假
其他设
其他费
建设
工程
景观效劳设施
设施
设施
区
施
用
二期〔〕
养殖基地
效益分析
营业收入:
别墅区商品房收入:
一次性收入:
年收入:
运营本钱:
利润:
〔注:年接待2万人次的力量巡游局部:年接待5力量。平均消费100元/,否则会延长回收期〕
工程治理与工程营销
工程治理
工程治理机构
投资产权构造的选择
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投资产权构造的选择是工程前期争辩的核心内容,在工程的初期就要确定。它会影响到工程的各个方面。投资产权构造选择要听从工程实施目标的要求,要能够最大限度实现工程目标。商业性的投资人需要取得投资收益,投资构造应当能够使投资人猎取尽可能高的投资收益。
投资人的选择是投资产权构造设计中要考虑的一个重要方面。不同的投资人,由于其背景和特长的不同,可以对于工程的成功有着不同的奉献。各个投资人之间的互补优势可以使工程的成功得到更好的保障。依据本工程的投资人特点,推举投资构造实行“权益投资”的方式。
投资人以资本金形式向工程或企业投入资金称为“权益投资”。主要有三种方式:股权式合资构造、契约式合资构造、合伙制构造。
股权合资构造:依照公司法设立有限责任公司、股份是股权式合资构造。
在这种投资构造下,依据法律规定设立的公司是一个独立的法人,公司对其财产拥有产权,公司的股东依照股权比例来安排对于公司的把握权及收益。公司对其债务担当归还的义务,公司的股东对于公司担当的责任已注册资金额为限。依据我国的
《公司法》,主要股权式合资构造企业分为有限责任公司和股份。有限责任公司的设立要有2个以上50个以下的股东,股份的设立要有5个以上的发起人股东。
契约式合资构造:是公司的投资人〔工程发起人〕为实现共同的目的,以合作协议
方式结合在一起的一种投资构造,在这种投资结下,投资各方的权利和义务依照合作协议商定,可以不严格地依据出资比例安排,而是按契约商定安排工程投资的风险和收益。
合伙制构造:使两个或两个以上合伙人共同从事某项投资活动建立起来的一种法律
关系。它有两种根本形式:一般合伙制和有限合伙制。在一般合伙制下,每一个合伙人对于合伙制机构的债务及其他经济责任和民事责任均担当无限连带经济责任。在有限合伙制下,合伙人中至少有一个一般合伙人和一个有限合伙人。一般合伙人对于合伙机构担当无限连带责任,有限合伙人只担当有限责任。
组织构造与人力资源
建立组织机构是工程建设和进展的重要条件。
组织机构
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机构建设应本着“精简机构,构造合理,运转协调,统一高效”的原则摄制。公司下设办公室、人力资源室、计财室、基建室、保安室、商务室。
具体分工如下:
办公室:后勤供给、公文撰写、信息联络等
人力资源室:人事调配、政治教育、职工培训、档案治理等计财室:财务治理、打算报表、预决算、效益分析等
基建室:负责公园的总体规划施工建设等
保安室:法治宣传、治安、案件侦破、护林防火、安全抢救商务室:负责旅游询问、旅游效劳、商业效劳等。
人员编制
编制原则
工程的经营治理是一个系统工程,必需有一支多学科,多层次,精通业务的队伍,本着精简高效的原则,按国家人事劳动部门的有关规定,实行合同制或聘用制。
人员编制
经测算治理处编制定额20人,并依据旅游季节的变化,用季节性临时工来调整,以弥补人员的缺乏问题。
人员培训
在初创阶段,必需重视业务人才的培育、培训工作,承受参观学习、专家讲授等多种形式,渐渐提高治理人员的素养。
工程资金筹措
自有资金
投资人入股
股东借款:是指公司的股东对公司供给借款,对于公司来说,在法律上是一种负债。在工程融资中,股东不情愿对工程公司供给更多的注册资金,经常用附加股东借款对于工程的银行借款供给准资本金支持。一方面可以降低注册资金,另一方面可以获得在税前支付的优待。在这种状况下,通常附加有贷款保证条件,要求在银行贷款偿清之前,股东必需保持肯定的预先商定的股东借款。使得工程公司在扣除股东借款后的负债与包括股东借款在内的资本金和准资本金之比保持在安全的水平。
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