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新人篇| 房地产入门基础知识
1、房地产
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。
房地产的三种形式
单纯的土地
单纯的建筑物
土地与建筑物结合的房产
2、房地产市场分类
根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
一级市场(土地市场)
二级市场(一手房也叫增量房市场)
三级市场(二手房也叫存量房市场) 
根据实际工作当中,又可以分为以下类别和特点:
一级市场
政府部门
国家的土地供应
二级市场
开发商
一手房开发商/一手房销售代理商
三级市场
中介机构
二手房买卖市场/二手房租赁市场
国有土地使用年限
商业、旅游、娱乐用地40年
工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地 50年
住房用地 70年
购买已购公房后,该房屋产权性质变为商品房,以该楼第一个买卖并且交纳土地出让金的时间为准开始计算,民宅的使用年限是70年。最终保证同一宗地上的土地出让年限终止日相同。
提示:土地的使用年限对该土地上房产的价值以及房屋贷款有直接影响,所以介绍房屋时必须把这方面信息传达准确。
建筑结构分类
层数分类
低层:住宅建筑 1-3层
多层:住宅建筑4-6层
中层:住宅建筑7-9层
高层:住宅建筑10层以上
注:一般我们判断高层会依据楼栋总高来判断,3/6代表该房处于3层,总高6层;楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之。
住宅分类
平层:日常看到的楼房一般为平层。
复式:房屋在概念上是一层,但层高较普通的房屋高,,可在局部掏出夹层,所以每户就占有了上下两层,用楼梯联系上下,但每层的层高都比较低,尤其楼上,多数复式为尖顶楼房,中间最高,两侧逐渐减低,老房子中六层居多。
跃层:一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。
错层:一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
LOFT
通常是小户型,高举架,面积在30-50平米,-,可以建筑成两层,销售时一般按一层的建筑面积计算。
叠拼:“叠加别墅”的意思。在外形看来,叠墅类似于把两幢跃层别墅叠加在一起,一般为四层带阁楼建筑,一二层是一家,三四层是一家,下层有花园,上层有屋顶花园。
联排:高度一般不过5层,邻居之间有共用墙,但独门独户,分为双拼,三联排、四联排,有几户就是几联排……
独栋:独栋别墅即独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
TOWNHOUSE:是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库(车位)的联排式住宅,从形式上说,确实接近于联排别墅,有三联式、双联式、甚至独栋式。
产权性质分类
商品房:开发商以市场手段取得土地使用权,并通过市场方式在地面上形成建筑,再进行销售的房产,分为普通住宅与非普通住宅。
已购公房:分为普通公房和央产房。
普通公房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。
央产房:**在京单位已购公有住房,指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于**在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房;职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由**在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。
经济适用房:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅。土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要,经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。
其他产权类型:廉租住房、军产房、小产权房、康居房、回迁房、两限房等。
房地产常用术语
建筑面积:
建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积;
公摊面积:
1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
商品房销售面积:
商品房销售面积= 套内建筑面积分摊公用面积
套内建筑面积:
套内建筑面积= 套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积
使用面积:
建筑