南海集体建设用地使用权流转的主要做法.doc

农村集体建设用地流转的“南海模式”
什么是集体建设用地使用权流转
我国土地从属性来看,分为国有土地和集体土地两种,前者指城市市区的土地而后者则为除由法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地(《土地管理法》(2004年修订)第二、八、九条)。从用途上来看,国有和集体土地又可分为农用地、建设用地和未利用地三种。从权属性质来看,土地权利分为土地所有权和土地使用权。由此,本文所指的农村集体建设用地是指属性为集体所有、用于建设用途的土地(即农民宅基地、乡镇企业用地和农村公共事业用地);集体建设用地使用权流转是指已经依法获得了土地使用权的集体建设用地的土地使用权人,依照合法的程序,履行相关手续,将集体建设用地的使用权,在一定年期内,以出让、转让、租赁、兼并、联营(包括作价入股)等法律许可的形式,流转给他人的经济行为。
为什么要进行集体建设用地使用权的流转
根据我国法律,国有土地和集体土地具有完全不同的市场功能即国有土地可以依法出让、出租、抵押等即可在市场上进行流通,而集体土地则不能;集体土地若要在市场上流转则必须转性(即通过国家征地环节实现转为国有)之后方可进行。随着我国工业化进程的加快,列入规划的国有建设用地存量日趋减少,而大量的集体建设用地却处于闲置状态,有限的国有建设用地与我国经济发展、产业升级转型的用地需求之间形成的缺口日益扩大;同时国家征地成本在不断增加,且其所引发的社会问题亦日益突出,传统的将集体土地征为国有然后向市场出让的供地方式难以为继。在此背景下,一些省、市积极推动集体建设用地使用权流转的改革试点,在土地用途管制、土地所有权不变、规划管控等现实约束条件下努力寻求适应经济发展要求的集体建设用地使用权流转之路。在集体建设用地使用权流转的改革试点中,广东省佛山市南海区的做法具有典型性,被业内称为集体建设用地使用权流转的“南海模式”。
南海集体建设用地使用权流转的背景
为盘活土地资源、深入推进工业化,佛山市于2004年出台了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》,开始集体建设用地使用权流转改革的试点工作。2005年,广东省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,开始了以与国有土地“同地、同价、同权”为目标的集体建设用地使用权流转试点,并将试点区域逐步扩大至全省21个地市。在广东省、佛山市的相关“办法”的指导下,佛山市南海区为规范作为集体资产的集体建设用地使用权的流转管理与交易,2010年在丹灶、西樵、狮山三个镇开展了以集体资产交易平台为重点的集体建设用地使用权流转试点,其中以狮山镇的做法较为典型。南海区在《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》等办法的指导下,先后出台了《南海区农村集体资产管理暂行规定》、《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法(试行)》。
南海集体建设用地使用权流转的主要做法
第一,推进土地股份制改革。南海区继续推进和完善于上世纪90年代开始的土地股份制改革。即以行政村或村民小组为单位,把全村或全社的土地集中起来,实施统一规划、管理和经营;将集体财产、土地和农民承包权折成股份,组建股份经济合作社,配股对象以社区户口为准则确定,并根据不同成员的情况设置基本股、承包权股和劳动贡献股等多种股份,以计算不同的配股档次,按股权比例分红。由此,集体经济组