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房地产业融资现状浅析
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房地产经济学课程
房地产业融资现状浅析
院系建筑与材料工程系
专业工程管理
班级
学生姓名
学号
任课教师
1
2012年05月16日
目录
2
房地产业融资现状与分析
专业工程管理学生董润慧学号06
摘要:房地产业是一个资金密集、投资庞大的行业,对资金来源、取得成本及尽快回笼有较高的要求,然而我国房地产融资渠道单一,风险也较大。本文主要从我国房地产业的发展状况着手,谈到了房地产融资方式多元化的必要性。结合房地产融资现状指出我国房地产业的融资面临的问题是企业融资渠道单一,融资工具落后、筹措资金困难。借鉴国际融资提出了相应的应对措施,最后针对房地产业发展给出了合理化建议。
关键词:房地产业;融资;融资渠道
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Abstract:Therealestateindustryisacapital-intensiveindustrythatneedsahugeinvestmentoffunds,andhavemuchhigherrequirementsonthesourceoffunds,thecostofcapitalandhopethatwecanwithdrawthefundsassoonas,China'srealestatefinancingchannelsaresingleandtheriskisalsoarticletalkedaboutthenecessityofthefinancingmethodsoftherealestatediversificationmainlyproceedfromtheChinarealestatedevelopment,combinedwithrealestatefinancingstatuspointsoutthatChina'srealestatefinancingarefacedwiththeproblemsaresinglechannelofcorporatefinance,outmodedfinancinginstruments,financingoninternationalfinancingputsforwardcorrespondingcountermeasures,andintheendrationalizationproposalsfortherealestatedevelopmentaregiven.
Keywords:realestateindustry;;
一、引言
各国房地产业发展的历史经验表明,房地产业通常是一个国家的支柱产业,房地产业的兴衰直接关系到国民经济的兴衰。作为一个高投入、高风险、高收益的资本密集型产业,房地产业的特点是建设周期长、资金需求量大、回收慢,对金融业的依赖度很高,因而它的健康发展必然离不开金融的支持。首先,房地产的开发和经营离不开金融的支持,数额巨大的房地产开发项目资金,仅靠开发商的自有资金是难以维系的;其次,房地产的流通和消费也需要金融的支持,由于房地产商品的单位价值要远远大于其他商品,普通家庭要完全以自有资金购买住房是存在较大困难的。
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作为一个国家的支柱产业,房地产业在我国国民经济中的作用和地位日益明显和重要。我国的房地产金融发展相对滞后,速度较为缓慢,比不上世界各国正逐步完善的房地产融资模式,理论上缺乏系统完善的体制架构,发展模式和政策安排上缺乏明确的定位,无法满足房地产业融资的需求。因此本文的研究目的,就是通过比较研究发达国家在房地产融资模式上的异同,总结出这些国家行之有效的发展经验,来分析我国与发达国家在房地产业融资方式之间的差距,进而对我国房地产融资的模式选择和房地产业发展给出合理化建议。
二、现阶段我国房地产业融资现状及存在问题
目前我国房地产金融产品种类较少、企业融资渠道单一、融资工具落后、筹措资金困难。
融资方式单一,开发资金仍然以银行贷款为主
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目前我国房地产开发资金来源为国内贷款、自筹资金及其他资金,房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款,银行信贷贯穿土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。表面上看来,银行贷款所占比重并不高,但实际上,房地产开发企业的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款。如企业自筹资金中有大约7O来自银行贷款;“定金和预收款”也有30的资金来自银行贷款,因此,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55以上。
融资工具的局限性限制,组合简单
房地产企业融资渠道狭窄,融资工具单一,创新力度不够,工具使用存在一定程度上限制和不足。我国房地产企业对融资工具的应用是被动的,虽然在实务中采用多种融资工具,但缺乏整体的思量和筹划,还不能称之为融资工具组合。尤其是对我国房地产企业具体情况的研究不够深入细致,未能结合企业的发展周期确定融资策略,没有意识到房地产企业所处周期对于融资策略的根源性决定作用,因此,融资策略不仅缺乏科学的理论支持,而且缺乏策略上的前瞻性和灵活性,使融资结果不能达到预期目标。
信托成为房产融资新渠道,但仍有限制
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房地产投资信托介入房地产市场,不单是部分解决了融资的问题,更重要的是符合房地产市场的国际化趋势。但是,由于政策限制信托产品仍有欠缺,不过在融资渠道单一、产业投融资渠道难有大变化的情况下,信托业务的发展创新将给产业投资带来新的市场空间。
海外基金与国内企业对接的难题
外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻,有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段,这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候,会碰到很多衔接不上的地方,短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或降低他们的要求并不容易,因而产生了海外基金与国内企业对接的难题。
三、房地产融资方式多元化的必要性
影响房地产融资方式变化的原因很多。宏观方面主要表现为宏观经济环境和宏观金融政策的变化对房地产融资方式的影响,从而要求房地产企业遵从现行的政策制度要求,扩大资金来源。我国房地产公司资金来源主要是内部积累以及银行信贷,但是在目前货币紧缩政策下,很多中小企业由于没有足够的抵押和担保,已经很难从银行拿到贷款,再加之房地产企业高资本、高风险的特征,企业融资成本较高,影响企业融资效率,因此,优化企业资本结构,提高房地产企业融资效率,就要发展多样化的房地产公司融资渠道,改变以贷款为主的传统债权融资方式,培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场,大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式,以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此之外,从企业本身角度出发,只有扩大房地产开发资金来源渠道的多元化才能提高资金的稳定性,降低房地产开发的金融风险。
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四、房地产融资方式与国际借鉴
国内融资方式
银行贷款
作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,资金与地产行业休戚相关,不管是对地产行业的发展,还是对银行等金融机构而言,地产行业对信贷资金的过度依赖有很大的潜在风险:第一,很容易导致国家宏观调控政策处于被动地位。第二,容易导致资源浪费以及资源利用率不高等问题。第三,将会直接导致市场上的地产投机行为。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。
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上市融资
上市融资就是将经营公司的全部资本等额划分,表现为股票形式,经批准后上市流通,公开发行。由投资者直接购买,短时间内可筹集到巨额资金。上市融资不仅可以化解金融风险,还可以降低融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,资金流不连续,难以达到上市要求。不过,房地产股票融资方式作为房地产企业的融资方式之一,未来的发展前景很大,随着我国金融市场的成熟和人们投资意识的改进,股票融资将会起着日益重要的作用。
发行企业债券
房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。目前,我国房地产企业的融资方式主要是信贷融资、股权融资和债券融资三种。相比股权融资来说,债权融资程序上更快捷,上市公司进行债券融资的意愿更强;相对于银行贷款,债券融资成本更低;再者公司债所融资金应用灵活,限制较少,可供企业借债的对象众多,市场化操作更为规范。但是因为债券融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用这种融资方式。