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物业管理师辅导:物业价格体系
物业价格体系
物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系,不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别,这里顺便指出,我国各类物业价格正在形成,有待规范化。
(一)市场价格、理论价格、评估价格
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市场价格是房地产交易双方的实际成交价格,它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。
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在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格,即将该物业放在合理市场上交易,它应该实现的价格为多少。
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运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计,在评估市价时,房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可房地产买卖制度下,专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务,这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同,同一宗物业,不同的评估者评估价格可能不完全相同,因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。
(二)买卖价格、租赁价格
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买卖价格是指物业一次性出售的价格,在房产交易中,买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。
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租赁价格常称租金,是零星出售物业使用权的价格,业主在保持其所有权不变的前提下,逐渐出售其使用权,分期实现其价值补偿。
(三)拍卖价格、招标价格、协议价格
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拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价,一般是价高者得之,是最具竞争性的交易价格。
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招标价是通过招标形式交易的成交价,交易过程中具有相当竞争性。
3�毙�议价格
协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。
采用协议方式的价格最低,其次是招标,拍卖有抬高地价的趋势。
(四)商品价格、成本价格、福利价格
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商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。
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成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。
3�备@�价格
福利价格是低于成本价的价格形式。
成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴,才有实行的可能性。
(五)抵押价格、课税价格、征用价格
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抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,一般比市场要低。
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课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员评定的,以此作为房地产课税基础的价格,具体课税价格如何,视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定,其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况,并参酌当地一般房地混合买卖价格,分区、分级、分类评定。
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征用价格是为政府征收房地产,而给予补偿而评定的价格。
(六)土地价格、建筑物价格、房地价
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土地价格简称地价,如果是一块无地上建筑物的土地,土地价格是指该块土地的价格,如果是一块附有建筑物的土地,土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。
同一块土地,在估价时考虑其“生熟”条件,会有不同的价格,土地的“生熟”程度主要有以下几种:
1)未征用补偿的农地,购地者取得土地使用权,需自己进行征地补偿,支付征地补偿费。
2)已征用补偿,但未做三通(路通、水通、电通)及一平(场地平整)。
3)已做三通一平的土地。
4)已做七通一平的土地。(七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等)。
5)在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。
6)已做拆迁安置的城市空地。
2�苯ㄖ�物价格
建筑物价格是指纯建筑物的价格,不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价,通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此,人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。
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房地价又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,与平常所说房价相同。
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(七)总价格、单位价格、楼面地价
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房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同,房地产总价格也不同,如一块面积500m��2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。
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房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价格可以反映房地产的价格水平,认清单位价格,要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例,土地单位价格与总价格的关系式如下:
土地单位价格=土地总价格÷土地总面积。
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楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系式如下:
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积
由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下:
楼面地价=土地单价÷容积率
在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块土地,甲地的土地单价为700元/m��2,乙土地的土地单价为510元/m��2,甲地的容积率为5,乙地的容积率为3,则甲地的楼面地价为140元/m��2,乙土地的楼面地价为170元/m��2,根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地,而不会购买乙地。因为,同类用途与结构的房屋(含土地)在市场上售价基本相同,如平均为1000元/m��2建筑造价基本接近,则在甲地上获得的利润=1000元-700元-140元=160元/m��2,乙地上获得利润=1000-700-170=130元/m��2。
(八)所有权价格、使用权价格、其他权利价格
1�彼�有权价格
所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。如依权利来理论,所有权为地上权,永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利,则所有权变得不完全,其价格因此而贬低。
2�笔褂萌�价格
使用权价格是指交易房地产使用权的价格,目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。土地使用权价格因使用年限的长短而定。如30年、50年、70年的使用权价格。土地使用权价格又称出让金。
3�逼渌�权利价格
除所有权及使用权价格以外的权利价格,如地上权价格、永佃权价格等。
(九)基准地价、标定地界、房屋重置价格
1�被�准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则,划分地价区域,然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。
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在基准地价基础上,指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。
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按照估价时点当时的社会正常的建筑技术,工艺水平建材价格、机械和人工费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。
(十)底价、期望价、补地价
1�钡准�
政府、企业或私人出让(拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格,若低于这个价格则可不出售。
2�逼谕�价
政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格,一般在底价的基础上加15%,即可视为期望价。
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