万科房屋维修标准方案说明.pdf

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维
修
施
工
方
案
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目录
一、目的………………………………………………………………………5
二、使用范围………………………………………………………………………5
三、依据………………………………………………………………………5
四、维修方案………………………………………………………………………6
(一)室内空鼓、裂缝………………………………………………………………6
1、墙面空鼓………………………………………………………………6
2、地面空鼓………………………………………………………………6
3、墙面裂缝(浅裂缝,无空鼓现象)……………………………………………7
4、墙面裂缝(有空鼓)……………………………………………………………7
5、地面裂缝………………………………………………………………8
(二)外墙面………………………………………………………………8
1、外墙涂料(脱层、起鼓)…………………………………………………………8
2、外墙面砖(开裂、空鼓)…………………………………………………………9
(三)感观质量………………………………………………………………10
1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………10
2、地坪翻砂………………………………………………………………10
3、地坪平整度………………………………………………………………10
(四)渗漏………………………………………………………………11
1、厨卫间地面(管道周边、烟道周边)…………………………………………11
2、厨卫间地面(结构板渗水)……………………………………………………12
3、厨卫间墙面(预埋管渗漏)……………………………………………………13
4、厨卫间墙面渗水(墙面防水问题)……………………………………………14
5、外墙渗漏………………………………………………………………14
………………………………………………………………15
:………………………………………………………………16
………………………………………………………………16
………………………………………………………………17
………………………………………………………………17
…………………………………………………18
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………………………………………………………………18
6、屋面渗漏………………………………………………………………19
7、门窗边渗水………………………………………………………………20
8、空调机位渗水………………………………………………………………21
(五)铝合金及塑钢门窗……………………………………………………………21
1、五金配件………………………………………………………………21
2、门窗开启不灵活………………………………………………………………22
3、门窗框周边胶开裂、脱落………………………………………………………22
4、玻璃划痕、破裂………………………………………………………………22
5、门窗框安装偏差………………………………………………………………22
(六)铝合金栏杆、百叶…………………………………………………………23
1、松动、插销、铰链问题………………………………………………………………23
2、型材………………………………………………………………23
3、栏杆玻璃………………………………………………………………23
(七)铁花栏杆……………………………………………………………23
1、生锈、脱焊、脱漆………………………………………………………………23
(八)入户门…………………………………………………………24
1、门扇变形、起跷,开关时有异响…………………………………………………24
2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………24
3、五金配件、锁具………………………………………………………………24
4、密封胶条、隔音胶条脱落…………………………………………………………24
5、门框边胶条开裂、脱落…………………………………………………………24
(九)给排水工程…………………………………………………………25
1、地漏堵塞………………………………………………………………25
2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水……………………………………………25
3、室内给水管打不起压或水表自转………………………………………………25
4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差………………………………………………26
(十)电气工程………………………………………………………………26
1、线路跳闸、短路、漏电故障…………………………………………………26
2、配电箱、空气开关、漏电开关…………………………………………………26
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3、维修电源插座、电话插头、按钮开关………………………………………27
4、房间灯不亮…………………………………………………………………27
(十一)弱电…………………………………………………………………27
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维修施工方案
一、目的
保证维修质量,避免二次返修,确保快速、高效地处理工程
维修工作,提高客户满意度。
二、适用范围
适用于项目的维修工作。
三、依据
维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准,主要包括但
不限于:
1、工程建设标准强制性条文》2002年版
2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001
3、《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50210-2001
4、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001
5、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
6、《聚合物水泥防水涂料》JC/T-894-2001
7、《高分子防水涂料》GB18173-2000
8、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
GB50242-2002
9、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-97
10、《砌体工程施工及验收规范》GB/T50203-2002
四、维修方案:
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(一)、室内空鼓、裂缝
1、墙面空鼓
:
,并将切缝处凿毛,切割范围须保
证方正;
;
:1水泥砂浆一遍;
:,分两遍成活,
分三遍成活;
,并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于
50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。
:7天。
:水泥砂浆修补完成后,需做好撒水养护。
2、地面空鼓
:
,并将切缝处凿毛,切割范围须保
证方正;
、并润湿基层;
;
,并压光找平,一遍成活。
:5天。
:细石混凝土修补完成后,需做好养护。
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3、墙面裂缝(浅裂缝,无空鼓现象):
:
,宽5mm;
;
;
。
:3天。
4、墙面裂缝(有空鼓)
:
,并将切缝处凿毛,切割范
围须保证方正;
;
:1水泥砂浆一遍;
:,分两遍成活,
分三遍成活;
,并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于
50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。
:6-7天。
:水泥砂浆修补完成后,需做好撒水养护。
5、地面裂缝:
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:

浆,并将切缝处凿毛;
;
:,压光找平,一遍成活。
:2天。
(二)、外墙面
1、外墙涂料(脱层、起鼓):
:
;
,并清理基层;
:外墙腻子-底漆-中间漆-
面漆。若维修部位位于房屋样露台处,需整面墙重做外墙涂料,
其余大面墙需尽量避免色差,并保证维修部位成方形。
:4-5天。
2、外墙面砖(开裂、空鼓):
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:
,抹灰层未开裂、空鼓:
,并剔除外墙砖,范围比开裂部
分大一块砖;选择颜色接近的外墙面砖进行修补,采用聚合物水泥砂
浆粘贴;聚合物水泥砂浆沟缝。
、空鼓:
,并将切缝处凿毛;
;
:1水泥砂浆一遍;
:,分两遍成活,较厚的部位需分三
遍成活;
,采用聚合物水泥砂
浆粘贴;
,保证灰缝密实。
:若抹灰层无空鼓3天;若抹灰层空鼓则需7天。
(三)感观质量:
1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直:
:
,用内墙腻子进行找补,到达规范要求。
同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固,避免脱
层。
(含6mm),需根据实际情况剔凿墙面基
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层以到达规范要求,补刮腻子二遍。新旧腻子交接处需挂
抗裂玻纤布。
:3-4天。
2、地坪翻砂:
:
,清理并润湿基层;
(805胶水与水泥砂浆混合),需保证
粘接牢固,避免脱层。
:3天。
3、地坪平整度:
:
。
,清理并润
湿基层后,满刮水泥胶浆(805胶水与水泥砂浆混合)。
:3天。
(四)渗漏
1、厨卫间地面(管道周边、烟道周边):
:管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量
差而产生渗漏。
:
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;
,深2cm;
,采用堵漏剂进行封堵,高于结构层5-8mm,大
于管道周边5cm;

原防水层搭接15cm。
;
。
:7-9天。

(含3处),必须将地坪全部凿除,
。
,装修面层恢复时间不
超过5天。
2、厨卫间地面(结构板渗水):
:结构板有贯穿裂缝导致渗漏。
:
,找到结构板裂
缝,同时周边需保留10cm防水以便搭接。
,宽2-3cm,深2cm,并清洗槽
内;
,高于结构层5-8mm,大于槽
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边5cm。
,与原防水搭
接10cm。
;
。
:7-9天。

(含2处),必须将地坪全部凿除,
。
,装修面层恢复时间不
超过5天。
3、厨卫间墙面(预埋管渗漏):
:墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏。
:
;
,检查管道情况。若业主已经装修,
则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿,避免破坏厨卫间墙
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地砖。
;
;
。
:4-5天。
,装修面层恢复时间不超过5
天。
4、厨卫间墙面渗水(墙面防水问题)
:墙面防水未达到规范要求,厚度不满足要求或防水层存在
沙眼等。
:
,凿除业主装修面层检查防水。
,与原防水搭接15cm。
。
:5天。上述维修时间未考虑装修面层恢复,装修面层
恢复时间不超过5天。
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5、外墙渗漏
外墙产生渗漏的原因很多,其中包括外墙分格缝渗漏、外墙伸缩
缝渗漏、外墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙
砖勾缝处渗漏、外墙管道支架渗漏、栏杆接头处渗漏等。水从以上部
位渗进外墙后,会沿着抹灰层或保温层和基层之间的缝隙发展,严重
的情况下会造成室内整面墙体返潮发霉,造成业主的损失不可估量,
所以外墙渗漏须立即现场查看并分析渗漏原因,并尽快安排维修,在
短时间内处理完成。维修外墙渗漏问题关键点是要根据渗漏点分析渗
漏原因,维修时才能一次到位,避免二次返修。以下是各种外墙渗漏
问题发生时的渗漏情况和处理方案。
:
:多出现在窗角部位(设计外墙分格缝一般
位于窗上口)。
:将分格缝两侧15cm范围内外墙涂料及抹灰层
剔除;用堵漏剂对砖墙灰缝重新勾缝;用1:3水泥砂浆找平(1cm
厚);;用1:
面;重做外墙涂料;恢复室内墙面。
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:6-7天。
。
:
:室内墙面返潮、发霉,面积较大。
:
;
、空鼓处,并将切缝处凿毛。
,并发水润湿;
:,分两遍成活,
位需分三遍成活;
;
。
:面砖墙面7天,涂料墙面9天。
:
:伸缩缝处开裂,渗水后沿墙面下流,导致
某一户或几户内墙返潮。
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:将伸缩缝镀锌铁皮拆除,修补墙面;重新安装
镀锌铁皮,并重新打胶。
:5天。
:
:室内墙面局部湿润,点状分布。
:
:剔凿室内墙面至结构层;剔除对拉螺杆洞内
水泥砂浆,深5cm;用堵漏剂进行封堵,补平结构层;洞边15cm范
;恢复抹灰层和面层。
:此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于
其他部位渗水后沿保温层与基层之间缝隙发展,对拉螺栓洞没有堵密
实而造成渗漏至室内。所以外墙处理关键是要找到渗水点(如分格缝
渗水、伸缩缝渗水等),然后按照相应的维修方案进行处理。
:7天。
,装修面层恢复时间不
超过5天。
:
:室内墙面底部局部湿润,块状分布。
:剔除墙面抹灰以及原脚手眼封堵混凝土;重新
采用C20细石混凝土分二次填塞密实;
厚;恢复抹灰层和腻子层。
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:5天。
,装修面层恢复时间不
超过5天。
:
:沿管道支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周缝隙
渗入墙体内,导致内墙面局部返潮发霉。
:采用堵漏剂对支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四
周缝隙进行封堵,并打密封胶。
:2天。
,装修面层恢复时间不
超过5天。
:
,渗水问题处理完成后,要求
做冲淋试验,确认不渗漏后再恢复面层。
6屋面渗漏
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,分析渗漏原因:首先应从室内查看渗漏情况,
找到渗漏点;然后根据渗漏点查看屋面与之相对应的部位,再分析产
生渗漏的原因。
,并且防
水已经破坏。处理方案:
(防水预留15cm搭
接宽度);
;
;
;
,与原防水搭接15cm,并再次闭水24小
时;
。
:9天。
、破
损,此种情况是由于渗漏点附近其它部位防水破坏导致渗水后,水沿
防水卷材与基层之间的缝隙发展,到达结构板裂缝处向室内渗漏。
:
,剔除开裂破损的防水保护层及
防水(防水预留15cm搭接宽度);
,做24小时闭水试验;
;
,找到结构裂缝;
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;
;
;恢复卷
材防水,与原防水搭接15cm;
。
:9天。
,无法找到渗漏点,
并且按上述两种情况处理后仍没有效果,则需将整个屋面防水保护层
及防水全部凿除,修补完结构板裂缝后重做防水(采用自粘性防水卷
材):
:
;
,四周阴角处采用1:
形;
;
,3m×3m分缝,内配
Φ******@150双向冷拔钢筋,分格缝采用密封胶塞缝。
。
7、门窗边渗水
:门窗外侧四周密封胶条开裂、脱落或门窗塞缝不密
实造成渗水。
:
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;
,
(内掺杜拉纤维),确
保密实;
。
,~(2~3KG),
喷嘴与被喷部位之间距离为25cm,喷嘴以匀速在各冲淋部位缓缓移
动,单扇窗喷淋时间不少于15分钟。
:若为胶原因1天,若是塞缝的原因需4天。
8、空调机位渗水
:空调机位内地面找坡坡度过小或成倒坡引起积水,导
致向室内渗漏。
:
;
,立面返300mm高;
:,坡度向外侧1%。
:4天。
五铝合金及塑钢门窗
1、五金配件
:门窗把手断裂、塑钢门锁无法开启、风撑或
铰链变形等。
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:更换相应配件。
:1天。
2、门窗开启不灵活
:现场调试。
:1天。
3、门窗框周边胶开裂、脱落
:用美工刀切除开裂及脱落的胶条,清理基层,重新打
胶。
:1天。
4、玻璃划痕、破裂
:更换玻璃。
:安装1天,普通玻璃制作需3天,钢化玻璃制作
需7天。
5门窗框安装偏差
:
:将该分格处玻璃取下,对型材进行调整。
:将整扇框取下,按照规范要求重新安
装;土建修补墙面;安装玻璃并打胶。
:8天。
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(六)铝合金栏杆、百叶
1松动、插销、铰链问题:
:现场维修。维修时间:1天。
:更换插销。维修时间:1天。
:更换铰链。维修时间:1天。
2型材
:校正,重新刮腻子喷漆;若无法校正则需更换。维修
时间:1天。更换材料可延长至5天。
:重新刮腻子喷漆。维修时间:2天。
3栏杆玻璃
:更换玻璃。
:安装1天,普通玻璃制作需3天,钢化玻璃制作需7
天。
(七)铁花栏杆
1生锈、脱焊、脱漆
;打磨焊接或生锈部位,刷防锈漆二遍、面漆二
遍。
:3天。若需更换栏杆可延长至5天。
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(八)入户门
1门扇变形、起跷,开关时有异响
:现场调试。
:1天。
2门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致
:局部维修后现场喷漆。
:1天。
3、五金配件、锁具
:转动不灵活、打不开、不能反锁、锁舌位置不正确等
:现场调试。
:1天。若需更换门锁可延长至3天
4、密封胶条、隔音胶条脱落
:更换胶条。
:1天。
5、门框边胶条开裂、脱落
:切除胶条重新打胶。
:1天。
6、若入户门划伤、碰撞、变形、起跷严重,需更换或返厂进行维修,
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维修时间10天。
(九)给排水工程
1地漏堵塞
:分析原因,确定堵塞部位,若不能直接疏通则需从楼
下业主家里处理,拆除部件进行疏通;处理完成后做通水试验。
:1天。
2水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水
:更换。
:1天。
3室内给水管打不起压或水表自转
:给水管破裂或弯头热容有问题。
:
,观察渗漏点,确定渗漏部位;
,继续打压检查,找到给水管渗漏部位;
;
;
。
。
:5天。
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4卫生间马桶排污管离墙距离偏差:
: