西安锦绣天下大盘项目营销策划报告.ppt

西安“锦绣天下”大盘项目投标提案
北京伟业理念房地产投资顾问有限公司
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汇报提纲
前言
第一部分大盘的认识与再认识
第二部分西安大盘的初步分析
第三部分大盘案例分析
第四部分对本项目的初步理解
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前言
1、本次提案是依照贵司招标文件的基本要求所编制的;
2、本次提案的结论或观点受制于客观条件及我司针对项目提案阶段的深度要求,并不能作为我司针对贵项目的最终结论和观点。
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第一部分对大盘的认识与再认识
大盘的中国特色
大盘的功能发展模式
大盘的盈利模式
大盘的价值塑造
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大盘的中国特色-综述
中国的大盘模式,是世界上绝无仅有的居住模式:
居住密度高(西方国家无法企及)
占地规模大(新加坡、香港等小国/地区无法企及)
采用大盘模式进行城市居住区建设,既尊重了历史规律,又符合我国现实国情。
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大盘发展的历史规律——传统居住区空间组织理论
早期城市对于居住区的选择没有规划思想引导,及强大人口压力,因此没有大盘。
大盘雏形,是于二十世纪三四十年代后,伴随现代主义城市建设思想的提出而产生。
传统的居住区空间组织理论
分散主义学说
集中主义学说
有机分散主义学说
三大居住空间结构模式
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中国大盘发展的现实背景
中国目前的城市处于西方二十世纪三四十年代的加速城市化发展阶段,但由于强大的人口压力和土地紧缺,我国的城市化进程将有三个异于西方的特点:
密度更高
我。
速度更快
通勤技术的发展已经大大快于我的发展,因此大城市外围居住区的建设很大程度上是对通勤能力的一种释放。
郊区化进程和城市化进程同步进行
美国城市化进程和郊区化是相对独立的,但是在中国,由于城镇居民收入阶层跨度过大,在大量城镇化的浪潮中,也有少数高收入阶层在远离大都市。由于我国人口基数巨大,因而此类居民人口的绝对数也大。
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大盘分布及数量
城市
大盘数量
大盘进入时间
北京
24
1990年代末
上海
12
1990年代末
广州
8
1990年代末
深圳
7
1990年代末
重庆
7
2003年
天津
7
2004年
南京
5
2004年
杭州
5
2004年
济南
4
2003年
沈阳
4
2004年
西安
3
2002年
南宁
3
2002年
成都
3
2003年
哈尔滨
3
2004年
无锡
3
2004年
南昌
3
2005年
长春
2
1990年代末
城市
大盘数量
大盘进入时间
厦门
2
2002年
郑州
2
2003年
东莞
2
2003年
武汉
2
2004年
烟台
2
2004年
青岛
2
2005年
福州
2
2005年
云南
2
2005年
大连
2
1990年代末
佛山
1
2001年
中山
1
2002年
淄博
1
2003年
苏州
1
2005年
宁波
1
2005年
长沙
1
2005年
合肥
1
2005年
常州
1
2005年
秦皇岛
1
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主要城市大盘数量及进入时间(2006年中期)
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大盘城市共性
共性Ⅰ. 众多的人口支撑
相关因素
本城市人口规模
经济腹地人口规模:
经济腹地人口规模与中心城市人口规模之间具有很强的正相关性,它们是城市出现大盘的决定性因素之一。
城市人口规模和经济腹地人口规模越大,出现大盘的可能性也越高
北京与上海人口规模超过1000万,是国内最早出现大盘的城市
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大盘城市共性
共性Ⅱ. 发达的经济支撑
人均GDP水平越高,城市出现大盘的可能性就越高
东部经济带
在19个省域以上城市中,除海口、汕头、石家庄外都出现了大盘,出现大盘的人均GDP大于20000元。
中部经济带
在11个省域以上城市中,除太原外都出现了大盘,出现大盘的人均GDP接近19000元。
西部经济带
在9个省域以上城市中,仅重庆、成都、西安三个城市出现了大盘。
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