房地产开发企业土地增值税清算规定（国税发［2006］187）.doc

国家税务总局关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
成文日期:2007-01-16
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏自治区国家税务局:
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,现就有关问题通知如下:
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目
和所得税的成本对象不同,比成本对象的概念大。
为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:
、完成销售的;
;
。
(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求
纳税人进行土地增值税清算:
,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的即:出售的+出租的+自用的超过85%,即可要求清算。
;
(预售)许可证满三年仍未销售完毕的取得预售许可证满三年,仍有零星房屋未销售的,也要进行清算。
;
;
。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、
对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:
、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。
(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
,其成本、费用可以扣除;
、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本说明样板房的装修费是可以计入开发成本的。
因为,最终是需要出售的。
能够挪动的家电和家具不允许加计扣除。因为土地增值税没有混合销售的概念。
。
房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资