地产营销推广方案.docx

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金
地
名
都
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2008年9月8日
金地名都-营销实行方案
目录
前言
第一部份营销计划
一、项目利害势分析
二、营销目标
三、对一期价钱的建议
四、对一期产品的建议
五、营销策略
六、营销战术
七、销售前准备
八、销售造势
第二部份广告篇
一、广告目标
二、广告实行的整体思想
三、广告定位
四、立体化市场实行策略
五、广告履行策略
六、广告估计
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前言
个案的成功其实不是是在最后获得的,而是在开始。当聪颖的发展商圆满地将自
身优势与外面条件有效地联合时,系统而又专业的准备工作随之而张开,一个有
生命力的产品也将应运而生,它代表走向成功的第一步,也是最重点的一步。
在房地产逐渐走向商品化、市场化的今日,为了使金地名都花园能在乾州这
百花争艳,百舸争流的竞争环境中,据有绝大部份市场空间,本公司本着以市场为
起点,以开销者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的知足
中获得丰重收益的目的,特此针对金地名都花园对该地域市场进行系统深入仔细
地检查研究,客观地对金地名都花园一期的营销进行策划安排。
全鑫地产作为成熟的专业营销策划公司,深知与业主合作过程中自己责任
重要,不敢丝毫懒散,公司上下不论是案前准备仍是案中销售,都将脚扎实地,
以专业服务贯串素来。
在此,谨向贵公司赏赐我们这样的参加时机表示衷心感!
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第一部分营销篇
经过专业的市调人员对项目与项目各项状况进行的仔细深入的检查,以与我
们对市场检查的研究和分析,在符合市场规律的前提下,我公司本着知足开销者
需要并保证贵公司最大利益的主旨,特制定出以下合适金地名都花园的营销计
划:
一、项目利害势分析
1、优势
A、地段较好
对乾州略有认识的人都知道,乾州世纪广场以南为古城区,限制开发;以北
为南脉,也没法开发;,居住比较密集,
可是较大型的成熟社区较少,加之乾州市规划建设西边主要为娱乐休闲场所,另"
州政府"和“州人民医院”就在周边,使西边成了居家的黄金地段。
B、社区成熟
金地名都花园自己地处西边福地,,
而乾州市国道因市政规划建设“餐饮娱乐休闲”,自可是然周边环境与配套也更
加圆满起来。本项目占地面积较大,社区环境与配套的成熟自然是不问可知的。
C、整体规模
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固然乾州竞争楼盘众多,但仅从小区整体规模上来说,金地名都花园占地24
亩,在此地段中的主要楼盘中,CBD中央花园占地16亩,桂芳园占地18亩,而
已建的祥瑞嘉园与未建的湘泉纯水岸仅占地15亩,只有丽景园、盛世水云天和
香桂园能与本案相提并论。因此,本案在规模上据有必然优势。
D、户型优势
从金地名都的户型设计上来看,较之现有在售楼盘的户型一讲更为圆满,现
有的小户型设计在当前乾州市场上堪称唯一无二。
2、劣势
A、入市较晚,先期实行滞后
就当前而言,金地名都工程进度已达整体平川与部分开始做基础阶段,可是
在市道的宣传几乎没有,连最基本的户型单海报与户外广告和墙体广告都没有
做,对一期客户的宣传与蓄水工作影响较大,因此在一期开盘的时机上应充分考
虑当前市道上的准售房和在售房的状况,争取在时间上错开竞争较大的项目,把
握先机。
B、地段相较同种类项目较差
因为乾州为市新开发城区,竞争强烈,
外,大部份项目位于市政府与世纪广场周边,,勇敢采纳价钱优势策略,抢占市场先机。
C、开销者观看心理严重
开销者广泛有一种心理:“好房子愈来愈多”,因为乾州近期楼盘增加,且市
政府以东人旺渐涨,
政策,将在很大程度上影响市民对自己收入的希望,相信在近期对房地产市场的
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影响将相当大,并在下定以前更为怀疑。
D、独到的卖点有待增强
开销者独爱一个项目除了项目自己必然具备各项优势外,还须有一至二个独
特的,抵开销者拥有兴盛的吸引力的地方,而本案非见解型房产,因此更需发掘
不一样样于其余楼盘之独到性。
E、小户型的房子在设计上的不足.
二、营销目标
1、经过我们的策划和努力,守旧预计将达成以下目标(见图表)
月(开盘后)
比率(一期)
金额(万元)
1-3
60%
3664
3-6
20%
1221
6-9
15%
916
共计
95%
5801
说明:A、一期以E栋和D2栋为估计,每栋30层,总建筑面积达:29078平方米.
B、均以均价2100元/平方米计算
2、在保证贵公司最大利益和符合市场开销者的开销要求的前提下,提升销售单
价,争取最大的收益空间;
3、承接一期销售,努力使二期与后期销售得更为火爆,从而建立公司见解品牌,
提升公司出名度、美名度。
三、对一期价钱的建议
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经过我们对市场的检查研究和分析,联合金地名都花园自己各样状况,为
闪避市场风险,争取最后的成功,我们建议采纳低开高走的策略,努力做好造势
工作,在开盘时均价2100元/M2,在销售行形势头看涨此后,可争取均价达到2200
元/M2
四、对一期产品的建议
针对金地名都花园一期产品的设计我公司在此处再就其余方面提出建
议:
:小区配套商场(小型、招商、可送货)
:少儿游泳池(游泳池面积较小,针对少儿使用,防范在和周边楼盘比较中处于劣势)
:社区餐饮(突出干净、快捷)
:会所:棋牌、茶社、阅览室、网球场与乒乓球室
E:音像租借
大型休闲娱乐场所
G:幼儿园
公共配套
物业管理
A:24小时保安与电子监控
B:洗衣社
:代业主出租房子并对租户审查控制,代业主对未居住所子进行平时保护。
D:与州医院挂钩,家庭病床。
E:电梯房1-6F物管费较7-30F廉价20%,防范了低楼层客
户对电梯房物业收费的不满。
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F:供给垃圾的分类管理,突出环保功能
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建材设施
在考虑建筑成本合理的基础上,尽量采纳环保型建材,如局部石材贴面、喷
涂等等,电梯间与电梯进口门廊处应采纳雅致装饰,突出高层电梯住所的高档性。
绿化
:专业的设计单位(园林需有一致风格,又有差异于其余社区的独到风格,)
:建议采纳巴厘岛风情园林造型(乾州为丘陵地域,当地块较平)
:社区中水景的创立(如建成小型的活水公园,制造鱼水交融的生态美景)
五、营销策略
1、项目定位
依据市场的分析,本案最可行的市场定位应抓住当前最大的客户集体—中产
阶级,
在他们的心目中可接受的“金地名都花园”应是一个社区圆满,形象优异,有坚
实开发商作保障,而价钱又不算太高的中高档楼盘。
2、市场区格
这一策略的重点是,要使金地名都花园从众多近似的周边项目中轩露头角,
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当前金地名都一期可供创立的素材或好多,如开发商实力与人脉、户型、优异的
社区环境和人文等,我们可利用这些特色更进一步在产品细节和物业管理上深
化,在广告诉求中给人以平实,可信的感觉,防范纯真的见解和高档炒作,逐渐
吸引客户在比较中偏向本案,获得成功。中廉价位竞争将是金地名都花园竞争的
重点之一,也就是说,让开销者有一种“用较少的钱买到了更好的东西”而不是
“用最少的钱买迁就的东西”的心理知足感。
3、营销通路
A、常例的营销通路:现场诉求,广告诉求。
B、口碑:在项目规划上下足功夫,利用本公司掌握的当地客户作为宣传再生力量。
六、营销战术
1、间隔战术
即在项目开盘前,以独到的引人凝望的方式制造开盘新闻,如样板房、悬
念广告等,引起开销者的好奇心,引起他们的注意力,吸引他们关注本案的动向,
使其临时停止购置其余项目的行为。
实行重点:预告开盘与开盘促销状况活动。
2、全面攻击战术
房地产的宣传,多以派发海报和报纸与电视的形式作为宣传的手段,但大多
以派海报为主,这是因为海报的宣传成真相对较低,覆盖面广,见效好;关于金
地名都的宣传,我们相同以派发海报的形式作为主要宣传手段,其次选择报纸与
电视,可是因报纸所占版面有限,容必然简单,主要达到一种醒目,引人注意的
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见效,且色彩较为单调,因此我们采纳夹报为主的形式来拓宽宣传广度,夹报与
报纸比较,版面安排较自由,容的多少拥有必然的主观性,色彩较为娇艳,开销
也较正规报纸低,且覆盖面与报纸相同广;要使开销者知道一项产品,并对其产
生一种购置的欲念,不只因为该产品自己有必然的优势,更重要的是在对该产品
的宣传上不只要使开销者对该产品产生兴趣,并且要达到一种所谓的强迫记忆的
见效。因此,以分片区连续性派发传单或海报的形式加深宣传深度,是我们使消
费者达到强迫记忆的一种最正确方式。这就是一而再,再而三的加深开销者对产品
的印象。
3、重点打破战术
关于目标客户群以直接邮递或上门派发宣传礼物、发短信的方式来使其知道
并认识金地名都花园。
组织一些活动,如联谊会等,经过娱乐会谈、有奖参加等形式来增进与客户之
间的沟通,从而可以更好地认识客户的需求,从而争取目标客户;也许,销售人员
可以依据发言确定重点客户,并对重点客户采纳追踪或直接登门拜见的方式。
4、短兵相接战术
即利用现场有平易感的市里招待中心,和雅致的样木屋、气势的户外看板等
来吸引观光的目标开销者,并使其感觉到深刻的感染。招待人员要能力强,经验
丰富,并熟习市场的业务员留守现场,并增强追踪、接见作业,形成高度的营销
网络。
七、销售前准备
1、现场部署